Những bê bối gần đây về giấy phép xây dựng tại dự án Điền Viên Thôn, Le Mon Bavi resort & spa và vấn đề dịch vụ tại dự án Flamingo Đại Lải đòi hỏi người mua cần tỉnh táo khi bỏ tiền vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê.
Phân khúc bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng cho thuê đang thu hút nhiều sự quan tâm của giới trung lưu thành thị với mức lợi nhuận cam kết cho người mua tối thiểu 10 - 15%/năm (mức lợi nhuận này được cam kết cố định trong 10 năm). Trong khi đó, giá trị đầu tư được đảm bảo bằng BĐS nên có không ít người siêu lòng với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng.
Tuy nhiên, tại buổi tọa đàm “Cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng” được tổ chức tại Hà Nội vừa qua, các nhà quản lý đất đai và thị trường BĐS đã chỉ ra những điểm yếu “chết người” khi đầu tư vào phân khúc BĐS hào nhoáng này.
Trước hết, khi bỏ tiền đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, người mua cần xem xét rất kỹ tính chất của dự án được chào thuê/bán. Nếu như đó là dự án được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất 1 lần, được quy hoạch để làm nhà ở thì người mua sẽ được cấp sổ đỏ. Nếu đó là dự án thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ, thì người mua chỉ có quyền kinh doanh trên phần tài sản gắn liền với đất (được cấp sổ hồng).
|
|
| Nhà đầu tư cần cân nhắc và thật tỉnh táo khi quyết định mua BĐS nghỉ dưỡng cho thuê |
Theo thông tin từ bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường), có trường hợp nhà đầu tư đã gom đất nông nghiệp của người dân rồi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm dự án. Với những dự án này, rủi ro cho người mua là rất cao, nếu như hồ sơ pháp lý không rõ ràng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thành công, BĐS đó không được công nhận và không được pháp luật bảo vệ. Câu chuyện tại dự án Điền Viên Thôn (huyện Ba Vì, TP.Hà Nội) là một ví dụ điển hình.
Theo bà Vân Anh, trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất làm dự án thì cũng cần phân biệt rõ là thuê đất trả tiền hằng năm hay giao đất nộp tiền sử dụng đất 1 lần. Với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, nhà đầu tư không được chuyển quyền sử dụng đất, tức là người mua sẽ không có sổ đỏ.
“Việc sử dụng đất để thực hiện các dự án BĐS nghỉ dưỡng cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án. Người mua đất tại dự án có sổ đỏ hay không có sổ đỏ sẽ phụ thuộc vào vấn đề này”, bà Vân Anh nói.
Ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng) cho biết, trong trường hợp chuyển nhượng dự án, người mua cần phải hiểu rõ chuyển nhượng ở đây là chuyển nhượng một phần dự án, có nghĩa là mua - bán một căn nhà. Điều 49, Luật Kinh doanh BĐS quy định, bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện để được làm chủ đầu tư dự án. “Việc chuyển nhượng một phần dự án còn phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (quy định tại Điều 50); trình tự thủ tục chuyển nhượng một phần dự án được thực hiện theo quy định tại Điều 51”, ông Thường chỉ rõ.
Luật sư Nguyễn Hưng Quang (Văn phòng Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự) cho hay, vấn đề sổ đỏ cho các dự án biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch tương đối phức tạp do tính đa dạng của các dự án. Nếu không cấp được sổ đỏ như thỏa thuận ban đầu hoặc sổ đỏ cấp sai sẽ dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu. Trong những trường hợp này, người mua có thể yêu cầu bên bán hoàn lại tiền đã giao, hoặc căn cứ vào hợp đồng để yêu cầu tiếp tục thực hiện và bên bán phải bồi thường.
“Khi tham gia đầu tư vào một BĐS mang tính thương mại như với căn hộ khách sạn hay biệt thự nghỉ dưỡng, thay vì chỉ quan tâm đến sổ đỏ, một hợp đồng có các điều khoản kín kẽ về pháp lý, dịch vụ… sẽ giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua”, Luật sư Nguyễn Hưng Quang nói.
(Báo Đầu tư Online)