Làm thế nào xây dựng được hành lang pháp lý để gạn lọc được doanh nghiệp
có năng lực thực sự trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, mở rộng cửa cho
việt kiều và nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường để giải quyết
bài toán “khát” vốn là những vấn đề được quan tâm nhiều nhất tại Hội
thảo "Lấy ý kiến doanh nghiệp hoàn thiện dự thảo Luật kinh doanh bất
động sản và Luật Nhà ở” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phối
hợp với Bộ xây dựng vùa tổ chức tại TP.HCM.
Hai Luật chưa đồng nhất
Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý
Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc đưa cả 2 dự
thảo Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để lấy ý kiến cùng một
thời điểm là nhằm tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định trong
quá trình hoàn thiện 2 Luật này. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, ngay
trong dự thảo lần này, đã có nhiều quy định “đá” nhau giữa hai Luật cần
thiết phải được sửa đổi.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có nhiều chồng chéo, mâu thuẫn nhau. |
Luật sư Nguyễn Thị Cam, đại diện công ty Luật TNHH Đất Luật cho rằng,
theo quy định tại khoản 5, dự thảo Luật Nhà ở, “Chủ đầu tư dự án nhà ở
thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai, nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt
cọc, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận đã có đủ
điều kiện quy định… ”.
Quy định này mâu thuẫn với quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS là
cho phép chủ đầu tư cho thuê, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng
hình thành trong tương lai.
“Cùng một cơ quan là Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, nhưng chẳng hiểu sao
cùng một vấn đề lại có 2 quy định không thống nhất nhau”, luật sư Cam
nói và kiến nghị, cần phải thống nhất vấn đề này giữa hai luật, trong đó
quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS được nhiều người cho rằng
tiến bộ và phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Ngoài ra, theo ý kiến của nhiều đại biểu, tại Điều 66 khoản 3 dự thảo
Luật Nhà ở quy định vốn huy động từ tiền mua tiền thuê cũng đang có
nhiều bất cập. Theo quy định này, trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng
theo dự án th2i chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của
khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị
của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà cho người mua. Chủ đầu tư
là tổ chức cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của
khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi
bàn gia nhà ở.
“Tại sao lại có sự phân biệt 70% hay 50% với chủ đầu tư trong và ngoài
nước? Theo tôi sự phân biệt này chẳng có ý nghĩa gì chỉ càng tạo ra sự
phân biệt không cần thiết, cần phải xem xét lại ”, Luật sư Cam góp ý.
Đồng tình với quan điểm của luật sư Cam, đại diện Công ty Luật TNHH
Baker & McKenzie, bà Đinh Thị Hiền Lý cho rằng, thị trường bất động
sản đang gặp nhiều khó khăn, việc tạo môi trường thuận lợi và sự công
bằng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước là rất cần thiết để giải
quyết bài toán khát vốn cho thị trường. Vì vậy, các quy định của Luật
Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS lần này làm thế nào càng không có sự phân
biệt càng tốt.
Tương tự, TS Luật học Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công
nghệ thông tin Gia Định cho rằng, cần phải xác định là một loại hàng hóa
đặc biệt, không mang đi đâu khỏi đất nước được, vì vậy cần phải mở rộng
hợp lý để người nước ngoài tham gia để thu hút dòng vốn từ kênh này.
Cần nâng chuẩn doanh nghiệp
Theo ý kiến của hầu hết các đại biểu, để thị trường BĐS phát triển lành
mạnh, bền vững, một trong những yếu tố cần thiết là cần phải “nâng
chuẩn” năng lực của các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này.
Ông Nguyễn Việt Khoa, giảng viên Khoa luật, trường Đại học Kinh tế
TP.HCM cho rằng, điểm mới mà ông tâm đắc trong dự thảo Luật kinh doanh
BĐS lần này là quy định, tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành
lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định do Chính phủ quy
định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng.
“Mặc dù quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn sẽ gây khó
khăn phần nào cho doanh nghiệp, nhưng quy định này sẽ sàng lọc, nhằm tìm
ra những nhà đầu tư có năng lực, khả năng thực sự”, ông Khoa góp ý và
cho rằng, thực tế thời gian qua có không ít doanh nghiệp hoạt động trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS theo kiểu “tay không bắt giặc”, khiến thị
trường diễn biến bất thường, không kiểm soát được dẫn đến thị trường bị
mất niềm tin.
Ở một góc nhìn khác trong câu chuyện nâng chuẩn doanh nghiệp đầu tư bất
động sản và tránh rủi ro cho người mua nhà, ông Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu
trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định góp ý, nên áp dụng
quy định buộc doanh nghiệp khi đầu tư dự án phải ký quỹ, mức ký quỹ 10%
trên tổng giá trị dự án đầu tư là hợp lý, để sàn lọc nàh đầu tư không có
năng lực.
Theo ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để đánh giá các
văn bản pháp luật đi vào thực tiễn hay chưa cần phải nhìn nhận 3 vấn đề,
đó là năng lực và tính chuyện nghiệp nhà đầu tư; cải cách thủ tục hành
chính và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
“Hiện trên địa bàn TP.HCM có hàng ngàn doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản với khoảng 1.386 dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên, hiện nay gần 50%
trong số này (689 dự án) đã bị ngưng thi công. Thực trạng này xuất phát
từ việc, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp dù không có năng lực nhưng
vẫn đi đầu tư dự án, đây chính là sự bất cập”, ông Tuấn nhận định.
Theo ông Tuấn, việc nâng cao năng lực và tính chuyện nghiệp của doanh
nghiệp trong đầu tư dự án bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, nâng
cao năng lực doanh nghiệp như thế nào, cần phải tính toán lại, trong đó
việc quy định vốn pháp định được xem là yếu tố cần, nhưng nên có quy lộ
trình trong từng thời kỳ và đặc biệt là phải có cơ chế giám sát, kiểm
tra vốn này. Vẫn theo ông Tuấn, năng lực doanh nghiệp chính là cơ sở để
đánh giá thị trường. Chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực mới
góp phần tạo sự lành mạnh và sự tích cực cho thị trường.
DiaOcOnline.vn -
(Nguồn sưu tầm)