Mỗi đơn vị tư vấn cho một kết quả khác nhau khi công bố thị trường nhà chung cư tại Tp.HCM. Đáng chú ý, CBRE Việt Nam có dữ liệu thị trường vênh với các công ty khác hơn chục nghìn căn hộ.
Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam ngày 5/1/2016 cho hay, tại Tp.HCM đã có 36.160 căn hộ được giao dịch thành công trong năm 2015, tăng 98% so với năm 2014, qua đó nâng lượng tiêu thụ lên mức cao nhất từ trước đến nay tính theo chu kỳ 1 năm.
Nghiên cứu của Savills Việt Nam sau đó 1 tuần lại cho biết, Tp.HCM có 22.000 căn hộ được tiêu thụ trong năm vừa qua, tăng 92% so với năm trước đó. Như vậy, con số này ít hơn 14 nghìn căn so với báo cáo của CBRE.
Jones Lang LaSalle Vietnam cũng công bố khảo sát thị trường BĐS cuối năm 2015 vào ngày 11/1, Tp.HCM đã tiêu thụ 23.793 căn hộ trong 12 tháng qua.
Cushman & Wakefield tung ra kết quả khảo sát thị trường BĐS tại Tp.HCM ngày 20/1/2016, song đơn vị này từ chối cung cấp thông tin về số lượng căn hộ giao dịch thành công trong năm 2015.
Dễ dàng nhận thấy, tuy cùng một thị trường nhà chung cư ở Tp.HCM nhưng đã có 3 dữ liệu giao dịch thành công hoàn toàn không giống nhau. Theo ghi nhận của VnExpress, hình thức mua sỉ là sự khác biệt lớn nhất trong báo cáo của CBRE so với các đơn vị khác. Số liệu thống kê của đơn vị này cho biết, có khoảng 33.348 căn hộ tại Tp.HCM bán cho người mua lẻ, trong khi phần còn lại bán cho người mua sỉ. Đã có 10.340 căn hộ được tiêu thụ trong quý IV/2015, so với quý trước đã tăng 28%, trong đó có trên 8.200 căn bán cho người mua lẻ.
Vậy đâu là nguyên nhân của hiện tượng vênh số liệu tại buổi công bố báo cáo đầu tháng 1/2016, theo Trưởng phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam bà Dương Thùy Dung: "Cùng một thị trường nhưng kết quả nghiên cứu tùy thuộc vào cách khảo sát và thống kê của từng đơn vị. Do đó, chỉ cần phương pháp khảo sát khác nhau thì số liệu sẽ không trùng khớp". Chuyên gia của CBRE Việt Nam cũng từ chối so sánh kết quả khảo sát giữa các đơn vị tư vấn với nhau.
Độ minh bạch của thị trường căn hộ tại Tp.HCM bị hoài nghi khi mỗi đơn vị tư
vấn khảo sát BĐS đang đưa ra dữ liệu khác nhau. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Bàn về vấn đề này, ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho rằng, với thực trạng thông tin đầu nguồn (cấp quản lý đến cấp cơ sở) chưa được công khai và chuẩn hóa, vì thế rất khó để đòi hỏi các kết quả khảo sát trùng khớp trên quy mô toàn thị trường Tp.HCM. Theo ông Nghĩa: "Sai số BĐS là khó tránh khỏi, thế nhưng chênh lệch số lượng giao dịch đến 14 nghìn căn là ngoài sức tưởng tượng".
Ông Nghĩa đưa ra những nguyên nhân có thể dẫn đến sai số trong quá trình khảo sát thị trường địa ốc tại Tp.HCM. Một là, mỗi đơn vị tư vấn có các cách thức tiếp cận và kiểm tra dữ liệu thị trường, nguồn tin khác nhau. Những phương pháp nghiên cứu này phần lớn đều là bí quyết và mối quan hệ riêng không thể tiết lộ, cùng với dữ liệu thị trường kém minh bạch càng khiến khó truy ra đã sai sót ở khâu nào.
Hai là, bị gián đoạn trong khâu kiểm soát lượng giao dịch. Những loại hình mua bán sỉ, nội bộ, bán có điều kiện đặc biệt hoặc giao dịch trong tình trạng thỏa thuận, chờ, giao dịch lướt sóng... thế nên, khó có thể ghi nhận chính xác. Với những 'lỗ mọt' này, việc khảo sát thông qua các sàn giao dịch hay nguồn tin cá nhân có thể dẫn đến sai lệch số liệu. Phải khẳng định rằng, từng khâu bị 'sai một li' khiến cho cả quá trình khảo sát 'đi một dặm'.
Ba là, những cá thể tham gia thị trường BĐS cố tình giấu thông tin hoặc tung ra những con số ảo bởi mục tiêu marketing hoặc chiến thuật bán hàng riêng. Trong khi đó, chủ đầu tư sơ cấp, nhà đầu tư thứ cấp, hệ thống các sàn giao dịch, tổ chức mua sỉ... cũng có dữ liệu của riêng mình, song các đơn vị này không hề cùng thống nhất đối chiếu số liệu mà mỗi bên có cách công bố riêng. Giai đoạn này công bố thông tin sai lệch nhiều nhất.
Bốn là, khảo sát các địa bàn điển hình và truyền thống (nhiều người quan tâm), bỏ qua những địa bàn không phải trọng điểm song đánh đồng dữ liệu toàn thị trường. Do chỉ tập trung ghi nhận diễn biến của các thương hiệu lớn, tên tuổi mà bỏ qua các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ nên gây ra tình trạng sai lệch số liệu là điều dễ hiểu.
Chuyên gia này cho biết, cách sàng lọc thông tin thị trường 'an toàn' nhất hiện nay là đối chiếu các báo cáo và chọn đáp án có sai số ít nhất làm dữ liệu cơ sở. Rồi chia nhỏ từng địa bàn để tiến hành trắc địa lại một lần nữa thông qua chủ đầu tư và đếm số dự án, số sản phẩm. Nhưng phương pháp nghiên cứu thị trường này cực kỳ tốn kém nhân lực và mất rất nhiều thời gian. Ông Nghĩa đánh giá: "Khảo sát và thống kê là một ngành khoa học đòi hỏi độ tỷ mỉ và chính xác cao, điều này rất cần thiết cho ngành địa ốc. Tuy vậy, BĐS đang vấp phải một số khó khăn nhất định trong quá trình áp dụng môn khoa học này".
Cần có các quy định về những chuẩn mực và độ minh bạch cho thị trường BĐS trước khi quá muộn, ông Nghĩa khẳng định. Cụ thể là đưa ra các quy định kiểm soát dữ liệu nguồn một cách chủ động, đồng thời yêu cầu công bố thông tin mua bán, công bố nguồn cung từ cấp quản lý (bộ, ngành, sở, hiệp hội quản lý trực tiếp) đến cấp cơ sở (hệ thống sàn, doanh nghiệp). Ông nhấn mạnh: "Một khi các cam kết minh bạch có tính hệ thống, một nguồn tin chịu trách nhiệm công bố dữ liệu chính xác, một đầu mối thì lúc đó thị trường mới tránh được cảnh số liệu ảo bao trùm, số liệu thật bị che mờ".
Theo nhận định của lãnh đạo một công ty BĐS có trụ sở tại quận 7, Tp.HCM, sau chu kỳ khủng hoảng là giai đoạn BĐS chính thức hồi phục và bước vào chu kỳ đầy thách thức. Dòng chảy khó lường nằm giữa lằn ranh của trạng thái tăng nhiệt độ ổn định và nóng sốt. Hiện nay, độ minh bạch là thước đo chuẩn mực cho niềm tin của thị trường, có vậy BĐS mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
Vị này khẳng định, tính minh bạch càng cao thì rủi ro càng thấp và ngược lại thông tin thị trường càng mập mờ càng tạo cơ hội 'đục nước béo cò', tiền đề cho những ung nhọt mới. Nếu "dữ liệu thường xuyên bị nhiễu và vênh số liệu quá lớn là vấn đề cần phải báo động vì BĐS không thể đánh đổi lợi ích ngắn hạn để rồi phải trả giá trong dài hạn".
(Vnexpress)