Nhiều người dân có nhu cầu vẫn. chưa thể tiếp cận được gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết. 02 của Chính phủ, số tiền giải ngân thực tế hiện còn rất nhỏ so với mục. tiêu đề ra….
Vậy làm thế nào để khơi thông nguồn vốn giúp người thu nhập
thấp sớm có nhà ở, là nội dung cuộc trao đổi giữa PV Báo SGGP với GS
Đặng Hùng Võ.
* Thưa ông, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về nhà ở và
thị trường bất động sản mới đây, những khó khăn, vướng mắc trong việc
triển khai gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng đã được bàn thảo, trong đó
nguyên nhân được nhiều người dân phản ảnh là một số địa phương không xác
nhận thực trạng nhà ở cho họ, một trong những điều kiện để vay vốn ngân
hàng. Phải chăng có sự không xuyên suốt trong hệ thống quản lý nhà
nước, chính quyền cấp xã phường đã không làm hết trách nhiệm của mình?
GS ĐẶNG HÙNG VÕ: Trước hết phải nói rằng việc xác nhận về tình trạng
nhà ở là chuyện khó. Bởi vì hiện nay hồ sơ về bất động sản và các tài
sản gắn liền ở nước ta chưa đảm bảo tính liên thông toàn quốc, một người
có thể không có tài sản ở chỗ này nhưng lại có tài sản ở chỗ khác.
Nhưng cũng có một thực tế là ở nhiều địa phương, nhất là Hà Nội, các cấp
phường, xã vẫn thường đưa ra lý do là chưa có hướng dẫn chi tiết. Tôi
cho rằng, khi đã có quy định pháp luật thực hiện trên cả nước thì chính
quyền địa phương phải chủ động tìm cách thức, quy trình đúng với quy
định của pháp luật để hỗ trợ cho người dân, thế mới là hết trách nhiệm.
Cụ thể, với việc xác nhận thực trạng nhà ở, Bộ Xây dựng đã hướng dẫn là
nơi đăng ký hộ khẩu có trách nhiệm xác nhận thì chính quyền địa phương
cần phải thực hiện hoặc chủ động báo cáo cấp trên về những vướng mắc để
giải quyết kịp thời, không nên để người dân nhận được câu trả lời chung
chung là chưa có hướng dẫn trong khi thông tư đã ban hành nhiều tháng.
Giáo sư Đặng Hùng Võ. |
* Còn vướng mắc về phía ngân hàng, đến thời điểm này câu
chuyện đòi hỏi người dân phải chứng minh khả năng trả nợ vẫn đang trong
vòng luẩn quẩn. Phải chăng các ngân hàng quá “chắc tay” hay là cơ chế
ban hành chưa đủ?
Tôi cho rằng chuyện cho vay đối với người nghèo lại là câu chuyện lớn,
cần một cơ chế khác hẳn với cho người giàu vay. Trong trường hợp này,
cần tham khảo kinh nghiệm các nước. Tôi được biết, các tổ chức quốc tế
tại Việt Nam, đặc biệt là UN Habital, tổ chức về quyền định cư của con
người của Liên hiệp quốc, đã có rất nhiều tham vấn, khuyến nghị có chiều
sâu về giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp song hiện nay chúng
ta vẫn chưa nghiên cứu áp dụng. Người nghèo ở đâu cũng giống nhau, đó là
không có tài sản thế chấp, không chứng minh được khả năng trả nợ nhưng
nhiều nước, người ta dùng một cơ chế hoàn toàn khác, đó là dựa vào một
cộng đồng trong xã hội. Chẳng hạn, ở thành phố, nếu người đó thuộc cơ
quan nhà nước thì gắn với tổ chức công đoàn, giám sát việc trả nợ là
công đoàn. Nếu là người thu nhập thấp tại đô thị có thể tạo ra một cộng
đồng dân cư ở địa phương, cộng đồng đó có trách nhiệm giám sát trả nợ.
Một ví dụ cụ thể là một chủ ngân hàng tại Bangladesh chuyên cho người
nghèo vay tiền đã sử dụng cơ chế cộng đồng người nghèo, hỗ trợ, giám sát
nhau trong việc sử dụng tiền vay cũng như việc trả nợ và ngân hàng chỉ
cần có mối quan hệ tốt với cộng đồng. Các nước Thái Lan, Indonesia, Thụy
Điển cũng thành công khi dựa vào mô hình này. Bên cạnh đó, ta cũng cần
sự động viên của xã hội - tức là cộng đồng lớn hơn. Ở các nước phát
triển, họ có các loại hình doanh nghiệp xã hội, họ có những tổ chức phi
chính phủ hoạt động đúng mục tiêu vào những vấn đề xã hội bức xúc. Hiện
chúng ta chưa tận dụng được sức mạnh lớn hơn của cộng đồng xã hội để
giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp.
* Hiện có nhiều ý kiến cho rằng nên cho người dân thế chấp
luôn tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên các ngân hàng lại lo
ngại về sự hạn chế quyền giao dịch của tài sản này cũng như khả năng bản
thân dự án đã được chủ đầu tư thế chấp trước đó. Vậy theo ông có cách
nào để gỡ vướng mắc này?
Hiện nhà ở xã hội chỉ được giao dịch sau 10 năm, mới đây Bộ Xây dựng đã
đề xuất giảm xuống còn 5 năm cũng là một sáng kiến. Đồng thời chúng ta
cũng có thêm một cơ chế khác, đó là ngân hàng có thể được giữ tài sản đó
trong trường hợp người mua mất khả năng trả nợ nhưng không phát mại
thông thường mà chỉ phát mại cho những người thuộc đối tượng được mua
nhà ở xã hội. Như vậy, vẫn đảm bảo đúng chủ trương về nhà ở xã hội mà
ngân hàng vẫn có thể thu hồi vốn. Trong trường hợp tài sản đó nằm trong
dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó thì nhà nước cần sửa đổi, điều
chỉnh cơ chế về tài sản thế chấp. Hiện cơ chế thế chấp của chúng ta chỉ
thế chấp 1 lần. Nếu muốn thế chấp 2 lần thì phải làm rõ thế chấp lần 1
giá trị đến đâu, thế chấp lần 2 giá trị đến đâu và phải đảm bảo các lần
thế chấp không vượt quá tổng giá trị được phép thế chấp của tài sản. Nói
một cách dễ hiểu là, nếu chủ đầu tư thế chấp chưa hết giá trị tài sản
thì người mua được thế chấp tiếp phần giá trị còn lại.
* Nhưng những điều chỉnh về cơ chế như chúng ta vừa nói không thể làm nhanh được trong khi thời hạn giải ngân đang ngắn dần?
Tôi được biết con số mới nhất là các ngân hàng đã giải ngân cho cá nhân
vay mua nhà ở xã hội là khoảng 50 tỷ đồng. Con số này là “muối bỏ bể”
so với mục tiêu 21.000 tỷ đồng (70% tổng giá trị gói tín dụng nhà ở
30.000 tỷ đồng dành cho cá nhân vay). Tuy nhiên, tôi cho rằng chúng ta
còn đủ thời gian để tiếp tục điều chỉnh, nhưng không nên rề rà nữa, cần
tập trung nghiên cứu điều chỉnh trong thời gian sớm nhất.
* Vậy theo ông, giải pháp căn cơ cho người có thu nhập thấp có nhà nằm ở đâu?
Tỷ lệ giữa giá nhà trung bình/thu nhập bình quân năm ở Việt Nam trước
đây là khoảng 25 lần, nếu 1 người tiết kiệm 25% thu nhập thì cũng phải
100 năm mới mua được nhà. Vì vậy, vấn đề lâu dài vẫn là làm thế nào giảm
giá nhà và tăng thu nhập, tạo cơ hội cho người lao động mua được nhà.
Chúng ta cũng phải cấu trúc xã hội theo hướng chi phí hành chính, chi
phí gián tiếp giảm đi để người thu nhập thấp tăng tích lũy. Với đối
tượng người nghèo, nghĩa là không có thu nhập đủ để tính việc mua nhà,
Nhà nước phải phát triển loại hình nhà cho thuê.
Theo Sài gòn giải phóng
(Nguồn sưu tầm)