Vừa qua, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã đưa ra những con số khá ấn tượng về tỷ lệ giảm hàng tồn kho trên thị trường. Thế nhưng, các chuyên gia cho rằng, số liệu này chưa phản ánh đúng thực tế.
Tồn kho BĐS Tp.HCM và Hà Nội chưa bằng 1 dự án lớn
Tính đến ngày 20/2/2017, tổng giá trị tồn kho bất động sản (BĐS) còn khoảng 29.573 tỷ đồng, giảm 98.975 tỷ đồng so với quý I/2013, tương đương giảm 76,99%, theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS.
Tại Hà Nội, tổng số tồn kho trên địa bàn tính đến ngày 20/2 còn khoảng 5.538 tỷ đồng, so với tháng 12/2015 giảm 1.208 tỷ đồng (giảm 17,91%); giảm 52 tỷ đồng so với tháng 12/2016 (giảm 0,93%); so với 20/1/2017 giảm 27 tỷ đồng.
Cùng thời điểm, tại Tp.HCM, tổng giá trị tồn kho còn khoảng 5.518 tỷ đồng. Con số này giảm 283 tỷ đồng so với tháng 12/2016 (giảm 4,88%); giảm 105 tỷ đồng so với ngày 20/1/2017.
Như vậy, tổng giá trị tồn kho BĐS tại Hà Nội và Tp.HCM là trên 11.000 tỷ đồng, nếu so với những dự án phức hợp tỷ USD đang triển khai trên địa bàn Tp.HCM, số liệu này khá khiêm tốn.
Theo các chuyên gia, số liệu tồn kho BĐS chưa phản ánh đúng thực tế thị trường.
(Ảnh minh họa)
Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment nhận định, con số 11.000 tỷ đồng không phải là con số lớn. Quan trọng là căn cứ để tính và phương pháp tính số liệu tồn kho như thế nào, định nghĩa ra sao về sản phẩm tồn kho. Ví dụ, tồn kho là thành phẩm bán chưa được hay là hàng đang trong quá trình xây dựng. Do cách hiểu giữa người đọc hàng tồn kho và phương pháp tính số liệu của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS có thể có độ chênh nên sẽ không chính xác.
Trong khi đó, theo Tổng Giám đốc Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang: “Hiện tại, con số tồn kho BĐS giảm vì thị trường đang tốt, nhiều dự án đang triển khai lại. So với thời điểm năm 2007, 2008 lúc thị trường đang khủng hoảng, giá đất bây giờ cao gấp đôi. So với thời điểm đó, giá căn hộ cũng đã đạt được mức độ 80 - 90%. Việc giải phóng hàng tồn kho sẽ rục rịch trở lại khi giá trị BĐS tăng lên".
Số liệu thống kê là phần nổi của "tảng băng chìm"
Ông Trần Khánh Quang cho biết, việc hàng tồn kho giảm là hàng tồn kho thống kê, trong khi một số hàng tồn kho mới chưa phát sinh thì chúng ta vẫn chưa biết như thế nào. Những dự án đang triển khai gần 4 năm nay chỉ bắt đầu có tốc độ chậm từ cuối năm ngoái đến nay, do đó thống kê phải xem xét đó là hàng tồn kho gì. Hàng cũ đã được giải phóng nhưng còn một số hàng mới bây giờ bắt đầu triển khai nên cũng có một số dự án chưa bán được. Hiện nay, các dự án ồ ạt chào hàng, liệu tồn kho bất động sản có tăng lên?
Theo chuyên gia này: “Để số liệu hàng tồn kho BĐS phản ánh đúng nhất tình hình thị trường thì phải có số liệu thống kê thống nhất, đầy đủ về các khái niệm. Chẳng hạn, căn hộ nào đã được bán, căn hộ nào gọi là tồn kho. Những căn hộ không đủ tiêu chuẩn bán mà cứ bán thì đó có phải là sản phẩm tồn kho không? Phải có một bộ tiêu chuẩn thống nhất, một cơ quan độc lập để làm việc thống kê này, không phải Sở Xây dựng, khi đó mới biết được con số tồn kho chính xác là bao nhiêu, giá trị, sản lượng bao nhiêu”.
Ông Phan Công Chánh cho hay, định nghĩa một cách đơn giản hàng tồn kho là hàng chưa bán được thì số liệu phải được cập nhật từ các đơn vị phát triển dự án và đơn vị bán hàng. Tuy nhiên, nếu căn cứ trên số liệu này để tính thì rất khó bởi báo cáo thì cứ báo cáo, còn vấn đề kiểm soát thì đâu có ai kiểm soát, cũng không có nguồn lực để kiểm tra những thành phẩm còn dang dở, đang xây dựng. Nếu tính cả số lượng sản phẩm này vào thì số liệu tồn kho BĐS sẽ rất lớn. "Theo tôi, tồn kho là sản phẩm đã thành thành phẩm rồi nhưng chưa bán được.", ông Chánh nói.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu nêu một thực tế khác, 500 dự án tại Tp.HCM bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án BĐS dở dang do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”. Vậy nên, con số thống kê hàng tồn kho đến nay chỉ mang tính tham khảo, chưa phản ánh hết thực tế thị trường.
(Vietnamnet)