Tôi có mua một mảnh đất chưa tách thửa của gia đình ông A nhưng không có công chứng của UBND xã mà chỉ làm giấy tờ viết tay hai bên cùng ký.
Ông A bán đất cho tôi với giá 300 triệu đồng, tôi đã đưa 50% số tiền cho vợ chồng ông A. Hiện tại, ông A nói không bán mảnh đất đó nữa. Xin hỏi luật sư tôi phải làm thế nào? Xin cảm ơn.
(lylynguyenyte@...)
Trả lời:
Nếu bạn ký hợp đồng đặt cọc để mua thửa đất thì bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện
hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc
Với thông tin bạn cung cấp, bạn không nêu rõ là bạn mới ký hợp đồng đặt cọc hay là ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên có thể chia ra hai trường hợp:
Trường hợp 1: Nếu bạn mới ký hợp đồng đặt cọc để mua thửa đất
Theo Quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với trường hợp của bạn, bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp của bạn đã đặt 50% sẽ được nhận lại số tiền đặt cọc và khoản tiền phạt nếu có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Trường hợp 2: Nếu hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay
Tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Đối chiếu với Điều 117 Bộ luật này:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Theo đó, khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải lập thành hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp gia đình bạn mua mảnh đất chỉ có giấy viết tay thì không tuân thủ đúng theo quy định, nên việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không có hiệu lực pháp luật, giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Ở trường hợp này thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu người bán không trả, thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất đó nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An)
(CafeLand)