Hỏi: Gia đình tôi mua căn hộ chung cư ở Tp.HCM, đã đóng đủ tiền cho chủ đầu tư và chuẩn bị vào ở mới biết ngân hàng mới là chủ nhân của tòa chung cư này.
Chủ đầu tư dự án đã đem thế chấp đất dự án, thế chấp căn hộ chung cư đã bán và hiện chưa giải chấp cho ngân hàng nên chúng tôi đang phải đối mặt với nguy cơ mất trắng tiền.
Xin hỏi luật sư, tuy căn hộ đã được bán cho khách hàng nhưng tại sao ngân hàng vẫn nhận thế chấp chung cư này? Để bảo vệ quyền lợi của mình, chúng tôi phải làm gì?
Thanh Lâm (Tp.HCM)
Chủ đầu tư bán căn hộ khi chưa giải chấp, không có sự đồng ý của người mua
và ngân hàng là trái quy định của pháp luật. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 147 Luật nhà ở năm 2014, để vay vốn đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu cho thuê mua, bán nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng thuê mua, hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng (ngoại trừ trường hợp được bên góp vốn, bên thuê mua, bên thuê nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ nêu rõ việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng thuê mua, hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên, việc chủ đầu tư bán căn hộ khi chưa giải chấp đồng thời không có sự đồng ý của người mua căn hộ chung cư và ngân hàng là trái quy định của pháp luật. Theo quy định hiện hành, thế chấp tài sản ở ngân hàng là một hình thức huy động vốn, khi đó tài sản đang thuộc quyền quản lý của ngân hàng.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong trường hợp này, khách mua nhà cần làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Còn nếu căn hộ của họ bị thế chấp, người mua yêu cầu chủ đầu tư giải quyết với ngân hàng để giải chấp và nếu cần thiết có thể khởi kiện chủ đâu tư ra Tòa án để buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, bồi thường thiệt hại và hoàn tiền cho khách hàng.
Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
(Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội)
(Vnexpress)