Thời gian qua thị trường bất động sản (BĐS) đã có những tín hiệu hồi phục tích cực, cả giao dịch thành công và thanh khoản đều tăng. Thế nhưng, để tháo gỡ khó khăn tận gốc cho thị trường, nợ xấu vẫn là một vấn đề cần phải được quan tâm giải quyết trong thời gian tới. Bộ trưởng Bộ Xây dựng ông Trịnh Đình Dũng chia sẻ với Báo Xây dựng xung quanh vấn đề này.
Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng
Hiện thị trường BĐS đã có nhiều khởi sắc song chủ yếu tại phân khúc khá và trung bình được thực hiện bởi những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính. Trong khi đó, những dự án có nợ xấu thì vẫn "án binh bất động". Thưa Bộ trưởng, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Thị trường BĐS đã trải qua những khó khăn nhất định trong thời gian qua và đã được điều chỉnh bằng các giải pháp phù hợp để tiếp tục phát triển, cùng với đó cũng đã diễn ra sự sàng lọc mạnh các nhà đầu tư.
Theo đó, những nhà đầu tư có năng lực, uy tín, có chiến lược dài hạn, hoạt động chuyên nghiệp, đầu tư tập trung không dàn trải đã huy động được các nguồn lực để vượt qua các giai đoạn khó khăn của thị trường và tiếp tục phát triển trong tương lai.
Đáng ghi nhận là các dự án phát triển nhà ở được triển khai tốt, đặc biệt là tại phân khúc nhà ở trung bình, tầm trung và nhà ở xã hội (NOXH), điều này đã làm thay đổi về chất nguồn cung - nguồn cầu hàng hóa thị trường BĐS. Nhờ vậy, các sản phẩm địa ốc, nhất là nhà ở đã đáp ứng được nhu cầu đa dạng và thiết thực của người dân có nhu cầu thực cũng như đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư trên thị trường.
Trong khi đó, những nhà đầu tư có năng lực yếu kém, thiếu tầm nhìn và chiến lược dài hạn, kinh doanh kiểu "ăn xổi" mà không chú trọng đến quyền lợi của khách hàng đều rơi vào tình trạng nợ xấu, khó khăn, dự án bị đình trệ. Hiện tại, những dự án này vẫn đang là vấn đề tồn tại của thị trường BĐS, cần phải có một quá trình và sự nỗ lực từ nhiều phía, phải áp dụng nhiều giải pháp mới có thể dần giải quyết được.
Tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam với sự điều hành của Chính phủ đang vượt qua khó khăn và phát triển ổn định. Cùng với sự hồi phục, ổn định của nền kinh tế, lượng giao dịch BĐS tăng đáng kể ở tất cả các phân khúc song không có đột biến, nhìn chung mức giá ổn định, những dự án có vị trí đẹp, gần trung tâm đô thị, tiến độ triển khai tốt có sự tăng giá nhất định; lượng tồn kho BĐS giảm đáng kể; hiện thị trường đang tiếp tục có xu hướng thanh lọc nhà đầu tư và mua bán sáp nhập dự án; đang tiếp tục tái khởi động những dự án đình trệ trước đây.
Không ít dự án từ trước đây lâm vào nợ xấu hiện vẫn bị đình trệ do thiếu nguồn lực để tiếp tục đầu tư, khó khăn về khả năng huy động vốn tiếp tục triển khai dự án, cộng với nợ xấu tín dụng làm cản trở quá trình chuyển đổi dự án. Thưa Bộ trưởng, Bộ Xây dựng đã có những giải pháp như thế nào để tháo gỡ vấn đề này?
Rất cần sự nỗ lực từ nhiều phía để có thể tháo gỡ được khó khăn của các dự án nói trên. Nhiều chủ đầu tư trong thời gian qua đã chủ động tìm kiếm các nhà đầu tư mới có năng lực để hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án, tiến hành các biện pháp thỏa thuận với người mua nhà và các tổ chức tín dụng để tìm cách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn thực hiện dự án.
Trên thực tế, từ năm 2012 đến nay, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ ban hành và phối hợp cùng với các bộ, ban ngành cùng các địa phương thực hiện nhiều giải pháp để giải quyết vấn đề nợ xấu, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, chẳng hạn như: Yêu cầu các địa phương thực hiện rà soát phân loại dự án và cho phép thực hiện chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NOXH, cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ, hỗ trợ, khuyến khích phát triển các dự án NOXH, trên cả nước các địa phương xây dựng và thực hiện chiến lược phát triển nhà ở...
Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS 2014 sửa đổi, chính thức có hiệu lực từ này 1/7/2015. Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rõ về điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền cho phép cũng như thủ tục và hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ và một phần dự án BĐS, cùng đó giao Chính phủ quy định chi tiết về thủ tục chuyển nhượng dự án.
Bộ Xây dựng hiện đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS 2014 thay thế Nghị định số 153/2007/NĐ-CP để kịp ban hành sẽ hướng dẫn cụ thể, chi tiết các nội dung liên quan về chuyển nhượng dự án được quy định trong Luật, nhằm giải quyết các bất cập, những khó khăn về chuyển nhượng dự án, từ đó góp phần tháo gỡ vướng mắc về xử lý nợ xấu.
Mặt khác, vào ngày 25/11 năm ngoái, Quốc hội cũng đã thông qua Luật Nhà ở, quy định về việc thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Những quy định này cùng với các quy định về chuyển nhượng dự án quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ góp phần hoàn chỉnh hệ thống các quy định pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về chuyển nhượng dự án và xử lý nợ xấu.
Hiện tại, các dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 đang được hoàn thiện trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các bộ, ban ngành trước khi gửi Bộ Tư pháp thẩm định theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật để kịp thời ban hành và áp dụng cùng thời điểm có hiệu lực thi hành của các luật sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc về xử lý nợ xấu.
Một số ý kiến cho rằng, có 50% người dân mua BĐS hiện nay là có nhu cầu thực về nhà ở, còn lại khoảng 50% mua để đầu cơ. Vậy có khả năng thị trường BĐS hiện nay và sắp tới có diễn ra một làn sóng tích trữ, đầu cơ mới không? Bộ trưởng nhận định về vấn đề này như thế nào?
Tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam dưới sự điều hành của Chính phủ, từ đầu năm 2015 đến nay tiếp tục phát triển ổn định, cộng với các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Chính phủ theo quan điểm là: "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phải gắn với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở để sản phẩm của thị trường BĐS đến được với mọi người dân, nhất là việc tập trung phát triển NOXH để phục vụ cho nhu cầu của các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp, người nghèo" đang được các cấp, ngành, địa phương tập trung triển khai thực hiện, đồng thời việc bắt đầu triển khai thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS từ ngày 01/7/2015 với nhiều quy định mới để thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng phát triển một cách lành mạnh, ổn định thì có thể dự báo tình hình thị trường BĐS tiếp tục có những chuyển biến tích cực trong thời gian tới.
Cụ thể, lượng giao dịch tiếp tục tăng, thậm chí cả ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp nhưng không quá đột biến; tiếp tục ổn định về mặt giá cả, các dự án có tiến độ tốt, hiện đang chuẩn bị hoàn thành hoặc đã hoàn thành, có vị trí thuận lợi, hạ tầng tốt thì giá bán sẽ có tăng ít nhiều.
Tồn kho BĐS tiếp tục giảm, song tốc độ giảm sẽ chậm hơn trước bởi hiện nay chủ yếu tồn kho nằm ở các dự án xa trung tâm, với hạ tầng chưa đồng bộ hoặc các căn hộ có diện tích quá lớn. Bên cạnh đó, xu hướng mua bán sáp nhập dự án tiếp tục tăng vì những doanh nghiệp khó khăn sẽ phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư lớn mua lại thay vì họ đi xin cấp dự án mới, đặc biệt trong đó sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia.
Thị trường BĐS đang có những dấu hiệu hồi phục rõ, theo đó cuộc thanh lọc
trên thị trường cũng diễn ra mạnh mẽ.
Những dự án tạm dừng trước đây sẽ được tiếp tục triển khai trở lại; sẽ khởi công nhiều dự án mới có vị trí thuận lợi; nguồn cung tại phân khúc nhà ở thương mại có diện tích nhỏ và vửa, NOXH sẽ tăng đáng kể để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, người nghèo.
Thị trường BĐS đã trải qua nhiều biến động, thăng trầm đến nay thị trường đã có sự thanh lọc khá mạnh và sâu rộng. Thực tế cho thấy, hiện các giao dịch BĐS chủ yếu được thực hiện bởi người dân có nhu cầu thực về nhà ở. Đây là một nhân tố quan trọng đảm bảo cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Sau những biến động của thị trường BĐS trong những năm qua, nhà đầu tư cũng đã đúc rút được nhiều kinh nghiệm quý giá, những nhà đầu tư còn trụ vững đến nay phần lớn là có năng lực tài chính, uy tín, có tầm nhìn dài hạn, kế hoạch đầu tư bài bản, dài hạn, bền vững và có tính chuyên nghiệp cao.
Chính vì thế, các hoạt động đầu tư được thực hiện được dựa trên cơ sở tìm hiểu nguồn thông tin đa dạng, nguồn vốn đầu tư bền vững, quyết định đầu tư thận trọng nên sẽ giảm thiểu được các rủi ro trong đầu tư, kinh doanh BĐS.
Trân trọng cảm ơn Bộ trưởng!
(Báo Xây dựng Online)