Bạn muốn đầu tư như một ông trùm bất động sản? Tỷ phú Sam Zell là một trong những người không thể tốt hơn để bạn học hỏi kinh nghiệm đầu tư lĩnh vực tiềm năng này.
Được biết, thông qua công ty đầu tư tư nhân mang tên Equity Group Investment, tỷ phú này đã tích lũy được khối tài sản lên tới 5,1 tỷ USD và xây dựng một số công ty bất động sản (BĐS) lớn nhất nước Mỹ.
Mặt khác, Zell còn đưa ra những triết lý đầu tư đơn giản với tên gọi 'nguyên tắc của Zell'. Hãy cùng nhìn vào trường hợp cụ thể với thương vụ Equity Residential để có thể hiểu và vận dụng nguyên tắc đầu tư của ông.
Tỷ phú Sam Zell có những nguyên tắc đầu tư BĐS đáng để học hỏi, áp dụng.
Cân bằng cung cầu
Theo quy hoạch, khu phức hợp Equity Residential gồm khoảng 400 căn hộ trị giá 29 tỷ USD tập trung ở các KĐT như New York và San Francisco, là những đô thị cung cấp việc làm, có mật độ dân số cao nên nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hơn nữa, căn hộ cũng là lựa chọn hợp lý tại các TP lớn, tại thị trường cốt lõi của Equity Residential giá nhà trung bình là 519.000 USD, còn trên toàn nước Mỹ là 220.000 USD.
Đối với phía cung, các quy định của chính phủ cung như lượng dân số lớn đã làm giảm không gian sẵn có và tăng chi phí xây dựng tại các khu vực này, việc xây dựng căn hộ mới vì thế gặp nhiều khó khăn. Theo đó, các yếu tố này cộng với nhu cầu mạnh mẽ đã giúp Equity Residential duy trì tỷ lệ lấp đầy hơn 94% kể từ năm 2007 và giá thuê trung bình tăng gần gấp 2 lần so với cùng kỳ.
Biết được nhược điểm
Chúng ta thường dễ nghĩ đến những điều tích cực, tuy nhiên điều quan trọng là cần phải nhìn vào tất cả mọi mặt của câu chuyện. Mức độ luân chuyển cao là một trong những rủi ro của Equity Residential.
Tại Equity Residential, khách hàng sẽ có thời gian thuê trên dưới 1 năm. Điều này lý giải tại sao doanh thu thuê nhà trung bình ở mức 59% từ năm 2007, rất phù hợp với những công ty cùng ngành, thế nhưng nó đồng nghĩa với việc công ty phải thay thế toàn bộ khách thuê nhà cứ mỗi 2 năm. Trong trường hợp công ty không thể tìm được người thuê mới, chắc chắn lợi nhuận và thị phần của nó sẽ sụt giảm.
Điều quan trọng nhất là, doanh thu có xu hướng tăng trong thời kỳ suy thoái. Theo đó, nó có thể tạo ra lợi nhuận có tính chu kỳ khi các công ty bị buộc phải giảm giá thuê để duy trì thị phần. Equity Residential đã chứng minh khả năng của mình trong việc tăng giá thuê song vẫn giữ được thị phần lớn. Có thể, điều này sẽ không tồn tại mãi.
Đối tác cùng bạn chia sẻ mức độ rủi ro
Đối với một nhà đầu tư thụ động, hiểu được những cạm bẫy trước mắt và những cạm bẫy tiềm năng là tất cả những gì mà bạn có thể làm. Vậy nên, cần có người cùng nhìn nhận, cùng đánh giá với bạn. Đặc biệt, điều này sẽ càng có hiệu quả hơn khi họ cũng có phần trong cuộc chơi này.
Zell - Chủ tịch hội đồng quản trị của Equity Residential trực tiếp sở hữu 0,5% cổ phần của công ty và sở hữu gián tiếp 2% cổ phần khác (cổ phiếu do vợ hoặc người tin cậy của ông nắm giữ). Theo đó, vị trí của ông đáng giá 145 triệu USD. Mặc dù số tiền này có thể không là gì to tát đối với một tỷ phú với có tài sản 5 tỷ USD nhưng nó chiếm 3% tài sản ròng của Zell và chừng đó là đủ động lực để ông duy trì công ty.
Hãy nhìn sang trái khi tất cả mọi người đi sang phải
Điều đặc biệt là, Zell và công ty của ông có thói quen đi ngược lại với xu hướng của đám đông.
Tại thời kỳ đỉnh cao của thị trường BĐS năm 2007, tỷ phú này đã bán văn phòng REIT của ông tại Equity Office cho Blackstone với giá 39 tỷ USD. Trong khi thị trường vẫn đang hồi phục, vào năm 2012 Equity Residential mua 60% vào khu căn hộ trị giá 6,5 tỷ USD từ Lehman Brothers Holdings (đây là một phần của việc phát mại một ngân hàng đầu tư bị phá sản). Khi thị trường có vẻ chắc chắn phục hồi, tháng trước Equity Residential lại bán khối tài sản trị hơn 5 tỷ USD cho Starwood Capital Group.
Tuy nhiên, Equity Residential không phải là một vụ đầu tư đi ngược đám đông. Doanh nghiệp đang giao dịch với số vốn nhiều gấp 23 lần từ việc vận hành (đây là chỉ số đánh giá dòng tiền chính dành cho REIT). Việc này đã đặt Equity Residential ở vị trí cao hơn các công ty đối thủ và mức giá trị cổ phiếu của họ còn cao hơn cả mức năm 2006.
Như vậy, Equity Residential đã có được mức giá cao. So với năm 2006, công ty lớn hơn và qui mô hơn, mặt khác tổng lợi nhuận thu về từ cổ phiếu đạt 48% trong vòng 3 năm vượt qua Vanguard REIT Index cũng như nhiều công ty cùng ngành khác.
Bạn muốn đầu tư như Sam Zell? Tức là bạn phải tìm được những công ty tốt như Equity Residential và cũng phải đợi những thời điểm thích hợp để mua chúng hoặc sử dụng thị trường mạnh hơn như một cơ hội để bán.
(CafeF)