Sau những đợt sốt nóng với rất nhiều giao dịch, các dự án khu đô thị, khu dân cư vẫn là bãi đất trống cho thấy lực lượng đầu tư đã tham gia thổi giá đất.
Thị trường giảm nhiệt
Khởi điểm cơn sốt đất tại Đà Nẵng chính là khi khu đô thị Nam Nguyễn Tri Phương có sự nhảy vọt về giá bán, từ 4 triệu đồng/m2 vào năm 2013 lên xấp xỉ 20 - 35 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2018. Đất nền dự án Nam Hòa Xuân cũng nhảy từ 6 triệu đồng/m2 năm 2016 lên hơn 20 triệu đồng/m2 trong năm 2018. Tương tự, khu dân cư đảo VIP Hòa Xuân cũng bị đẩy giá từ 8 triệu đồng/m2 lên mức 30 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, sau khi Đà Nẵng chính thức trở thành địa điểm tổ chức Tuần lễ Cấp cao APEC vào năm 2017, tiền ngân sách hàng nghìn tỷ và tư nhân đổ vào hạ tầng thành phố khiến mặt bằng giá BĐS tăng mạnh. Khu vực ven biển từ quận Sơn Trà đến quận Ngũ Hành Sơn và từ đường Nguyễn Tất Thành nối dài lên tây bắc thành phố ghi nhận mức tăng mạnh nhất.
Chỉ trong vòng 3 tháng đầu năm nay, nhiều khu vực tại Đà Nẵng ghi nhận giá đất nền tăng từ 40 - 50%. Giá đất thậm chí còn tăng gấp đôi tại nhiều vị trí thuộc các khu vực như phường Nại Hiên Đông; khu "phố Tây" An Thượng, khu đô thị Công nghệ FPT; khu đô thị Nam Việt Á, tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng cao cấp Cocobay hay trước trung tâm hành chính quận Liên Chiểu (đường Nguyễn Sinh Sắc)...
Mức giá cao nhất lên tới 250 - 300 triệu đồng/m2 được ghi nhận tại khu vực mặt tiền biển Võ Nguyên Giáp, đoạn từ Vương Thừa Vũ đến Võ Văn Kiệt. Mức này đã tăng thêmo hơn 100 triệu đồng/m2 so với đỉnh giá năm 2017.
Về phía Tây Bắc thành phố, đất cũng lên cơn sốt. Đà Nẵng. Chẳng hạn tại khu Golden Hills, các lô đất đường 7,5m vào năm 2017 có giá bán 700 triệu đồng/lô thì trong tháng 3 vừa qua lên tới 1,2 - 1,5 tỷ đồng/lô. Gần đó, một số lô đất cách đây chưa đầy 1 năm được chào bán với giá 950 triệu/lô, nhưng sau tết nguyên đán đã bị đẩy lên tới gần 2 tỷ đồng.
|
|
| Giới đầu cơ thổi giá tạo nên cơn sốt đất nền Đà Nẵng. |
Tuy nhiên, khoảng một tháng gần đây, "cơn sốt" bắt đầu hạ nhiệt, giao dịch trên thị trường chững lại. Giảm mạnh nhất là phân khúc đất nền tại một số dự án ở vùng ven Hòa Vang, Liên Chiểu, giá giảm sâu, thậm chí cả trăm triệu đồng/lô, tùy vị trí.
Hiện các nhà đầu tư đang đua nhau rao bán đất thu hồi vốn, trong đó nhiều người cho biết đã chịu lỗ từ 50 - 150 triệu đồng/lô. Lý do bán gấp, giá rẻ mà họ đưa ra thường là cần tiền trả nợ, chuẩn bị đi nước ngoài, vợ chồng li dị, con du học... Tuy nhiên thực chất đây chỉ là hình thức đẩy hàng sang tay người khác.
Đất nền Đà Nẵng tăng nóng và bất ổn
Một cán bộ ngân hàng tại Đà Nẵng, cho rằng sau khi sốt đất mấy đợt liên tiếp, chắc chắn thị trường sẽ đến lúc chững lại do người bán áp đảo người mua. Hơn nữa giới đầu tư và đầu cơ cũng cần thời gian để đẩy hàng ra và chốt lời. Minh chứng là lượng người đến giao dịch sang nhượng BĐS tại các văn phòng công chứng từ giữa tháng 4/2018 đã giảm thấy rõ.
Còn theo ông Nguyễn Hữu Đức, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Bất động sản Protech Đà Nẵng, các nhà đầu tư không thể lường trước được nguy cơ vì cho rằng Đà Nẵng là thành phố trẻ, cơ sở hạ tầng tốt, du lịch đầy sức hút. Tuy vậy, rất có thể thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ chững lại từ nay cho đến hết năm 2018, thậm chí vắt qua đầu năm 2019.
Giới cò và các chuyên gia BĐS đều cho rằng, sốt đất nền tại Đà Nẵng chủ yếu do các nhà đầu tư đẩy giá và làm giá thông qua việc mua đi - bán lại, mua vào - chốt lãi, cứ hết F1 rồi sang F2 rồi F3... Đồng thời, các nhà đầu tư cũng luôn trong tình trạng lo giá đất mua vào cao, khó ra hàng, nhưng nếu không mua vào thì lại không có hàng bán ra. Thế nên họ đành liều mua, bất chấp rủi ro, khiến thị trường càng thêm nóng và ảo.
Cùng với đó là một số thành phần đầu cơ làm giả sốt đất, tạo tâm lý đám đông; người này hỏi người kia dần hình thành làn sóng nóng sốt. Chỉ vậy nhưng giới đầu cơ trúng đậm khi bán ra những lô đất tăng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng trong vòng chưa đến 1 tháng, có khi chỉ cần qua một đêm.
Thị trường đất nền Đà Nẵng còn nóng do thông tin công bố quy hoạch các dự án, chẳng hạn dự án cảng Liên Chiểu, dự án lấp biển đường Nguyễn Tất Thành, dự án di dời ga đường sắt Đà Nẵng, rồi khu nghỉ dưỡng Nhật Bản...
Anh Trần Hữu Nam, giám đốc sàn giao dịch nhà đất Bãi Cát Vàng nhận định: "Mới đây nhất, thông tin có một nhóm nhà đầu tư nước ngoài làm đang làm việc với chính quyền địa phương để bàn kế hoạch đầu tư siêu dự án nghỉ dưỡng lẫn bán có tổng vốn đầu tư đăng ký đến 8 tỷ USD cũng bị "cò" đất lợi dụng đẩy giá các dự án đất nền trong vùng dự án".
Còn theo ông Dương Đức Hiển - Giám đốc Kinh doanh nhà ở Công ty Savills Việt Nam, có nhiều lý do chủ quan và khách quan tạo nên các đợt sốt nóng vừa qua, trong đó không thể loại trừ sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Đà Nẵng chỉ phát triển BĐS nghỉ dưỡng khoảng 10 năm nay nhờ du lịch, cơ sở hạ tầng phát triển thuận lợi; còn giá trị đất nền phụ thuộc chính vào tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số. Như vậy, nếu xét trên cả phương diện giá và số lượng sản phẩm thì BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng khá bình ổn, còn đất nền tăng trưởng giá không bền vững.
Cùng nhận định về thị trường Đà Nẵng nhưng ông Nguyễn Đức Tâm, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam lại có góc nhìn khác khi cho rằng, giá BĐS Đà Nẵng tăng vọt là để xác lập mặt bằng giá mới so với tốc độ phát triển khá nhanh của TP. Về lâu dài, sức mua của thị trường vẫn sẽ tăng bởi người dân vẫn có nhu cầu làm nhà thực, tích lũy, đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững cần có những giải pháp siết chặt việc các công ty môi giới đẩy giá từ những thông tin dự án ảo và ngân hàng cần cho vay đúng chuẩn...
Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam khuyến cáo: "Các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tuyệt đối không nên mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ."
Ông Khương cũng lưu ý thêm: "Với những người mua đất để cất nhà ở, cần xem xét chọn lựa kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý. Đặc biệt cần xem công bố của Sở Xây dựng địa phương về các dự án đủ điều kiện giao dịch và chủ dự án uy tín. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn, sau đó mới đưa ra quyết định cuối cùng".
(Nhịp sống kinh tế)