Mức giá cao nhất tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ trong bảng giá đất của Tp.HCM là 210,6 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với thị trường.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã gửi công văn Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ cùng Bộ Tài nguyên & Môi trường.
Hiệp hội cho rằng, khi vận hành vào thực tế, vẫn còn nhiều quy định và cơ chế xác định giá đất cũng như thẩm định giá đất chưa đảm bảo được nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Bảng giá đất tại Tp.HCM mới chỉ bằng 30-50% giá thị trường
Nội dung của văn bản mà HoREA đề xuất cho rằng, bảng giá đất tại Tp. HCM hiện đã lạc hậu và chỉ bằng 30-50% so với giá trên thị trường. Thậm chí, mức giá cao nhất trong bảng giá đất so với thực tế có một khoảng cách quá xa.
Giá đất tối đa tại Tp.HCM được quy định tại Nghị định 104 (thuộc nhóm đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2. Theo quy định của bảng giá đất Tp.HCM, mức cao nhất tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) không được vượt quá 30%, tương đương với mức 210,6 triệu đồng/m2, thấp hơn 1 tỷ đồng/m2 so với thực tế.
|
|
Nằm giữa ngay trung tâm quận 1, giá đất tại khu phố đi bộ
Nguyễn Huệ hiện đang thấp hơn khoảng 1 tỷ đồng/m2
so với giá thị trường. |
Mức kịch trần giá đất trên 3 tuyến đường này khi cộng thêm cả hệ số biến động 2,1 cũng chỉ nằm ở ngưỡng 442,26 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá thực tế.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bảng giá đất thấp tại thành phố 10 triệu dân này là do Khung giá đất thấp. Thêm vào đó là quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất” của Chính phủ được ban hành tại Nghị định 44.
Song, nghị định này có điểm không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, đó là, tỉnh không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất.
Theo HoREA, công tác định giá đất cụ thể đối với nhiều trường hợp vẫn còn chậm, có những trường hợp còn kéo dài tới cả 1-3 năm. Cơ chế và quy trình hành chính của công tác này còn chưa đáp ứng kịp so với tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường.
Thiếu minh bạch trong định giá đất
Nội dung của văn bản cũng cho rằng, hiện nay quy trình định giá đất còn khá thủ công và lủng củng. Trách nhiệm lập kế hoạch định giá đất và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể thuộc về Sở Tài nguyên & Môi trường, còn Sở Tài chính đóng vai trò là thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, thẩm định phương án giá đất.
Chính cơ chế này đã dẫn đến việc thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông trong quy trình hành chính xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tạo khe hở cho cơ chế "xin cho", cho sự nhũng nhiễu xuất hiện, khiến ngân sách thất thu, ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh.
Không chỉ vậy, hiện tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số, tạo gánh nặng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, khiến nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý bị cản trở.
Cũng theo Hiệp hội, đang có sự chênh lệch rất lớn trong kết quả định giá, nhất là với những loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư. Thực tế này đã dẫn đến việc thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy trong khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, khiến các tiêu cực phát sinh trên thị trường.
|
|
|
Đang có sự chện lệch rất lớn giữa giá đất khu trung tâm so với thị trường thực tế.
|
Thêm vào đó, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường cũng đang gặp phải không ít khó khăn. Bởi, trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì cần phải căn cứ vào giá giao dịch trên thực tế. Song, đa phần giá giao dịch thực tế đều bị khai thấp hơn so với giá giao dịch thực nhằm mục đích lách khoản thuế thu nhập cá nhân.
Trong văn bản, Hiệp hội cũng kiến nghị bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và cấp tỉnh sẽ được giao thẩm quyền, là đơn vị chịu trách nhiệm về việc ban hành giá đất cụ thể để đưa loại hàng hóa đặc biệt này về vùng giá phù hợp với thị trường cũng như thực tế địa phương.
(Zing)