Theo giới chuyên gia trong nước và quốc tế, thị trường nhà chung cư đang vướng phải hàng loạt các áp lực như nguồn cung lớn, mức giá cao hơn thu nhập, sản phẩm chưa đa dạng, pháp lý bảo vệ người mua còn lỏng lẻo...
Nguồn cung tăng mạnh
Ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhận định, nguồn cung căn hộ hiện nay rất lớn và không ngừng tăng lên trong năm 2016, trở thành thách thức cho khả năng hấp thụ. Trong thời gian qua, tuy tồn kho có giảm xuống nhưng vẫn còn cao và tốc độ giảm chưa tương xứng với tốc độ ra hàng ồ ạt. Cuộc cạnh tranh để tiêu thụ hàng hóa ngày càng trở nên gay gắt khi nguồn cung không ngừng leo thang.
Giá nhà cao hơn thu nhập
Theo số liệu thống kê của Công ty Nam Long, tại các đô thị lớn ở Việt Nam, giá nhà ở thuộc nhóm rẻ trên thế giới. Cụ thể, giá bán căn hộ vừa túi tiền ở Tp.HCM khoảng từ 30.000-40.000 USD (650-850 triệu đồng/căn). Trong khi giá nhà tương tự tại các đô thị có quy mô tương đồng như Bangkok, Manila, Hong Kong... là 300.000 USD. Đơn vị này cũng chỉ ra mâu thuẫn điển hình là dù giá nhà Việt Nam được cho là thấp so với quốc tế nhưng vẫn cao so với thu nhập của người dân.
Ông Trần Ngọc Chính cho rằng, một trong những lo ngại lớn nhất hiện nay là giá nhà khó có thể ổn định khi đứng trước xu hướng đi lên. Nếu giá nhà tăng sẽ tạo thêm những áp lực xã hội, chuyên gia này lo ngại.
Thiếu sức hấp dẫn nhà đầu tư ngoại
Hiện nay, thị trường bất động sản được đánh giá đang 'mở toang' cánh cửa với nhiều chính sách thông thoáng và các hiệp định thương mại thu hút các nguồn cầu mới từ khối ngoại. Tuy nhiên, theo ông Chính, chỉ bấy nhiêu thôi là chưa đủ bởi việc đa dạng các sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu của nhiều đối tượng mới vẫn chưa theo kịp kỳ vọng.
Ông Alex Crane - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chỉ ra rào cản điển hình là hệ thống luật pháp luật dành cho người nước ngoài chưa rõ ràng, còn hạn chế về thời gian thuê mua nhà ở. Nếu được gia hạn thì không biết sẽ là bao lâu. Theo sau là rào cản tài chính, làm sao người nước ngoài có thể trả tiền? Không tính việc mua bằng tiền mặt, mua theo kiểu vay trả góp thì thế chấp phải được liên kết với thời hạn cư trú. Thời hạn cư trú tối đa của một người nước ngoài hiện nay là 2 năm. Liệu người nước ngoài có được thế chấp trong vòng 2 năm? Việc này không khả thi và không thực tế.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường căn hộ Việt Nam đang đứng trước những thách
thức to lớn. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Nhiều kẻ hở trong các quy định bảo vệ người mua nhà
Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM thừa nhận hai khía cạnh lỏng lẻo của thị trường nhà ở hiện nay sau khi xảy ra các sự cố Bảy Hiền Tower, Harmona cùng nhiều dự án trước đó. Một là, năng lực quản lý nhà nước, các quy định pháp luật và thực thi pháp luật, xây dựng luật còn những điểm mờ đã tạo kẽ hở cho vi phạm pháp luật. Việc thực thi pháp luật có những lúc chưa nghiêm. Hai là, năng lực của nhà đầu tư không chuyên nghiệp, làm ăn chụp giật, thiếu chiến lược...
Theo Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Châu Á Thái Bình Dương - Sigrid Zialcita, tại các thị trường mới nổi như Việt Nam sẽ xảy ra rất nhiều vấn đề giữa nhà phát triển bất động sản và người mua. Khi hệ thống pháp lý và những thể chế còn đang chưa được hoàn thiện, người mua chưa thực sự được bảo vệ và phát triển quá nóng, quy mô dân số đông đúc, khách mua được khuyên là xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Thị trường đầu tư cho thuê còn nhiều quan ngại
Tại thị trường Việt Nam chưa thấy trường hợp nhiều nhà đầu tư lớn thuộc khối ngoại mua căn hộ thành từng block. Với mức độ nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn như hiện nay, giới đầu tư có cân nhắc lớn nhất là việc xem xét thị trường cho thuê. Chẳng hạn, 30% của tất cả các căn hộ được mua với mục đích đầu tư thì cần phải biết tất cả các căn hộ đó đều được thuê hay không, ông Alex Crane phân tích.
Thị trường Việt Nam đang có một số lượng rất lớn nhà ở được người mua đầu tư cho thuê. Vậy điều gì sẽ xảy ra với giá trị của các căn hộ trống? Việc này có thể tác động lên các hoạt động mua để đầu cơ trong trường hợp giá thuê chịu áp lực của tình trạng thừa cung. Giá thuê thấp hơn làm chậm quá trình hoàn vốn và tác động lên giá mua mà nhà đầu tư sẽ trả là vấn đề cần phải tính đến.
Với những thách thức đang lộ diện trong nửa đầu năm nay, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang xây dựng các tiêu chuẩn nhà giá trị thật để tháo gỡ phần nào những áp lực đang đè nặng thị trường.
Bên cạnh những quan ngại về rủi ro, thị trường địa ốc Việt Nam vẫn còn nhiều điểm sáng. Minh chứng là, vẫn có hàng trăm doanh nghiệp địa ốc đứng vững bằng bản lĩnh nói được làm được. Ông Trần Văn Thành - Phó chủ tịch Hội môi giới Việt Nam cho hay.
Ông Thành cho rằng, chìa khóa để các doanh nghiệp bất động sản vượt qua các thử thách, chinh phục người mua nhà là hướng tới sản phẩm giá trị thật là chất lượng ổn định, pháp lý vững chắc, tiện ích đa dạng, có nghiên cứu khảo sát bài bản v am hiểu thị trường đến mức đủ sức làm ra sản phẩm phải đáp ứng đúng nhu cầu thiết thực nhất.
(Vnexpress)