Thị trường địa ốc Tp.HCM bắt đầu xuất hiện dấu hiệu về bất cân xứng cung cầu sau gần 2 năm hồi phục. Do đó, giới chuyên gia cảnh báo rằng, đã đến lúc các chủ doanh nghiệp phải tính toán lại phân khúc đầu tư, bằng không sẽ lặp lại vết xe đổ của thị trường giai đoạn trước.
Căn hộ cao cấp gặp khó, tầm trung “lên ngôi”
Thực tế cho thấy, trong thời gian gần đây, dù thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại nhưng phân khúc căn hộ tầm trung có mức giá từ 1-1,5 tỷ đồng/căn do các chủ đầu tư uy tín đầu tư luôn có kết quả bán hàng khá tốt. Đơn cử, tại Dự án Him Lam Phú Đông trên đường Phạm Văn Đồng thuộc khu vực phía Đông Bắc Sài Gòn, sau thành công của đợt mở bán 207 nền đất, Công ty Him Lam Land vừa tiếp tục mở bán 400 căn hộ và chỉ trong tời gian ngắn, phần lớn lượng căn hộ đã được khách hàng đặt mua. Tại các dự án như MoonLight Residences, Đạt Gia (Thủ Đức), RichMon City (Bình Thạnh),… cũng rất hấp dẫn thị trường nhà đất.
Trong khi căn hộ tầm trung không đủ nguồn hàng để đáp ứng nhu cầu thị trường thì nguồn cung căn hộ cao cấp lại không ngừng gia tăng, tuy nhiên lại gặp khó khăn trong bán hàng. Kết quả khảo sát sơ bộ của phóng viên cho thấy, khu Nam Sài Gòn hiện có đến hàng chục ngàn căn hộ cao cấp đang chào bán trên thị trường. Chẳng hạn như Công ty Hoàng Cầu có dự án Diamond City gồm 6 tháp căn hộ cao 31-36 tầng với trên 2.000 căn hộ, liên doanh An Gia và Phát Đạt có Dự án River City gồm 12 block chung cư với khoảng 8.000 căn hộ, Sunrise Riverside của Novaland trên đường Nguyễn Hữu Thọ với quy mô trên 1.000 căn hộ,…
Dự án căn hộ cao cấp phải có vị trí đắc địa, được đầu tư các tiện ích đồng bộ.
(Nguồn ảnh: Lê Toàn).
Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ hạng sang cũng không ngừng tăng mạnh và tập trung nhiều nhất ở các quận trung tâm như quận 1 và quận 2. Chỉ tính riêng dự án Vinhomes Golden River của Vingroup (quận 1) và dự án khu đô thị Sala (quận 2) của Đại Quang Minh với hàng nghìn căn hộ. Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, đây chính là 'cơn sóng thần' của nguồn cung căn hộ hạng sang sắp tới, theo đó, các chủ dự án phải đối mặt với cuộc cạnh tranh khá gay gắt.
Cung - cầu lệch pha
Kết quả khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM hiện khoảng 80.000 căn. Dự đoán nguồn cung căn hộ tại TP sẽ tăng đến 74% trong 3 năm tới, riêng phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán trên 2.000USD/m2, dự kiến nguồn cung sẽ còn tăng gấp đôi, theo Jones Lang Lasalle (JLL).
Phó Tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, ông Ngô Quang Phúc nhận định, thị trường bất động sản ở mỗi phân khúc đều có nhu cầu nhất định, việc định vị để phát triển dự án như thế nào để phù hợp với nhu cầu thị trường là khá quan trọng. Đối với thị trường căn hộ cao cấp, vị trí là yếu tố đầu tiên cần phải lưu ý để dự án đáp ứng được nhu cầu thị trường. Một dự án có vị trí đẹp, quỹ đất hiếm hoi, việc phát triển các sản phẩm cao cấp là bình thường, tuy nhiên, nếu một dự án ở khá xa trung tâm, phát triển thành căn hộ cao cấp với mức giá cao lại không hợp lý. Hơn nữa, một dự án cao cấp thực sự, không chỉ có vị trí mà còn phải được đầu tư các tiện ích đồng bộ, sao cho đáp ứng được nhu cầu thực sự của cư dân.
Theo ông Phúc: “Nếu bản thân các doanh nghiệp không có chiến lược cụ thể trong việc cơ cấu dòng sản phẩm một cách hợp lý thì thị trường bất động sản cao cấp sẽ rơi vào trạng thái bão hòa, cung - cầu lệch pha ngày càng xa".
Trong khi đó, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, ông Nguyễn Đình Trung cho rằng, thời gian gần đây, thị trường địa ốc bắt đầu có vấn đề về sự phát triển thiếu bền vững và đang có xu hướng lặp lại vết xe đổ của cơn sốt bất động sản trước đây. Các doanh nghiệp bắt đầu đổ xô đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp - phân khúc không đáp ứng nhu cầu chủ yếu của thị trường và đã từng khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn.
Mỗi phân khúc đều có đối tượng khách hàng nhất định. Nhưng nhu cầu đó phải xuất phát từ các yếu tố thật của mỗi dự án như chất lượng, vị trí... Có những dự án không đáp ứng được các tiêu chí này cũng được một số doanh nghiệp phát triển thành dự án cao cấp với nức giá cao, dẫn đến thị trường bị lệch pha, gây mất lòng tin, ông Trung nêu rõ.
(Đầu tư chứng khoán)