Vay tiền ngân hàng để "soi" pháp lý dự án

Chủ động vay tiền ngân hàng kể cả khi không có nhu cầu là cách soi pháp lý dự án được nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau thời gian gần đây.

Thực tế cho thấy, khi nhận được đề xuất vay vốn của khách hàng, các ngân hàng thường sẽ rà soát tính pháp lý của dự án như có được ngân hàng bảo lãnh hay không, đã đủ điều kiện mở bán chưa. Pháp lý dự án chưa ổn là lý do phổ biến khiến các ngân hàng từ chối cho khách hàng vay. Bởi dù rất cần cho vay nhưng các nhà băng cũng muốn né những dự án tiềm ẩn rủi ro, tránh nguy cơ vướng nợ xấu.

Đối với những dự án được công bố là có bảo lãnh ngân hàng, khách mua nhà cũng phải nắm trong tay chứng thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh cho căn hộ của mình. Do đó, khách mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem thỏa thuận bảo lãnh của ngân hàng. Đồng thời, khách hàng cần yêu cầu ngân hàng nhận bảo lãnh dự án phát hành cam kết bảo lãnh cho mình sau khi ký hợp đồng mua nhà.

Điều này hoàn toàn có thể thực hiện được nếu dự án đầy đủ pháp lý và chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư hoặc các đơn vị môi giới chối quanh và không đồng ý cấp bảo lãnh riêng lẻ cho khách hàng, khi đó khách mua cần cân nhắc trước khi quyết định xuống tiền.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần quan tâm đến các loại giấy tờ liên quan như quy hoạch 1/500, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn khu dự án, rà soát, so sánh với thực tế để tìm ra những điểm bất thường trước khi quyết định giao dịch.

Để được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh với số tiền nhất định, thông thường chủ đầu tư phải có số tiền tương đương đặt tại ngân hàng hoặc tài sản đảm bảo có giá trị gấp khoảng 1,3 lần. Không ít chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh hầu hết các doanh nghiệp địaốc thường đói vốn, điều này rất khó khả thi. Vậy nên, cho đến nay, việc bảo lãnh dự án vẫn chỉ mang tính hình thức.

Tuy chưa có thống kê đầy đủ nhưng theo các chuyên gia, tại các dự án được bảo lãnh, chủ đầu tư thường tăng giá bán sản phẩm bởi họ mất những chi phí nhất định cho ngân hàng. Chính người mua nhà phải chịu phần chi phí tăng thêm này. Nhiều khách hàng đã nhận ra điều này và họ tìm đến các chủ đầu tư uy tín hoặc đã từng mua hàng trước đó và thấy tin tưởng để mua sản phẩm với mức giá “thật” hơn thay vì lựa chọn dự án có bảo lãnh.

Bàn về vấn đề này, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu: “Ngay cả với những dự án nhận được sự bảo lãnh của ngân hàng thì phía ngân hàng cũng chỉ bảo lãnh về tiến độ dự án, chứ chất lượng và các vấn đề khác nảy sinh giữa người mua nhà và chủ đầu tư không được bảo lãnh. Cùng với vấn đề về giá, nhiều khách hàng đã chuyển hướng lựa chọn chủ đầu tư uy tín thay vì chọn dự án được bảo lãnh”.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã được áp dụng vào thực tế (từ ngày 1/7/2015) được 2 năm. Hiện vẫn chưa có những đánh giá tổng thể, chính xác về thực trạng triển khai công tác bảo lãnh của các ngân hàng cho dự án. Trên thực tế, có trường hợp khách hàng mua nhà của dự án được bảo lãnh nhưng mãi không nhận được nhà hoặc được nhận nhà nhưng "dài cổ" chờ cấp sổ đỏ.

Việc chủ đầu tư vừa huy động vốn của khách hàng vừa vay tiền ngân hàng để phát triển dự án (bằng cách thế chấp cả dự án) là nguyên nhân chính của tình trạng nợ sổ đỏ hiện nay. Nếu nợ đọng kéo dài thì khách mua nhà chỉ biết chờ đến khi chủ đầu tư trả hết nợ mới có thể nhận được sổ đỏ.

(Đầu tư Bất động sản)