Giới chuyên gia bất động sản lo ngại rằng, do chi phí đất chiếm 30-35% tổng đầu tư dự án nên giá chung cư sẽ bị đẩy lên bởi cơn sốt đất thời gian qua.
Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh, cơn sốt đất vùng ven Tp.HCM thời gian qua đang ảnh hưởng rất lớn tới giá thành căn hộ chung cư. Do chi phí cho quỹ đất tăng mạnh, các dự án chung cư hình thành từ năm 2017 trở đi có thể thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn.
Ông Thìn cho biết, sau cơn sốt đất Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm nay, giá đất tại nhiều huyện, quận vùng ven tăng gấp 1,5-2 lần trong một năm, thậm chí có nơi tăng tới 300% (gấp 3 lần). Đối với các chủ đầu tư căn hộ chung cư, diễn biến này không hề có lợi bởi việc tìm kiếm quỹ đất ngày càng khó khăn hơn, đồng thời chi phí cho quỹ đất cũng tăng cao.
Thế nhưng, từ đầu tháng 6/2017 trở đi, tại Tp.HCM, đà tăng giá đất bắt đầu chậm lại và xuất hiện tình trạng giảm giá. Tuy vậy, so với cơn lốc tăng giá trước đó, giá đất một số nơi giảm 10-20% vẫn còn khiêm tốn.
Cơn sốt đất thời gian qua có thể khiến các dự án căn hộ ở khu vực xa trung tâm,
có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh tăng giá bán. (Ảnh: Hao Bui)
Theo chuyên gia này, nếu tổng suất đầu tư một dự án nhà chung cư là 100% thì riêng chi phí đất chiếm từ 30-35%. Tỷ lệ này có thể tăng lên đáng kể sau khi cơn sốt đất lan rộng khắp Tp.HCM. Thực tế cho thấy, giá thành căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí khu đất, thiết kế, tiện ích, chất lượng xây dựng... Trong đó, giá đất (phụ thuộc vào vị trí) là chi phí ngày càng tăng.
Tại buổi báo cáo thị trường căn hộ những tháng đầu năm 2017, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam khẳng định, giá đất tăng mạnh đang tác động khá lớn tới thị trường nhà chung cư hiện nay. Tại các dự án mới triển khai, giá bán có xu hướng tăng lên. Lý do một phần là nhờ cú hích hạ tầng và giá đất "leo thang" trong nửa đầu năm 2017.
Chuyên gia của CBRE cho rằng, việc chuẩn bị quỹ đất cho dự án bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn bởi cơn sốt đất vừa qua. Theo đó, chi phí đầu vào (mua đất sạch, đền bù giải phóng mặt bằng) tăng lên khiến chủ dự án phải nâng giá thành sản phẩm. Thời gian tới, xu hướng tăng giá sẽ tác động mạnh tới thị trường căn hộ dù sức mua đã chững lại trong 2 quý đầu năm nay.
Trong khi đó, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc tìm quỹ đất sạch phát triển dự án trở nên khó khăn hơn từ những năm 2015 - 2016 trở đi. Đặc biệt, thách thức này càng tăng lên sau khi cơn sốt đất lan rộng vào nửa đầu năm 2017. Trừ các khu vực sốt sảo, sự sàng lọc của thị trường có thể khiến giá đất nhiều khu vực đi xuống. Tuy nhiên, quỹ đất ngày càng đắt đỏ hơn tại những khu vực sốt thật, có nhu cầu thực.
Ông Quang nhận định, khi các chủ đầu tư phải cân bằng giữa chi phí quỹ đất ngày càng cao và tỷ suất lợi nhuận có nguy cơ bị thu hẹp, phân khúc căn hộ giá phải chăng sẽ phải chịu áp lực lớn. Thế nhưng, do mặt bằng giá, biên lợi nhuận vốn đã được định vị ở ngưỡng cao ngay từ đầu nên phân khúc căn hộ trung và cao cấp ít chịu ảnh hưởng hơn.
Thời gian qua, cơn sốt đất xảy ra ở khu vực vùng ven Tp.HCM có thể khiến giá thành căn hộ tại các khu vực xa trung tâm, có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh tự động nhích lên ít nhất từ 5-10% và cao nhất 15%, ông Quang cho hay.
(Vnexpress)