"Gói 30
Riêng thuốc về TP.HCM còn phải đợi xem
xét, phê duyệt nên bệnh nhân chết là chắc chắn" - Ông Nguyễn Văn Đực,
Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết.
30.000 tỷ đã thất bại
* Kể từ khi thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng cho đến
nay, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã đưa ra nhiều biện pháp để tháo gỡ,
điển hình là Nghị quyết 02 và gói 30.000 tỷ ra đời. Theo đánh giá của
ông, với những nỗ lực đó thì thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đã có
những chuyển biến tích cực chưa? Và nếu có thì như thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đực: - BĐS hiện nay không hề có chuyển biến tích cực mà
đang chìm dần. Có 2 bằng chứng chứng minh cho điều này. Thứ nhất là Công
ty Quốc Cường Gia Lai đã phải thế chấp tài sản của bà Loan (Chủ tịch
Hội đồng quản trị) và con gái cho ngân hàng để tiếp tục sự nghiệp BĐS.
Điều này chứng tỏ là Quốc Cường Gia Lai đã hết tiền mặt và không còn
cách nào để có tiền ngoài việc dùng tài sản cá nhân để thế chấp. Thứ hai
là Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) tuyên bố rút ra khỏi BĐS Việt Nam.
Hai đại gia BĐS hàng đầu của TP.HCM đã có tín hiệu một là rút quân, hai
là tử thủ, tìm dòng tiền để bỏ vào. Điều này chứng tỏ, thị trường đã quá
khắc nghiệt.
Rõ ràng đây là những dấu hiệu xấu dần và không có một tín hiệu nào tốt hết. Gói 30.000 tỷ đã thất bại.
* Nếu chỉ dựa vào việc Quốc Cường Gia Lai thế chấp tài sản
để vay vốn và HAGL tuyên bố rút khỏi BĐS Việt Nam để khẳng định gói
30.000 tỷ và Nghị quyết 02 thất bại liệu có hợp lý không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực: Sở dĩ tôi nói vậy là vì cho đến nay đã gần 3 tháng
triển khai gói 30.000 tỷ, và gần 8 tháng kể từ ngày Nghị quyết 02 ra
đời, nhưng số lượng giải ngân cho người dân cũng chỉ vài chục tỷ. Và gói
kích cầu này đã có nguy cơ cạn kiệt. Bởi vì những sản phẩm có thể được
thì người dân đã mua và đã vay rồi, cho nên phần này đã gần như hết.
Nên phải nhìn nhận là những sản phẩm phù hợp đã không còn nữa, mà sản
phẩm mới ra thì lại không có. Ví dụ như NOXH bắt đầu khởi công xây dựng
thì chưa có thủ tục pháp lý. Một là đang xin phép, hai là như Hà Nội,
làm buổi lễ tổ chức hoành tráng, nhưng tổ chức để lấy ngày, lấy tháng
thôi chứ bản vẽ thiết kế chưa được duyệt, quy hoạch chưa được duyệt, bản
vẽ thi công chưa được duyệt, kể cả giấy phép xây dựng làm lại cũng chưa
được duyệt. Nội việc chờ đợi các thủ tục được duyệt ít nhất cũng mất 3 -
6 tháng. Nhưng sau đó cũng chưa được bán ngay, bởi vì phải làm xong
móng mới được bán thì cũng mất thêm 3 - 6 tháng nữa. Vậy là phải mất
thêm 1 năm nữa mới có sản phẩm mới.
Còn về việc chuyển đổi những căn hộ đã xây dở dang thành căn hộ nhỏ, là
những sản phẩm có thể có ngay, nhưng Hà Nội thì ủng hộ, còn TP.HCM lại
kiên quyết chống lại chuyện này. Do đó, sản phẩm phù hợp cho người dân
hoàn toàn phẳng lặng, hoặc nếu có thì cũng phải rất lâu, ít nhất là 6
tháng đến 1 năm nữa.
Rõ ràng là Nghị quyết 02 đã thất bại. Điều này tôi đã thấy và cho đến
nay thị trường BĐS vẫn chưa có biến động gì. Doanh nghiệp không hưởng
lợi, người dân không hưởng lợi, thị trường tiếp tục đóng băng và đóng
băng thì doanh nghiệp chết. Giống như căn bệnh đã thối mà chờ các loại
thuốc, còn thuốc thì không đủ mạnh, không đúng lúc, uống vào lúc đã trễ.
Riêng thuốc về TP.HCM còn phải đợi xem xét, phê duyệt nên bệnh nhân
chết là chắc chắn.
Ví dụ như TP.HCM có 14 dự án xin chuyển đổi căn hộ nhỏ, nhưng TP.HCM cố
tình không giải quyết bất cứ dự án nào. Như vậy, về một mặt nào đó,
TP.HCM không trung thành, không tuân thủ Nghị quyết 02.
Nghị quyết 02 là liều thuốc cuối cùng của BĐS, trong đó, tôi tin rằng
việc chuyển đổi căn hộ mới là liệu pháp hữu hiệu nhất, chứ không phải
gói 30.000 tỷ. Nhưng bây giờ 30.000 tỷ mới giải ngân được hơn 30 tỷ, còn
chuyển đổi căn hộ lại bằng 0, đương nhiên chết là đúng rồi.
Theo tôi, đổ vỡ này không phải là đổ vỡ domino, có nghĩa là đổ vỡ dây
chuyền, theo thứ tự trước sau, mà cái này là chết chùm. Ví dụ doanh
nghiệp A chết có thể kéo theo doanh nghiệp E chết, F chết... tức là chết
không theo thứ tự. Một doanh nghiệp chết kéo theo những doanh nghiệp
liên đới tiếp theo. Chẳng hạn như đơn vị thi công chết theo, sàn bán sản
phẩm chết theo, những doanh nghiệp liên kết, liên doanh cũng chết...
Thành ra sự đổ vỡ của 1 dự án kéo theo nhiều doanh nghiệp liên can chết.
Và vài doanh nghiệp liên can chết thì kéo thêm hàng chục doanh nghiệp
khác chết, thành từng chùm, từng chùm, giống như bom bi nổ vậy.
* Theo như đánh giá của ông, phải 6 tháng đến 1 năm nữa mới
có nguồn cung NOXH cho người dân. Vậy liệu đến thời điểm đó, BĐS Việt
Nam còn có hy vọng phục hồi và ấm dần lên không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Theo tôi thì không thể ấm lên được. BĐS Việt Nam
đang kiệt sức dần. Và đến 6 tháng - 1 năm nữa thì nó sẽ kiệt quệ, đổ vỡ
rất lớn, mà tôi lo sợ nhất là sẽ đổ vỡ chùm. Một thằng nổ thì hàng chục
thằng chết, hàng chục thằng chết thì kéo theo hàng chục, hàng chục thằng
nữa. Nó sẽ tính theo cấp số nhân, một viên đạn bi nổ thì năm ba người
chết.
Thành ra, đánh giá của Bộ Xây dựng rất chủ quan và không chính xác. Còn
đánh giá của UBND TP.HCM vẫn dửng dưng, không có một động thái gì. Còn 6
tháng đến 1 năm nữa thì sản phẩm chưa chắc đã có. Cái sản phẩm có rồi
thì không cho cơ cấu lại, vừa nhanh, vừa không tốn kém. Đằng này lại đổ
tiền vào làm những cái hoàn toàn mới. Cực kỳ vô lý, đi ngược lại Nghị
quyết 02, và Nghị quyết 02 coi như đã thất bại.
* Theo ông, với tình hình như hiện nay thì đã có thể khẳng định được BĐS đổ vỡ chưa?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Có thể nói tại thời điểm này, có những dấu hiệu vô
cùng rõ nét của việc BĐS sụp đổ và Nghị quyết 02 thất bại.
Gói 30.000 tỷ và Nghị quyết 02 đã thất bại. Cho đến nay thị trường BĐS vẫn chưa có biến động gì. |
Muốn bỏ chạy cũng không dễ!
* Ông Đoàn Nguyên Đức - Chủ tịch Tập đoàn HAGL đã chính thức
tuyên bố sẽ rút ra khỏi thị trường BĐS Việt Nam để đầu tư ra nước
ngoài. Ông có đánh giá gì về động thái này của HAGL?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Tôi cho rằng đây không phải là một hướng đi thông
minh mà là một hướng đi thiếu chuyên nghiệp. Chúng ta đã làm một ngành
nghề gì thì phải có một sự chuyên nghiệp về ngành nghề đó. Ví dụ sau
1/9, thị trường hàng không hết phép thì phải chuyển sang làm thị trường
hàng không giá rẻ, các hãng hàng không phải tranh thủ nghiên cứu thị
trường. Chứ không phải là bay không được thì chuyển sang đi tàu hoả,
công ty sản xuất máy bay không được thì chuyển sang sản xuất tàu ngầm.
Không như vậy được. Chuyên nghiệp là phải sống chết với nghề và biến khó
khăn trong nghề đó thành một loại sản phẩm khác, chứ không phải bỏ
chạy.
Thứ hai, HAGL muốn bỏ chạy cũng không dễ. Toàn bộ BĐS nằm ở đây nhưng
bán cho ai? Nên nhớ trước đây HAGL từng tuyên bố, ai muốn bán dự án,
HAGL mua. Nhưng cuối cũng HAGL có mua được của ai đâu?
Bây giờ ngược lại, HAGL tuyên bố bán nhưng có bán được đâu? Rõ ràng hơn 1
năm trước HAGL rất kiêu ngạo, ai cần thì mua, nhưng mua với giá rẻ,
chèn ép người khác nên người ta không thể bán được. Giờ đến phiên HAGL
bán dự án thì ai là người mua? Và mua với giá bao nhiêu? Của anh 10
đồng, người ta mua 3 đồng được không?
Cho nên, các Tổng công ty, Tập đoàn muốn rút ra khỏi BĐS, nhưng có rút
ra được không? Ví dụ như Vinashin, mua tàu Hoa Sen là 5 triệu USD, để sổ
sách giấy tờ đầy đủ 50 triệu USD, bây giờ bán 5 triệu USD thì làm sao
được? Nên muốn rút ra là không dễ dàng chút nào, cực kỳ khó khăn.
Hay ví dụ như trước đây, tôn Hoa Sen đã rút ra khỏi BĐS cách đây 3 - 4
năm, Công ty xây dựng Hoà Bình cũng rút ra khỏi BĐS cách đây 3 - 4 năm.
Như vậy, những ai rút ra khỏi BĐS cách đây 3 - 4 năm thì đều thoát, còn
những ai mà theo đuổi BĐS bây giờ là rất nguy hiểm, có thể thất bại.
Ví dụ như Tân Tân, đang làm đậu phộng bỗng nhẩy vào BĐS cũng chết. Diệu
Huyền cá ba sa nhẩy vào BĐS cũng chết... Cái khó hiện nay là tài sản, sổ
sách thì rất lớn mà tiền mặt thì bằng 0, còn nếu bán đi thì mất ít nhất
60 - 70%, làm sao mà tồn tại được? Thực chất, tài sản thực chỉ có 20 -
30%, còn 70 - 80% là vay của ngân hàng và của khách hàng, mà giờ chỉ còn
phân nửa thì coi như âm. Còn nếu như không còn được phân nửa mà chỉ còn
20 - 30% thì sao? Nguy hiểm là ở chỗ đó.
* Nếu như HAGL tiếp tục bám trụ vào BĐS Việt Nam thì liệu có khả thi hơn không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Mỗi người, mỗi doanh nghiệp sẽ có một cách xử lý
khác nhau. Mình không thể nói là cách nào tốt hơn cách nào. Nhưng theo
quan điểm của tôi thì nên trụ lại, chuyển thành những sản phẩm cấp thấp
hơn để rút quân dần dần. Trong chiến tranh cũng vậy, muốn rút quân thì
phải có người ở lại giữ chốt, chứ không phải rút một lần rồi chạy toán
loạn. Nếu rút quân không theo đúng phương pháp thì coi chừng vỡ trận,
không phải dễ.
* Trước đây, TS Alan Phan cũng đã từng dự báo về thị trường
BĐS Việt Nam và cho rằng không nên cứu, hãy để cho nó rơi tự do. Vậy
phải chăng những diễn biến thị trường BĐS hiện nay đang diễn ra theo
đúng lời mà TS Alan Phan đã nói? Ông nghĩ sao về vấn đề này?
Ông Nguyễn Văn Đực:- Ông Alan Phan nói đúng, nhưng cách giải quyết của
ông Alan không đúng. Ông Alan muốn cho chết hết nhưng không thể cho nó
chết được. Bởi vì một doanh nghiệp BĐS chết khác với một tiệm hủ tiếu
chết, một quán cà phê chết.
Một doanh nghiệp BĐS chết sẽ kéo theo ngân hàng chết, nhà đầu tư thứ cấp
chết, khách hàng chết, đơn vị thi công chết và gây rắc rối về an ninh,
trật tự xã hội. Người dân sẽ kéo đến biểu tình, giữ đất và hậu quả sẽ
rất lớn.
Cho nên, nếu để BĐS chết mà không kiểm soát như ông Alan Phan thì cũng
là một thảm hoạ. Chúng ta hướng nó chết từ từ, phân khúc nào chết, phân
khúc nào sống, hỗ trợ cái gì.
Hãy hỗ trợ bằng chính sách, những biện pháp hữu hiệu chứ không phải bằng tiền.
Xin chân thành cảm ơn ông!
Theo Đất Việt
(Nguồn sưu tầm)