Mới đây, Công ty Savills Việt Nam đã đưa ra một số luận điểm đáng chú ý về câu chuyện xây nhà giá rẻ đang gây nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận hiện nay.
Theo đó, những rào cản mang tính pháp lý và giá đất cao tại Việt Nam có thể khiến giấc mơ nhà giá rẻ của cả người dân lẫn doanh nghiệp khó thành hiện thực. Đây là một trong những quan điểm đáng chú ý của đơn vị tư vấn bất động sản này.
Savills cho rằng, xuất phát từ nhu cầu của số đông người dân có thu nhập trung bình đến thấp, các nhà đầu tư nội địa đang chuyển hướng tập trung phát triển các dự án nhà giá rẻ. Vậy nhưng, chủ trương này lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố mà quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở thông thường chiếm 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Nhưng để giảm giá bán, chủ đầu tư cần tác động vào mọi yếu tố trong cơ cấu giá thành.
Thiết kế căn hộ 100 triệu đồng tại Bình Dương đang được dự luận quân tâm.
Theo Savills, để hạch toán giá thành của một căn hộ, quan trọng nhất là chi phí đất với các thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất. Mặt khác, quy trình phê duyệt đến lúc hoàn thành một dự án trung bình 3 - 5 năm, khoảng thời gian này cũng ảnh hưởng tới chi phí.
Chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C hiện nay trung bình là 50 năm, vậy liệu tuổi thọ công trình có được đảm bảo theo các quy định về xây dựng hiện hành nếu chi phí càng rẻ.
Về câu chuyện nhà giá rẻ ở Bình Dương, đơn vị này nhận định, Bình Dương là một tỉnh miền Đông có quỹ đất trống còn dồi dào, mật độ dân cư thưa và là đô thị mới còn trẻ hơn Tp.HCM nên việc phát triển dự án không gặp quá nhiều khó khăn.
Hơn nữa, mức sống và thu nhập của người dân nơi đây cũng thấp hơn Tp.HCM khiến các giá thành khác cũng có phần giảm thiểu hơn. Đồng thời, nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng, chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng không quá tốn kém bởi tầng cao luôn tỷ lệ thuận với chi phí.
Việc làm được nhà giá từ 100 triệu - 150 triệu đồng ở Tp.HCM là một câu chuyện khó thành hiện thực, trừ giá trị đất chỉ chiếm 1 phần rất nhỏ trong cơ cấu giá thành này hoặc giá trị đất không được tính vào.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư của Savills cho hay, việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực vì người dân sẽ chọn nhà phù hợp với đời sống và công việc của mình.
Theo chuyên gia này :“Nếu không thỏa điều kiện này thì dù nhà giá rẻ cũng không thể thu hút. Do đó, trước khi đề xuất dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ thực hiện dự án cũng như các yếu tố nhân khẩu khác bao gồm độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của các hộ gia đình và sự phát triển của hạ tầng, các tiện ích công cộng có đủ để đảm bảo cho nhu cầu của cộng đồng mới hay không”.
Hiện nay, nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, cơ sở hạ tầng như trường học, chợ, bệnh viện, cấp thoát nước, giao thông đi lại… chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Chính vì thế, các dự án nhà rẻ cần phải được đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực chứ không phải di chuyển đường dài thường xuyên dẫn tới áp lực xe cộ lưu thông ra và vào thành phố lên hệ thống hiện tại vốn đã quá tải.
Trong khi đó, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng cần được hoàn thiện và đảm bảo có thể mang lại đầy đủ giá trị xã hội cho người dân. Mục tiêu giảm thiểu phần nào giảm áp lực cho các cơ sở hiện hành tại các địa phương đông dân.
Theo Savills, chính quyền có thể xem xét đến việc nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về quy mô và vị trí xây dựng dự án nhà giá rẻ để đảm bảo sự hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài của thành phố.
Cùng với đó, cần có những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các doanh nghiệp như miễn giảm chi phí sử dụng đất, pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng nhằm tránh thực hiện những công trình dễ xuống cấp, khó sửa chữa, xây mới; cần đơn giản hóa quá trình các thủ tục liên quan đến pháp lý và giấy phép.
Savills cho rằng: “Nếu rút ngắn được thời gian giải quyết thủ tục có thể phần nào tăng tính khả thi và cơ hội cho các dự án nhà giá rẻ tại Tp.HCM”.
(Vneconomy)