Hỏi: Gần đây con tôi hay tụ tập với bạn bè xấu. Tôi lo cháu bị rủ rê sẽ lấy trộm sổ đỏ của gia đình đi cầm cố. Vậy xin luật sư cho biết, con tôi có thực hiện được điều này nếu không có tên trong sổ đỏ?
Xin cảm ơn!
Kha Lê
Chính chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp mới được thực hiện thế chấp
sổ đỏ cho ngân hàng. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)
Trả lời:
Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Mặt khác, theo quy định tại Khoản 1 điều 317 Bộ luật Dân sự thì thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Trong khi đó, Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Trên thực tế, trong giao dịch vay ngân hàng, trong giao dịch dân sự, việc cầm cố sổ đỏ thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bên thế chấp giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngân hàng giữ.
Theo quy định tại Khoản 1 điều 167 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này không có quyền cầm cố đối với quyền sử dụng đất.
Điều 292, Điều 295 Khoản 1 và Điều 317 Bộ luật Dân sự quy định rõ, tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, bên đảm bảo, ngoại trừ trường hợp bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản.
Căn cứ theo các quy định nêu trên, để có thể vay tiền từ ngân hàng và thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng phải do chính chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp thực hiện.
Hiện nay, các ngân hàng đều có quy định khá chặt chẽ về thủ tục, nghiệp vụ, nhất là việc kiểm tra quyền sở hữu của người thế chấp, đảm bảo. Mặt khác, thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải qua công chứng.
Như vậy, việc con đem sổ đỏ của bố mẹ đi thế chấp ngân hàng là sai quy định hiện hành và nếu thực hiện được có thể đã có yếu tố lừa đảo, sai sót về mặt nghiệp vụ của ngân hàng, thậm chí là có đồng phạm.
Luật sư Kiều Anh Vũ
(Vnexpress)