Sau đây là những lưu ý khi giao dịch các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai được Luật sư Thái Văn Chung đã chia sẻ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Pháp luật hiện hành quy định, trong trường hợp chủ đầu tư (CĐT) vi phạm các cam kết trong hợp đồng như chậm bàn giao nhà, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, một căn hộ bán cho nhiều người, cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ, xây nhà trái phép... người mua nhà tại dự án có thể khiếu nại đến CĐT yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nếu CĐT trốn tránh trách nhiệm hoặc giải quyết không đáp ứng được yêu cầu, khách mua có thể căn cứ vào các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng để chủ động khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo luật định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Một khi tòa án đã thụ lý vụ án, đương sự có đơn yêu cầu và chứng cứ kèm theo, tòa án có thể áp dụng các biện pháp ngăn chặn như phong tỏa tài khoản, các tài sản khác của CĐT để bảo đảm nghĩa vụ bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng theo luật định.
Người mua nhà cần lưu ý những điểm sau để tránh rủi ro Khi mua các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai (còn gọi là mua nhà trên giấy).
Một là, phải kiểm tra CĐT về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp phép xây dựng, hồ sơ dự án, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu là nhà chung cư hay tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, phía CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được cho thuê mua, bán… theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Mặt khác, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua, bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình theo quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Kiểm tra CĐT về điều kiện của BĐS được đưa vào kinh doanh, xem xét kỹ các điều
khoản trong hợp đồng... là những lưu ý khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Hai là, đa số khách hàng khi đi mua nhà thường không hỏi kỹ dự án này có thế chấp vay tiền ngân hàng không. Về nguyên tắc thì CĐT đã thế chấp dự án cho ngân hàng nào, sau khi bán được nhà số tiền này phải chuyển khoản vào ngân hàng đó. Qua đó, ngân hàng mới kiểm soát được dòng tiền và thu hồi nợ. Với dòng tiền CĐT trả về, ngân hàng thu được phần nợ nào giải chấp phần đó. Có vậy, CĐT mới làm sổ cho khách hàng được. Thế nhưng, nếu khách hàng trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng CĐT thế chấp và dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ ngân hàng, sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Bên cạnh đó, người mua BĐS hình thành trong tương lai cần yêu cầu CĐT chứng minh mình đã được ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính như CĐT phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên thuê mua, bên mua khi ký kết hợp đồng thuê mua, mua, kiểm tra thời hạn của hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Ba là, người mua phải nghiên cứu xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, những điều khoản về thanh toán, các quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…
Bốn là, người mua cần kiểm tra, xem xét CĐT có thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án. Chủ đầu tư có uy tín, năng lực trên thị trường cũng là sự lựa chọn tin cậy cho người mua BĐS hình thành trong tương lai.
Năm là, để có được hiểu biết tốt về quy định pháp luật BĐS cũng như quyết định đúng đắn trong việc mua BĐS hình thành trong tương lai, khách mua nhà nên liên lạc và được sự hỗ trợ giúp đỡ về mặt pháp lý từ các công ty luật, tổ chức tư vấn về BĐS có uy tín để tìm hiểu chi tiết những vấn đề mình đang quan tâm, giúp người dân hạn chế và phòng ngừa được rủi ro.
(Sài Gòn Đầu tư Tài chính)