Hiện trên thị trường địa ốc có không ít "đại gia giấu mặt" cho thuê nguyên cả tòa nhà, tạo điều kiện cho những người như anh Thái ngụ tại quận 7 (Tp.HCM) thuê sỉ rồi cho thuê lại để kiếm lợi nhuận.
Trong bối cảnh khách sạn mini chưa có sự cạnh tranh lớn, anh Thái cho thuê phòng giá thương lượng theo ngày, theo tuần hoặc thậm chí là theo giờ. Vừa qua, anh chuyển sang mô hình cho thuê nhà trọ trung và cao cấp. Theo đó, tầng trệt các công trình này có thể dùng cho đối tác thuê mở shop kinh doanh, quán cà phê, tiệm tạp hóa, quán ăn.
Anh Thái cho biết, có không ít đại gia ẩn mình tại Tp.HCM sở hữu nhiều bất động sản nhưng không muốn thu bạc lẻ. Thường thì họ chỉ cho thuê sỉ cả tòa nhà và cần đối tác đứng ra trả tiền định kỳ bằng hình thức bao thuê dài hạn. Những vị này giao cho khách thuê trọn gói quyền tự tổ chức kinh doanh, chẳng hạn như chia tầng, ngăn phòng, quản lý, kiếm khách thuê,...
Vốn chỉ là đối tác đi thuê tài sản mà không phải chủ tòa nhà, cũng không phải chủ đầu tư, hơn nữa lại được đặt cọc theo 6-12 tháng/lần tùy thỏa thuận nên anh Thái không phải chịu áp lực chôn quá nhiều vốn. Theo anh Thái: "Tôi dựa vào mạng lưới khách thuê tự phát triển được để phân phối cho thuê lại. Một khi thẩm định được tiềm năng của bất động sản có thể đạt mức lợi nhuận từ 10-15%/năm".
Ở Tp.HCM, một số chung cư thuộc khu Đông mới đi vào khai thác được 6-18 tháng cũng xuất hiện các nhà đầu tư thuê căn hộ 2 phòng ngủ rồi cho khách thuê lại theo hình thức ở ghép và đối tượng thuê là những nhóm nhân viên văn phòng còn độc thân có thu nhập khá trở lên, sinh viên có điều kiện kinh tế tốt.
Đầu tư vào phân khúc này, các nhà đầu tư tận dụng lợi thế các chung cư mới bàn giao còn vắng người ở, dịch vụ tiện ích chưa đầy đủ, vì thế dễ thương lượng được mức giá phải chăng hơn giá thị trường để cho thuê ăn chênh lệch. Vậy nhưng, những trường hợp thuê căn hộ để cho thuê lại thường bão hòa từ năm thứ 3 trở đi. Bởi khi đó cộng đồng dân cư được hình thành, hoàn thiện về tiện ích dịch vụ, giá thuê bước vào quỹ đạo tăng dần đều và dĩ nhiên chủ căn hộ có xu hướng lấy lại nhà để tự khai thác.
Nở rộ mô hình thuê BĐS để cho thuê lại dưới nhiều hình thức tại Tp.HCM.
(Ảnh: Vũ Lê)
Mặt khác, nhóm nhà đầu tư tổ chức cũng đã lộ diện. Một doanh nghiệp vừa và nhỏ chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định và tư vấn bất động sản đã thử nghiệm thành công mô hình thuê cao ốc để cho thuê lại trong vài năm gần đây.
Doanh nghiệp này bao thuê trọn gói một cao ốc tại quận 3, nằm cách trung tâm quận 1 (Tp.HCM) chỉ hơn 100m rồi tìm đối tác cho thuê từng tầng và tự quản lý tòa nhà. Được biết, khách hàng thuê mặt bằng làm văn phòng là các công ty Châu Á và Việt Nam. Khách thuê tầng trệt làm khu bán lẻ do có lợi thế mặt tiền.
Lý do khiến chủ đầu tư cao ốc này chọn hình thức cho thuê toàn bộ tòa tháp bởi vị trí đắc địa, thứ nữa doanh nghiệp không có mạng lưới khách thuê dồi dào và thiếu kinh nghiệm quản lý địa ốc.
Đặc biệt, một tập đoàn kinh doanh đa ngành tại quận 1 vừa săn lùng và thuê dài hạn cao ốc có vị trí mặt tiền đắc địa với bán kính cách trung tâm TP chưa đầy 2km rồi cho thuê lại. Trong đó, các công ty con của tập đoàn thuê một nửa tòa tháp và hạch toán chi phí trả ngược về công ty mẹ. Còn lại một nửa tòa nhà sẽ chuyển thành phòng khách sạn cho các chuyên gia của công ty lưu trú và cho khách vãng lai thuê. Tại tầng cao nhất và của tòa tháp này và sân thượng được sử dụng làm nhà hàng, quán cà phê.
Theo đánh giá của Giám đốc Đào tạo TMG Hospitality - Trang Minh Hà, thuê bất động sản để cho thuê hiện là một hình thức kinh doanh khôn ngoan và linh hoạt. Bởi phương thức này mang lại hiệu quả và lối ra cho những chủ đầu tư cao ốc không chuyên do thiếu kinh nghiệm thị trường, không có nguồn khách thuê tốt cũng như thiếu kiến thức quản lý.
Ông Hà cho biết, để xây dựng một cao ốc kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn với vài chục đến vài trăm tỷ đồng tùy vào vị trí của cao ốc và công năng sử dụng của nó. Ngoài ra, việc vận hành và kinh doanh cao ốc cũng không hề đơn giản. Thực tế cho thấy, không phải chủ đầu tư nào cũng có thời gian để tham gia chương trình đào tạo và vận hành cao ốc theo chuẩn.
Phải đầu tư thời gian và công sức để tạo dựng các mối quan hệ, tìm nguồn khách được xem là khó khăn lớn nhất của các chủ tòa nhà. Điều này giải thích tại sao, sau một thời gian tự vận hành không hiệu quả thì chủ đầu tư có khuynh hướng tìm những đơn vị có uy tín để khoán cả việc kinh doanh, khai thác, quản lý tài sản giúp họ.
Ông Hà cho rằng, tại các nước phát triển, hình thức thuê lại một phần, hay toàn bộ cao ốc để kinh doanh đã tồn tại từ lâu. Các tập đoàn, các công ty quản lý cao ốc đa quốc gia, có uy tín đã nhanh chóng tận dụng cơ hội này để kinh doanh kiếm lời.
Thị trường này phát triển tại Tp.HCM với quy mô nhỏ hơn là những loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê, nhà trọ cao cấp, căn hộ tiện ích,… Bên cạnh đó còn một hình thức khác là thuê lại khách sạn 2-4 sao hoặc cao ốc văn phòng để kinh doanh, trong đó phổ biến nhất là nhượng quyền thương hiệu.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh nhận định, bài toán thuê bất động sản để cho thuê lại có lợi thế và thách thức riêng. Cụ thể, lợi thế là vốn ít, nhờ đó sẽ hạn chế việc chôn quá nhiều tiền vào khối tài sản, đồng thời rút ngắn thời gian thu hồi vốn.
Tuy nhiên, ông Chánh cũng chỉ ra 4 thách thức nhà đầu tư cần phải lưu tâm. Một là, phải định giá đúng tiềm năng của tài sản, nên chọn phân khúc ít bị đối thủ cạnh tranh. Hai là, cần phải giải mã được nguồn cầu, am hiểu sâu sắc thị trường chuộng thuê sản phẩm gì để đáp ứng đúng thị phần. Ba là, phải sẵn sàng mạng lưới khách thuê để khai thác càng nhanh càng tốt. Bốn là, cần phải quản lý tốt bất động sản, hơn nữa phải cung ứng dịch vụ phù hợp để khách thuê hài lòng để có thể duy trì nguồn thu.
Đối với nhà đầu tư muốn chọn loại hình thuê cao ốc để cho thuê lại, vấn đề mấu chốt đặt ra, liệu thị phần có đủ lớn để tham gia và tạo lợi nhuận không. Theo đó, chỉ nên đầu tư mô hình này khi chọn được phân khúc thị trường mới nổi với nguồn cung còn hạn chế và nhu cầu bức thiết. Ông Chánh khuyến cáo: "Nếu định giá sai và quản lý kém dễ dẫn đến tỷ lệ trống cao, do đó khả năng thua lỗ rất lớn".
(Vnexpress)