. Tôi dự định mua một nền đất ở tại quận 9, TP.HCM, theo. đó sẽ ký hợp đồng viết tay và đặt cọc cho bên bán trước 50% tiền mua nền. đất. .
Phần tiền còn lại (50%), sẽ thanh toán sau khi bên bán bàn giao
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ thuế trong vòng
ba tháng kể từ ngày nhận đặt cọc.
Nền đất ở này chủ đất sẽ tách ra từ thửa đất lớn của
mình (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở). Xin quý báo cho biết
nếu tôi mua nền đất bằng giấy tay như trên, thì cần lưu ý những gì và
việc tách thửa đất để bán có được phép không? Trường hợp đã nhận đặt cọc
mà hết thời hạn, chủ đất không làm được sổ đỏ hoặc không có ý định bán
nữa thì có vi phạm gì không?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật đất đai, thì khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng,
chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, mọi giao dịch không đáp ứng về
hình thức theo quy định thì không được công nhận, do đó bạn cần phải lưu
ý xem xét đến các vấn đề sau:
– Nền đất ở bạn dự định mua nằm trong thửa đất lớn và
chưa được tách thửa theo đúng quy định pháp luật. Vì thế, để chuyển
nhượng cho bạn người chủ đất phải thực hiện việc tách thửa phần đất này
trước và sau đó cùng bạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có công chứng, chứng thực thì mới hợp lệ. Khi đã làm thủ tục tách
thửa và chuyển nhượng cho bạn bằng hợp đồng có công chứng, chứng thực
của cơ quan có thẩm quyền, bạn mới có thể làm sổ đỏ cho mình được khi đi
trước bạ, đăng bộ.
– Việc tách thửa đất ở theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND
ngày 25.2.2009 của Uỷ ban nhân dân TP.HCM quy định về diện tích đất tối
thiểu sau khi tách thửa, có quy định điều kiện là phải không nằm trong
các trường hợp sau: a) Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn;
b) Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy
hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng
nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộc khu vực
đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù
hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước
khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch
đã điều chỉnh; c) Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu
hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố.
Ngoài các trường hợp nêu trên, thì để được phép
tách thửa đất phải đảm bảo phù hợp quy hoạch, đồng thời thửa đất
mới hình thành và thửa đất còn lại có diện tích tối thiểu sau khi
trừ lộ giới tại khu vực quận 9, TP.HCM có quy định là: đất ở chưa có
nhà phải có diện tích tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ
hơn 5m; đối với đất có nhà hiện hữu phải có diện tích tối thiểu
50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
– Về vấn đề đặt cọc, thì theo bộ luật dân sự năm 2005:
đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí
quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc)
trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng dân
sự không được giao kết, thực hiện thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, tài
sản đặt cọc được giải quyết như sau: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân
sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương
đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Theo thoả thuận bạn nêu, bên bán sẽ nhận đặt cọc nên
phải có nghĩa vụ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn
thành nghĩa vụ thuế trong vòng ba (3) tháng kể từ ngày nhận đặt cọc.
Trường hợp bên bán (bên có nghĩa vụ) mà không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên mua
(bên có quyền). Cụ thể là khi đó chủ đất phải trả lại cho bạn số tiền
đặt cọc đã nhận; đồng thời còn phải trả cho bạn thêm một khoản tiền bằng
số tiền đặt cọc nữa, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác hoặc bạn
từ chối nhận khoản tiền “phạt cọc”.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(Theo SGTT)
(Nguồn sưu tầm)