Ngọn lửa thoái vốn bất động sản vẫn âm ỉ cháy

Từng là anh cả trong ngành địa ốc Tp.HCM, hiện nay Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đang tiến dần đến việc thoái vốn khỏi bất động sản trong nước. Cuối năm 2013, doanh nghiệp tái cấu trúc lại ngành nghề, tách các dự án bất động sản khỏi tập đoàn, quy về đầu mối là Công ty An Phú. Phát pháo đầu tiên trong năm 2014 là một dự án từng trực thuộc HAGL (Phú Hoàng Anh giai đoạn 2, huyện Nhà Bè, Tp.HCM) đã được bán cho Công ty Kiến Á. Với quỹ đất lớn, giới đầu tư dự báo đà thoái vốn bất động sản của HAGL tại Tp.HCM sẽ mạnh dần.

Góp mặt nhiều nhất vào làn sóng thoái vốn bất động sản trong quý I/2014 là các doanh nghiệp dầu khí. Đầu tháng 3, HĐQT Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) đã chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ phần góp vốn tại Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí Việt Nam. Điều kiện là PVC chỉ bán theo giá trị thị trường nhưng không thấp hơn 10.000 đồng một cổ phần.

Giữa tháng 3, HĐQT Công ty Kinh doanh dịch vụ cao cấp dầu khí Việt Nam (PVR) thông qua việc lập kế hoạch tìm kiếm đối tác để thoái vốn hoặc ký thỏa thuận hợp tác đầu tư dự án Khu du lịch quốc tế cao cấp Tản Viên, huyện Ba Vì. PVR còn cân nhắc thoái vốn tại dự án CT15 Việt Hưng, Long Biên bằng nhiều hình thức, kể cả đối trừ công nợ (nếu có). Ngoài ra, đơn vị này còn thông qua chủ trương hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng 51% cổ phần Công ty Bình An cho Công ty Long Sơn.
 

Một dự án được dự kiến thoái vốn cho đối tác Malaysia tại Tp.HCM

Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) dự kiến thoái 28% cổ phần tại Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng – đơn vị đang thực hiện đầu tư dự án Celadon City trên tổng số 30% đang sở hữu. Dự kiến kết quả thương vụ thoái vốn này sẽ được báo cáo cụ thể trong mùa đại hội cổ đông 2014. Từ việc đồng chủ đầu tư với tập đoàn Gamuda Land - một công ty bất động sản của Malaysia, nếu thoái vốn xong, Sacomreal sẽ tụt xuống vị thế là cổ đông nhỏ lẻ.

Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (VCG) cũng đang chịu sức ép phải chuyển nhượng bớt bất động sản do trót đầu tư quá tay vào hàng loạt dự án khủng. VCG đã thoái vốn khỏi khu đô thị tỷ đô Park City (Hà Đông, Hà Nội) cho Công ty Perdana Parkcity (Malaysia) cuối năm 2013, nhưng vẫn chưa đủ cứu doanh nghiệp thoát khỏi khó khăn.

Từ năm 2014 trở đi, với danh mục các dự án: Khu đô thị Nam cầu Trần Thị Lý vốn đầu tư 1.245 tỷ đồng; Cát Bà Anmatina quy mô 1 tỷ USD; Khu phức hợp 423 Minh Khai cần đầu tư 1.774 tỷ đồng, VCG tiếp tục chịu áp lực thoái vốn rất lớn. Trước đó, doanh nghiệp này cũng từng gửi thư ngỏ mời nhà đầu tư tham gia dự án khu phức hợp Splendora tại Hoài Đức để giảm áp lực tài chính.

Trao đổi với VnExpress.net, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn hội nhập toàn cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng: "Do thị trường địa ốc chịu sức ỳ từ nhiều dự án dở dang, nên làn sóng thoái vốn bất động sản vẫn âm ỉ suốt 5 năm qua. Trong cuộc tháo chạy này, có đến 80% các dự án rao bán chưa tìm được khách mua".

Các chuyên gia cho rằng đường đua thoái vốn bất động sản khá chật chội khi cung nhiều hơn cầu và có đến 80% các dự án rao bán chưa tìm được khách mua

Thực tế hiện nay cung nhiều hơn cầu, số lượng dự án có nhu cầu thoái vốn khá dày đặc trong khi các đối tác đủ sức thâu tóm lại rất ít và họ vẫn tỏ ra dè dặt. Các dự án thoái vốn thành công đa phần đều có ưu thế thương mại  (giá phù hợp, vị trí thuận lợi, thương hiệu mạnh, có thể khai thác nhanh). "Những dự án có quy mô quá lớn hoặc xây dựng dở dang và chọn sai phân khúc nhiều khả năng sẽ chết chìm", ông Nghĩa nói.

Theo chuyên gia này, làn sóng thoái vốn bất động sản không chỉ có sự tham gia của các chủ đầu tư mà còn có nhiều ngân hàng với mục tiêu là xử lý nợ xấu. Các nhóm doanh  nghiệp chào bán cũng khá đa dạng. Không chỉ có doanh nghiệp đói vốn, sức khỏe yếu mà còn có sự góp mặt của nhiều đại gia bán tài sản để săn tìm cơ hội mới. Ông Nghĩa cho rằng thoái vốn giúp sàng lọc thị trường nhưng với tình hình chung hiện nay, đây vẫn là bài toán đầy khó khăn.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM kiêm Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực phân tích: "Do chưa thoát khỏi khó khăn, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn tính chuyện bán dự án bằng nhiều hình thức. Bán toàn bộ, từng phần, bán sỉ thậm chí là hoán đổi sản phẩm... trên thị trường đều có đủ".

Ông Đực cho rằng dù thoái vốn bất cứ hình thức nào, hầu hết các chủ đầu tư cũ đều bị thua lỗ. Mức độ thiệt hại trung bình là 50%, bao gồm các khoản: chi phí tài chính, chi phí cơ hội, trượt giá, công sức và thời gian. Cũng có những chủ đầu tư chỉ lỗ so với kỳ vọng, thậm chí vẫn có lãi chút ít nhưng số doanh nghiệp trong tình trạng này không nhiều. "Quá trình thoái vốn là cuộc chiến khốc liệt, trong đó chủ đầu tư mới, đối tác mới kiếm được lợi nhuận từ thất bại, thua lỗ của chủ đầu tư cũ", ông Đực đánh giá.