Tiền sử dụng đất ở vượt hạn mức, tính theo giá nào?

Tháng 5-2010, chúng tôi có nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (diện tích đo vẽ 250m2). Đầu tháng 10-2010 UBND quận Tân Bình đã hoàn tất hồ sơ và chuyển sang chi cục thuế để đóng lệ phí trước bạ. Cục thuế nhận hồ sơ nhưng không giải quyết với lý do khu đất rộng hơn hạn mức 160m2 và vướng nghị định 69.

Nhân viên thuế bảo chúng tôi chờ đến khi nào có thông tư mới sẽ giải quyết. Điều này có đúng không? Theo tôi tìm hiểu, nghị định 69 buộc những hộ có diện tích đất vượt mức phải đóng thuế trước bạ dựa theo giá sát thị trường? Nhưng hiện tại không thể xác định giá thị trường nên không thể tính phí trước bạ?

Xin hỏi trong trường hợp này lệ phí trước bạ phải đóng là bao nhiêu, dựa trên bảng giá đất năm 2000, 2010 hay trên giá thị trường? Cục thuế có đúng không khi không giải quyết hồ sơ của gia đình tôi?

Hiện tại gia đình tôi đang cần giấy chứng nhận gấp để làm thủ tục chứng minh tài chính cho con du học nhưng không biết đến bao giờ được giải quyết. Xin quý báo và quý luật sư giúp đỡ. Xin cảm ơn.

 

- Trả lời:

Theo thư ông hỏi, tôi hiểu rằng hộ gia đình ông đang sử dụng ổn định đất có nhà ở trước ngày 15-10-1993 và không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai, không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, phần diện tích trong hạn mức giao đất ở ông không phải nộp tiền sử dụng đất; phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở ông phải nộp 50% tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Hạn mức đất ở tại quận Tân Bình không quá 160m2/hộ. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 1-1 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (Điều 1 Quyết định 64/2001/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM ngày 30-7-2001, khoản 4 Điều 56 Luật đất đai).

Trong thư ông cũng cho rằng việc cơ quan thuế chưa giải quyết hồ sơ cho ông là do chưa có quy định cụ thể thế nào là giá thị trường để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức của ông (theo Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP).

Vấn đề này, theo tôi, cơ quan thuế đã nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật về tiền sử dụng đất, vì Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP chỉ quy định cho trường hợp: “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất”, còn trường hợp của ông là “công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định”.

Thực tế việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp Nhà nước giao đất và trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (đối với người đang sử dụng đất ổn định) là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Tại Điều 4 của Luật đất đai đã quy định: “Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”, “Công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó”. Hơn nữa, tại Điều 49 Luật đất đai cũng quy định việc cấp giấy chứng nhận cho hai trường hợp này khác nhau.

Do vậy, việc “công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng” không phải là trường hợp “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất”, nên việc áp dụng Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP cho trường hợp của ông là không đúng.

Căn cứ các quy định nêu trên, giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất do UBND Tp.HCM quy định và công bố hằng năm. Do đó, việc cơ quan thuế trả lời rằng khi nào có thông tư mới giải quyết hồ sơ là không đúng các quy định nêu trên của pháp luật.

Căn cứ điểm 2.3 mục II Thông tư 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT, trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ bộ hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ghi đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành; thủ trưởng cơ quan thuế ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu vào tờ thông báo nộp tiền sử dụng đất, thông báo nộp lệ phí trước bạ.

Trường hợp cơ quan thuế không giải quyết hồ sơ theo quy định, xâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của ông thì ông có quyền khiếu nại chi cục trưởng Chi cục Thuế quận Tân Bình theo các quy định của Luật khiếu nại, tố cáo.