Xưa nay, sở hữu nhà đất ở Thủ đô là nhu cầu, thậm chí là đích phấn đấu của rất nhiều người. Nếu mua được mảnh thổ cư dù chỉ 'nhỏ nhỏ xinh xinh' chừng 15-20m2 thì không còn gì bằng. Thế nhưng, đất thổ cư ở khu vực nội thị luôn là món hàng hiếm vì ít người bán và quý vì giá trị và lợi ích tích lũy cao hơn hẳn bất động sản (BĐS) chung cư.
Thông qua các đầu mối chuyên cung ứng nhà đất thổ cư hoặc trên chợ nhà đất trực tuyến, lượng sản phẩm BĐS dạng xen kẹt được quảng bá với tần suất khá nhỏ giọt.
Trên thực tế, từ các quận nội đô lịch sử (Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân) tới vùng địa bàn mới lên cấp đô thị (Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm) đều có mặt dạng đất xen kẹt hoặc đất thổ cư dịch vụ.
Đất xen kẹt giá rẻ nhưng pháp lý yếu
Giá của sản phẩm này thường thấp hơn nhiều lần so với đất thổ cư cùng địa bàn chỉ khác thế đất, vị trí và tính pháp lý. Thậm chí, có trường hợp người bán (gồm cả môi giới) nêu rõ về khả năng được cấp chứng nhận sử dụng mảnh đất (sổ đỏ) khi giao dịch.
Nội dung đăng trên một website BĐS, chủ nhân số điện thoại 0915.516.xxx quảng bá cụ thể về sản phẩm đất xen kẹt ở Nam Từ Liêm như sau: “Nhà cấp 4 ở khu đất xen kẹt Mễ Trì, Nam Từ Liêm nay cần tiền bán gấp. Nhà rộng 60m2, mặt ngõ 2m, mặt tiền 4m… Gần khu tập thể Đài Phát thanh Mễ Trì, Big C, KĐT Phùng Khoang,…Giá bán 700 triệu đồng (có thỏa thuận) và giấy tờ mua bán viết tay…”.
Tính ra, mỗi m2 đất ở Nam Từ Liêm tại vị trí khá đắc địa chỉ có giá chưa tới 12 triệu đồng. Qua tìm hiểu mới biết, lời đăng 'chỉ làm việc với người có nhu cầu thực sự', tức đồng nghĩa với việc người mua phải thực sự 'cần' mua và sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, bao gồm cả việc chấp nhận rủi ro bằng giấy viết tay.
Một cò đất ở khu vực dọc trục Bùi Xương Trạch - Định Công áp dụng chiêu 'úp mở' khi rao bán suất đất nông nghiệp xen kẹt cách không xa chung cư 283 Khương Trung (Videc Tower).
Môi giới tên T. cho biết đang cần bán đất xen kẹt đất nông nghiệp tại phố Bùi Xương Trạch, rộng gần 50m2, giấy tờ hợp lệ, ôtô đỗ cách nhà 20m, hướng Đông, gần nhiều bệnh viện, chợ, tiện đi lại, mức giá 20 triệu/m2 (có thương lượng).
Tuy nhiên, giấy tờ hợp lệ chỉ bao gồm giấy viết tay mua bán giữa chủ (gửi môi giới bán) và khách. Kèm theo đó là sổ đóng thuế đất nông nghiệp từ những năm trước 2000. Nhằm tăng tính thuyết phục cho sản phẩm, môi giới khẳng định có 'quan hệ' với cơ quan chức năng sở tại nên không lo lắng vấn đề được cấp sổ hồng mảnh đất xen kẹt nông nghiệp.
Khách săn mua nhà đất thổ cư thường rỉ tai nhau về những ô đất xen kẹt, suất
đất dịch vụ giữa lòng Hà Nội.
Rủi ro cao về mặt pháp lý
Tuy đã có nhiều cảnh báo về nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) khi mua đất xen kẹt đã được nhắc tới nhiều năm qua, nhưng dường như với thủ tục gọn, lợi nhuận nhanh, giá vừa túi tiền đại bộ phận người dân nên sự bấp bênh về pháp lý sở hữu vẫn chỉ là yếu tố 'tham khảo'.
Thực tế cho thấy, ở một số địa bàn (Định Công, Bùi Xương Trạch…), không ít mảnh đất xen kẹt đã được rêu rao hoàn thành việc cấp sổ và giao dịch thành công. Điều đó tạo niềm tin vừa đủ cho một bộ phận người mua luôn đặt mục tiêu 'ngon rẻ' là thước đo.
Đất xen kẹt thực chất là đất nông nghiệp, đất vườn (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch. Các loại đất này thường không có sổ đỏ, nếu chuyển nhượng cũng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.
Mặt khác, đất xen kẹt còn được hiểu là đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt. Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch.
Còn đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư có đặc điểm như đối với đất vườn ao nêu trên…
Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở, theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, phải có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, kênh mương, đê, di tích lịch sử văn hóa, thoát lũ, công trình an ninh quốc gia,...; bàn giao cho UBND phường, xã, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi chung; đồng thời nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, để được chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu khá gắt gao và thủ tục tương đối rườm rà.
Vậy nên, hầu hết các chủ đất kiểu này thường 'ngại' thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở. Mặt khác, mặc nhiên giao dịch để thu lợi nhanh chóng.
Kinh nghiệm cho thấy, rủi ro từ các giấy tờ viết tay thường dành cho người mua để ở. Phải rất may mắn, người mua mới tìm được 'đầu mối' thông tin về quy hoạch mảnh đất trước khi xuống tiền. Thứ nữa, việc nhờ cậy các văn phòng luật sư tư vấn hỗ trợ xin chuyển mục đích sử dụng đất cũng tốn kém, phức tạp và chưa biết kết quả như nào...
(Thời báo Kinh doanh)