Trong năm mới, việc đầu tư dự án mới sẽ rất khó khăn bởi thủ tục đầu tư xây dựng dự án kéo dài. Các DN chỉ có thể phát triển các dự án cũ và chung cư xây chen. Vì thế nên các công ty "cô thế", các công ty nhỏ và vừa sẽ tự động rút lui khỏi thị trường. Đó là những chia sẻ của Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, ông Nguyễn Văn Đực về thị trường BĐS trong năm tới.
- Là một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư BĐS, ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS trong năm 2015? Phân khúc nào theo ông sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường trong năm tới?
- Thị trường BĐS trong năm mới sẽ được tác động bởi nhiều yếu tố về chính sách như: Nới lỏng điều kiện vay mua nhà ở gói 30.000 tỷ đồng, người dân sẽ dễ vay mua nhà thương mại dưới 1,05 tỷ đồng/căn. "Rộng cửa" cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Ngoài ra cũng có một số khó khăn khi đầu tư BĐS sẽ khó hơn do quy định về ký quỹ và bảo lãnh, hay Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực với quy định về thủ tục xây dựng khá chặt chẽ.
Từ đó, có thể hình dung ra các tình huống có thể xảy đến với thị trường BĐS: Giao dịch sẽ sôi động hơn với các dự án phân khúc thấp - trung bình - trung cao, các dự án cao cấp - siêu cao sẽ tiếp tục khó khăn; Việc mua bán các dự án "chết có thể cứu", vì đầu tư nhanh gọn, bán có lãi sẽ sôi động hơn; Thủ tục đầu tư xây dựng dự án kéo dài, các DN chỉ có thể phát triển các dự án cũ, việc đầu tư dự án mới sẽ rất khó khăn. Do đó, các công ty "cô thế", các công ty nhỏ và vừa sẽ buộc phải từ bỏ sân chơi thị trường.
|
|
| Dự án tổ hợp Văn phòng – thương mại và nhà ở cao cấp Viglacera tại Đại lộ Thăng Long đang được hoàn thiện. Ảnh: Phạm Hùng |
Năm 2015 cũng sẽ xuất hiện các siêu đại gia đầu tư các siêu dự án với thủ tục siêu nhanh và chi phí đầu tư siêu bí mật. Các dự án cao giá và siêu cao giá "đang hấp hối" sẽ "chết" nhanh chóng hơn.
- Có nhiều ý kiến cho rằng, thị trường cuối năm 2014 đã cho thấy những dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, DN BĐS vẫn đối diện với nhiều khó khăn, đặc biệt là về khả năng tiếp cận vốn. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
- Hiện có hơn 900 dự án BĐS "đắp chiếu" ở Tp.HCM , trong đó 209 dự án đã bị rút giấy phép, khoảng 700 dự án khác đang được phân loại để tìm hướng xử lý thích hợp. Chỉ có khoảng 40 dự án là đang hoạt động tốt như: Ehome của Nam Long, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay Him Lam Chợ Lớn. Các dự án được hồi sinh do công ty Hưng Thịnh, Đất Xanh, Novaland, Thanh Yến Land… mua lại.
Một số công ty có tiềm lực tốt như Đại Quang Minh, Hà Đô, VinCom với các sản phẩm trung - cao cấp ở quận 2, quận 10 và Bình Thạnh có cải thiện về thanh khoản. Tuy nhiên sự sôi động của những dự án này chưa nói lên được toàn cảnh thị trường BĐS.
Vấn đề hàng tồn kho tăng hay giảm chưa có câu trả lời thực sự chuẩn xác. Hàng trăm dự án “đắp mền” có giá trị vay hàng trăm ngàn tỷ đồng, phải vốn hoá lãi vay nên giá trị tồn kho tăng hàng chục ngàn tỷ đồng mỗi năm trong khi chỉ hơn 40 dự án bán tốt. Như vậy, số căn hộ tồn kho giảm nhưng giá trị tồn kho lại tăng lên. Đây là mầm mống khiến DN phá sản và vỡ nợ ngân hàng.
- Ông là người gần đây đã cảnh báo về khả năng "tồn kho cầu". Khái niệm này rất mới, bởi lâu nay người ta chỉ phổ biến hai khái niệm "tồn kho" và "tồn kho cung". Ông có thể nói rõ thêm?
- Tại Tp.HCM, nhu cầu về nhà ở dưới 1 tỷ đồng/căn vào khoảng 30.000 căn hộ/năm, qua mỗi năm, nhu cầu này lại tăng lên do số lượng người nhập cư và mới lập gia đình tăng lên. Trong nhiều năm, chỉ khoảng 5.000 căn hộ/năm được cung cấp ra thị trường, nên vấn đề nhà ở vẫn là vấn đề nan giải. Tồn kho cầu cho đến nay phải hơn 100.000 đơn vị. Thị trường BĐS nhiều năm qua rất ít căn hộ dưới 1 tỷ đồng và hầu như không có căn hộ dưới 500 triệu đồng. Trong khi đó, vì lợi nhuận, các DN chỉ tập trung phát triển căn hộ diện tích lớn, cao giá để rồi dẫn đến tình trạng núi hàng tồn kho như hiện nay.
Do đó, kể cả vừa tồn kho cung, vừa tồn kho cầu, nhưng vì cung không phù hợp cầu nên hai bên cung - cầu vẫn không gặp được nhau.
- Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng để thị trường BĐS có thể hồi phục được thì phải có niềm tin. Ông có quan điểm như thế nào về ý kiến này?
- Theo tôi, cái thiếu hiện nay giúp thị trường BĐS có thể phục hồi không phải là niềm tin mà là sản phẩm và tiếp thị. Thị trường BĐS năm 2015 và nhiều năm tới, những căn hộ thuộc phân khúc có giá bán dưới 1 tỷ đồng sẽ giao dịch tốt. Nếu thị trường cung cấp đủ căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng của người mua thì đương nhiên sẽ có giao dịch tốt, tăng tính thanh khoản và thị trường phục hồi nhanh chóng.
Bên cạnh đó, trong thời đại kinh tế thị trường như hiện nay, một yếu tố không thể thiếu trong quá trình phân phối sản phẩm là chính sách tiếp thị và tư vấn bán hàng. Có nhiều trường hợp DN tung ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng của người mua, nhưng do yếu kém về chính sách tiếp thị và đội ngũ bán hàng nên vẫn không thể tiêu thụ. Nếu có chính sách bán hàng tốt, đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp thì mới có thể kéo khách hàng đến với dự án của mình.
- Xin cảm ơn ông!
(Kinh tế đô thị)