Hỏi: Sổ đỏ của gia đình tôi ghi tổng diện tích đất là 400m2, thời hạn sử dụng lâu dài. Diện tích đất vườn trong đó là 325m2, còn lại đất ở 75m2. Vậy xin hỏi luật sư, tôi có thể xây nhà trọ cho thuê trên mảnh đất này được hay không?
Chân thành cảm ơn!
(maihuong2308@...)
|
|
| Nhiều người dân chưa nắm rõ quy định về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà trọ cho thuê. (Ảnh minh họa) |
Trả lời:
Thứ nhất, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:
"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."
Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà trọ, bạn cần được sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Mặt khác, việc chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có đất.
Thứ hai, trình tự thủ tục:
Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được nêu rõ tại Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."
Thứ ba, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:
Theo quy định hiện hành, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ tư, nghĩa vụ tài chính:
Quy định về thu tiền sử dụng đất được thể hiện rõ tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
"a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."
Căn cứ theo quy định này, bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, người sử dụng đất còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở.
(Cafeland)