Dân đầu cơ "chết" trong đống căn hộ cỡ lớn

Tồn kho khủng, mất thanh khoản

Diễn biến thị trường bất động sản gần đây đã cho thấy rõ nghịch lý đang diễn ra trong các giao dịch căn hộ chung cư. Thị trường “nổi sóng” cục bộ tại một số dự án, người mua đỏ mắt tìm căn hộ diện tích nhỏ hay thậm chí “cắn răng” trả hàng trăm triệu tiền chênh chỉ để mua được loại căn hộ này.

Số phận của hàng chục nghìn căn hộ diện tích lớn hoặc hạng sang lại cho thấy điều ngược lại, giao dịch ảm đạm, thanh khoản gần như không có.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong tổng số hơn 20.000 căn hộ tồn kho thì có tới 90% trong số đó là số lượng căn hộ có diện tích trên 100m2.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, có lẽ con số trên vẫn chỉ là phần nổi của tảng băng chìm ở phân khúc căn hộ này. Các con số về lượng tồn kho được Bộ Xây dựng đưa ra chủ yếu dựa trên số liệu thống kê căn hộ chưa bán được của các chủ đầu tư dự án.

Trong khi đó, trên thị trường còn tồn một lượng lớn căn hộ mà giới đầu cơ đang “ôm” hoặc những nhà đầu tư nhỏ lẻ đã sở hữu một vài căn hộ đang có nhu cầu bán nhưng cũng đang ở dạng tương tự tồn kho do không có giao dịch.

Thời kỳ thị trường còn sốt nóng, bất động sản là kênh “hái ra tiền” với khả năng sinh lời cao nhất trong các kênh đầu tư. Ở thời điểm đó, theo chia sẻ của nhiều trùm đầu cơ bất động sản, cứ hễ bỏ tiền đầu tư là có lợi nhuận mà càng “ôm” loại căn hộ có diện tích lớn thì tiền chênh càng cao.

Do vậy, không ít người đã ồ ạt nhảy vào thu mua, đầu cơ căn hộ hạng sang, diện tích lớn để lướt sóng kiềm lời. Với các chủ đầu tư dự án, cũng vì lợi nhuận, khi thị trường sốt nóng, những ông chủ này khi thiết kế căn hộ hoàn toàn ưu ái cho loại có diện tích lớn.

Ngay tại thời điểm thị trường tốt, việc sở hữu nhiều căn hộ lớn sẽ mang lại cho chủ đầu tư nhiều lợi ích như hạn chế được số lượng giao dịch, tiếp cận khác hàng ít hơn nhưng lại mang về lợi nhuận cao hơn.

Tuy nhiên, khi thị trường đóng băng, ảm đạm kéo dài, các dự án đều không kịp hoặc không thể nào điều chỉnh được thiết kế căn hộ. Do kinh tế khó khăn, người mua ít tài chính hơn nên dần ưa chuộng loại căn hộ diện tích nhỏ để giảm chi phí, trong khi nhu cầu sở hữu một căn hộ hạng sang với diện tích lớn chiểm số lượng rất nhỏ (ước tính chỉ khoảng 5% tổng cầu thị trường).

Một nguyên nhân nữa khiến cho lượng tồn kho loại căn hộ này ngày càng trở nên nhức nhối là do “điểm chết” về vị trí. Hầu hết các căn hộ cỡ lớn còn tồn đọng chủ yếu đều nằm ở các dự án hoặc khu trung tâm với giá trên trời hoặc xa tít ở khu ngoại vi thành phố với hạ tầng thiếu thốn đủ thứ.

Trong khi đó, các dự án trong nội đô thì chủ đầu tư khó giảm giá bán do chi phí đầu tư lớn, dự án ở ngoại vi thì xảy ra tình trạng có bán rẻ cũng không ai mua.

Báo cáo của Tổ chức Tư vấn quốc tế CBRE cho thấy, quý I/2014, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tiếp tục giảm kể từ năm 2011. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm mạnh nhất với mức giảm 2% so với quý trước và 5% so với cùng kỳ năm 2013.

Theo nhận định của ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển nhà Thủ Đức, khó khăn lớn nhất hiện nay là thanh khoản vẫn ở mức thấp, đặc biệt là do cung khập khiễng với cầu.

Nút thắt quan trọng là việc các dự án nhất là tại TP. HCM muốn điều chỉnh diện tích phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người mua. Tuy nhiên, nút thắt này chưa thể được cởi trong ngắn hạn vì nhiều lý do.

Hiện nay, tại Hà Nội đang diễn ra việc các chủ đầu tư đã giảm giá hết mức có thể nhưng vì diện tích căn hộ quá lớn nên tổng giá trị căn hộ vẫn ở mức cao, người mua không đủ tiền để thanh toán dẫn đến việc không bán được.

Bán không được, ở chẳng xong

Thị trường lao dốc, bên cạnh cuộc chiến giữa các chủ đầu tư dự án, thị trường thứ cấp ở phân khúc này cũng khá khốc liệt.

Tại nhiều dự án căn hộ, khi thị trường tốt, nhà đầu tư ồ ạt mua vào với số lượng lớn, cộng với giá trị căn hộ khủng nên tổng số tiền đầu tư không hề nhỏ. Tuy nhiên, đa số các nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính sẵn có, nguồn tiền chủ yếu đến từ việc vay nợ ngân hàng hoặc vay qua các kênh khác với lãi suất cao.

Khi thị trường đóng băng kéo dài, giá sụt giảm, xu hướng bán cắt lỗ đã đẩy các nhà đầu tư vào thế đối đầu nhau quyết liệt nhằm cải thiện giao dịch. Vài năm gần đây, dư luận không còn quá lạ lẫm với những cụm từ “cắt lỗ, bán gấp…” là những chiêu bài mà môi giới bất động sản thường dùng để câu khách khi bán hàng thứ cấp.

Hiện trên thị trường, các căn hộ diện tích lớn trên 100m2 thường đang có mức bán lỗ dao động từ 5 – 10 triệu đồng/m2, tương đương với khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ như: City Garden, Saigon Pavillon, Imperia An Phú, The Vista, The Estella, Thảo Điền Pearl, Cảnh Viên 3, Riverpark Residence, Riverside Residence… ở khu vực TP. HCM.

Tại khu vực Hà Nội, cắt lỗ phổ biến ở các dự án như: Dolphin Plaza Mỹ Đình, Golden Land, Golden Palace, Hapulico Thanh Xuân, Huyndai Hillstate Hà Đông… với mức bán lỗ dao động từ 500 – 2 tỷ đồng/căn hộ diện tích lớn.

Thậm chí cá biệt như dự án Bến Thành Luxury, hiện giới đầu cơ đang chào bán với mức lỗ kỷ lục lên tới khoảng 4 – 5 tỷ/căn hộ.

Tuy nhiên, một nghịch lý là trong khi giới đầu cơ “tích cực” bán lỗ, cắt lỗ sâu căn hộ thì người mua lại càng tỏ ra hoài nghi về giá trị thực của dự án và chất lượng của căn hộ được rao bán. Đó là tâm lý của đại bộ phận người đi mua hàng với chân lý “tiền nào thì của ấy”.

Đồng thời, trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục gặp khó, nguồn cung căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ đang không ngừng tăng lên, làn sóng bán tháo dự án căn hộ diện tích lớn nhiều khả năng sẽ còn ồ ạt hơn nữa.

Theo dự báo của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng thường trực Bộ Tài nguyên và môi trường, thị trường bất động sản trong năm 2014 sẽ có dấu hiệu ấm lên ở phân khúc nhà giá thấp, phân khúc cao cấp sẽ vẫn tiếp tục khó khăn trong dài hạn.

Thực trạng đó đã đẩy các nhà đầu tư rơi vào bế tắc, kiện cáo, nợ nần chồng chất bởi các khoản vay nặng lãi từ các tổ chức, cá nhân để mua căn hộ.

Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính chủ động hơn, không bị áp lực bán tháo thì cũng đành bất lực ngồi nhìn tài sản của mình “bốc hơi” theo năm tháng.

Đó cũng chính là lý do khiến trên thị trường bất động sản gần đây liên tục xuất hiện bộ mặt nhếch nhác với những chung cư ma, khu đô thị ma la liệt khắp nơi…