Hỏi: Gia đình tôi mua một mảnh đất 50m2 đất thổ cư và 90m2 đất trồng cây lâu năm có niên hạn sử dụng đến năm 2051. Xin hỏi luật sư, đất có niên hạn sử dụng khi hết thời hạn thì phải làm sao để được sử dụng tiếp? Nếu xây nhà trên mảnh đất này có gặp trường hợp trái luật nào không?
Trước đây, trên bìa đỏ cũ của chủ chỉ ghi là đất thổ cư và thổ canh, tuy nhiên khi chuyển đổi sổ đỏ lại ghi có niên hạn. Tôi thắc mắc không biết đây là do luật quy định hay người làm sổ làm như vậy?
Để chuyển đổi bìa đỏ thành 100% đất thổ cư, tôi cần những giấy tờ gì? Các loại thuế phải đóng là bao nhiêu?
Chân thành cảm ơn!
minhhoang@...
Muốn xây nhà trên đất trồng cây lâu năm phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích
sử dụng đất. (Ảnh minh họa)
Trả lời:
Theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi không rõ là trên Giấy chứng nhận ghi niên hạn sử dụng đất của loại đất nào nên luật sư tư vấn chung theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật đất đai 2013. Cụ thể, đất sử dụng ổn định lâu dài gồm đất ở do cá nhân, hộ gia đình sử dụng; đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này.
Pháp luật hiện hành quy định, thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu sẽ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
Trong khi đó, với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích, thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
Căn cứ theo quy định trên, khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu, gia đình bạn vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định. Tuy nhiên, đất phải được sử dụng đúng mục đích. Trường hợp bạn có nhu cầu xây nhà thì chỉ được xây trên diện tích 50m2 đất thổ cư, còn đất trồng cây lâu năm muốn xây nhà bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành; chế độ sử dụng đất, nghĩa vụ và quyền của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai
- Về nghĩa vụ tài chính: Nếu chuyển mục đích sử dụng đất của bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo chỉnh lý, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Theo các quy định trên, đất trồng cây lâu năm nếu muốn xây nhà cần đáp ứng điều kiện về chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nên bạn cần thực hiện theo quy định hướng dẫn trên.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)
(Cafeland)