Mới đây, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt Quy chế quản lý nhà cao tầng khu vực nội đô, tăng chiều cao từ 18-24 tầng đối với các dự án cải tạo chung cư cũ. Vậy nhưng, liệu nâng tầng có thu hút được đầu tư?
Khu tập thể Văn Chương nằm trong dự án cải tạo chung cư cũ. (Nguồn ảnh: Như Ý).
Bàn về vấn đề này, theo đại diện một doanh nghiệp địa ốc tham gia cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, việc UBND TP cho phép các dự án cải tạo chung cư được xây dựng tối đa 24 tầng là chủ trương đúng.
Tuy cho tăng chiều cao nhưng quy chế quy định không được tăng dân số cơ học lại chưa phù hợp. Trong khi đó, "miếng bánh" thu hút doanh nghiệp đổ tiền đầu tư là được bán ra thị trường một số lượng căn hộ ngoài danh sách tái định cư tại chỗ, do đó nếu hạn chế dân số thì các căn hộ ngoài diện tích tái định cư sẽ bán cho ai?
Đại diện một doanh nghiệp BĐS cho biết: “Chủ trương xây dựng quy hoạch cho cả khu chung cư thay vì quy hoạch nhỏ lẻ từng tòa nhà là rất đúng vì nó sẽ tạo ra sự đồng bộ về hạ tầng và cảnh quan. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả việc này, TP cần quy định trong thời gian 6 tháng hoặc 1 năm cơ quan chức năng phải hoàn thành quy hoạch cả khu. Bởi nếu không quy định rõ dễ dẫn đến kéo dài và gây ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp”.
Vướng mắc hệ số đền bù tái định cư tại chỗ
Hệ số hỗ trợ, bồi thường và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới hoàn thành là vấn đề được cư dân các khu chung cư cũ nát quan tâm khi thành phố thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ. Việc xác định hệ số đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan cũng là bài toán nan giải, nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư.
TP Hà Nội quy định, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K= 1,5 lần (tức đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Song, do việc thoả thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần hoặc thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.
Đa số các hộ dân tầng 1 và tầng 2 nhà chung cư cũ đều tận dụng tối đa phần diện tích sử dụng chung, dẫn đến diện tích sử dụng chênh lệch rất nhiều so với diện tích sổ đỏ. Vì lợi ích được hưởng từ diện tích lấn chiếm quá lớn nên hầu như các chủ hộ tầng 1 và tầng 2 luôn tỏ thái độ bất hợp tác với chủ đầu tư hoặc nếu đồng thuận cũng đưa ra hệ số K = 3 hoặc 3,5 lần khiến doanh nghiệp không đủ sức đáp ứng, dẫn đên chậm tiến độ giải phóng mặt bằng do người dân không hợp tác.
Để chủ trương kêu gọi 15 tỷ USD phục vụ cải tạo chung cư cũ diễn ra đúng tiến độ, chính quyền TP Hà Nội cần giao cho cơ quan chuyên môn soạn thảo quy định về hệ số tái định cư tại chỗ cho từng khu vực để doanh nghiệp có hành lang thực hiện, đại diện một doanh nghiệp đã tham gia cải tạo chung cư cũ chia sẻ.
Việc áp dụng hệ số bồi thường theo chuẩn TP sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án. Vướng mắc hệ số đền bù không được xem xét giải quyết thì ngay cả việc di chuyển để cải tạo các khu nhà thuộc diện nguy hiểm như G6A Thành Công hay nhà A Ngọc Khánh cũng gặp phải nhiều khó khăn bởi người dân đều đã có sổ đỏ.
Thành phố đóng vai trọng tài
Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, kêu gọi doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ là chủ trương đúng. Nhưng điều cần thiết trước mắt là TP phải giải quyết tốt bài toán lợi ích giữa doanh nghiệp - nhà nước - người dân sao cho hài hòa. Chủ trương cải tạo chung cư cũ sau 10 năm thực hiện đã lộ ra những tồn tại mà TP cần mạnh tay xóa bỏ, đặc biệt phải coi đây là hành động 'cởi trói'.
Đồng thời, TP cũng cần xây dựng quy chế mới về đầu tư cải tạo chung cư, quy định rõ khi trên 51% cư dân đồng ý là có thể giao cho nhà đầu tư vào triển khai và trên 75% cư dân đồng thuận, nhận tiền tạm cư là UBND các quận có quyền thực hiện quyết định cưỡng chế hành chính. Khó khăn lớn nhất khi cải tạo chung cư là doanh nghiệp phải đối mặt là việc thỏa thuận hệ số bồi thường cho người dân, nhất là những hộ tầng 1 lấn chiếm tới 100% hay thậm chí 200% diện tích sổ đỏ.
Thành phố phải đóng vai 'trọng tài' đưa ra hệ số bồi thường hợp lý để giải quyết khúc mắc này. Theo ông Thanh: “Nói cải tạo chung cư cũ, nghĩa là phải đặt mục tiêu chung lên và quyền lợi thiểu số phải phục tùng đa số, chứ không thể vì 2-3 hộ dân mà làm ảnh hưởng quyền lợi của cả trăm hộ dân trong tòa nhà…”.
(Tiền phong Online)