Phân khúc căn hộ cao cấp không hề dễ dàng trong việc tiêu thụ sản phẩm, mới có thêm một dự án căn hộ cao cấp hạ giá tới 45% để thu hồi vốn. Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) được dự báo khá sáng sủa nhưng sự đầu tư ồ ạt của phân khúc cao cấp là một trong những nguyên nhân góp phần tạo nên sự khó khăn này.
Áp lực lớn từ thị trường
Tổng giám đốc Capella Holdings, ông Nguyễn Cao Trí chia sẻ, The One Saigon có khoảng 96 căn mở bán từ năm 2010 với giá bán từ 5.500-6.000 USD/m2 và kỳ vọng sẽ thu lợi cao. Song kết quả đạt được rất thấp với lượng bán được thấp hơn số hàng tồn kho, chỉ bán được 40 căn trong 5 năm.
Để thu hồi vốn nhanh, chủ đầu tư bắt buộc phải hạ giá sản phẩm BĐS. Mức hạ hiện tại của các căn hộ tại dự án vào khoảng 70 triệu đồng/m2 sau khi đã giảm 45%. Mặt khác, chủ đầu tư cũng chia tiến độ đóng tiền thành nhiều đợt và cam kết cho thuê trong năm đầu với mức giá cho thuê từ 1.200 USD/tháng.
Chung cư cao cấp trên 'đất vàng' chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn.
Đây không phải là lần đầu tiên thị trường chứng kiến các chủ đầu tư phải giảm giá căn hộ để thoát khỏi tình trạng khó khăn của thị trường. Trước đây, Bầu Đức đã gây chấn động thị trường khi quyết định đại hạ giá căn hộ vào năm 2012. Trước Tết, bầu Đức đã tiết lộ sẽ làm một cuộc cách mạng giảm giá bán nhà dự án vào thời điểm sau Tết, nhưng mức giá cụ thể vẫn chưa được ấn định.
Sau Tết, Phú Hoàng Anh công bố giá giảm từ 1.800 USD/m2 trở lên xuống còn 1.250 USD và dự án River View quận 2 từ trung bình 2.000 USD xuống còn 1.350 USD/m2.
Còn 'đại gia' dầu khí là PVL giảm giá bán 85 căn hộ ở dự án Petro Vietnam Landmark với giá mua 21,36 triệu đồng/m2 (gồm VAT) xuống giá bán không thấp hơn 15,5 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp chấp nhận lỗ 70 tỷ đồng tại dự án Petro Vietnam Landmark. Dù có giảm giá thì số căn hộ được bán vẫn không đạt như kỳ vọng.
Đơn vị này đã vay ngân hàng Liên Việt 100 tỷ đồng để đầu tư cho dự án trên, hạn trả nợ ngày 23/11/2011. Lãi suất sẽ tăng 25%/năm khi đến hạn trả nợ và phạt quá hạn 150% tương đương lãi suất 35%/năm cùng lãi gộp PVL phải thanh toán khoảng 40%/năm.
Lãi suất ngân hàng 'ăn cụt' lợi nhuận
Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư ồ ạt xây dựng căn hộ cao cấp trong thời gian qua, nhiều dự án không đạt doanh thu như kỳ vọng ban đầu. Mức nợ đầu tư BĐS cho đến cuối năm 2012 ở cả đầu tư dự án và đầu tư thứ cấp lên tới cả triệu tỷ đồng. 'Bong bóng' BĐS vỡ, không ít doanh nghiệp không có khả năng cơ cấu tài chính sẽ rơi vào khủng hoảng. Họ sẽ phải ôm một mớ tài sản không thanh khoản cùng những món nợ khủng sinh lãi hàng ngày.
Lãnh đạo Capella Holdings bày tỏ: “Chúng tôi thấy BĐS không còn siêu lợi nhuận, nay địa ốc cũng chỉ như các ngành thương mại khác với lợi nhuận gộp thu về chỉ còn khoảng 10%. Đó là triết lý kinh doanh trong giai đoạn mới mà chúng tôi rút ra được sau một thời gian dài đóng băng".
Chủ đầu tư BĐS đau đầu 'giải' bài toàn lợi nhuận.
Theo đại diện của một chủ đầu tư: “5 năm qua lãi suất ngân hàng đã ăn hết lợi nhuận và chúng tôi đã rút ra được bài học 'xương máu' là thu lợi nhuận thấp nhưng hy vọng sẽ bán được nhanh. Do chỉ kỳ vọng lãi gộp 10% nên đưa ra bán giảm 45% để bán nhanh nhằm thu hồi vốn bởi nếu vẫn để giá cao nhưng bán không được thì ngân hàng tiếp tục 'ăn cụt' cả vốn lẫn lãi”.
Cho tới nay, nhiều doanh nghiệp vẫn còn đang điêu đứng trả giá cho thời kỳ BĐS suy thoái. Tiêu biểu như Công ty Cổ phần BĐS Phát Đạt (PDR). Số dư hàng tồn kho hết năm 2013 là 5.155 tỷ đồng gồm các dự án The EverRich 2 trên 3.360 tỷ, The EverRich 3 gần 1.489 tỷ, Long Thạnh Mỹ gần 81 tỷ và Nhà Bè trên 225 tỷ đồng, theo báo cáo tài chính giai đoạn 2009 - 2013 của doanh nghiệp.
Tổng số lãi vay đã được vốn hóa cho các dự án của PDR đã lên đến 1.545 tỷ đồng. Năm 2009 là hơn 101 tỷ; năm 2010 hơn 143,2 tỷ; năm 2011 hơn 519 tỷ ; năm 2012 là 466 tỷ và năm 2013 là 315 tỷ đồng.
CTCP Sông Đà - Thăng Long (STL) là đơn vị đứng đầu danh sách các đơn vị nợ đọng tiền thuế (tính đến ngày 30/06/2015), lên tới hơn 375 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất của STL là âm 968 tỷ đồng trong năm 2014. Đây là năm thứ tư liên tiếp công ty kinh doanh thua lỗ. Lỗ lũy kế hợp nhất của STL lên tới 1.484 tỷ đồng (tính đến 31/12/2014), vốn chủ sở hữu âm 1.306 tỷ đồng. Thế nên, STL phải bán bớt một phần dự án tại Hà Đông.
Trong năm vừa qua, thị trường BĐS Tp.HCM sôi động trở lại. Báo cáo của CBRE cho biết, thị trường TP có thêm 78 dự án mới cung ứng khoảng gần 42.000 căn hộ trong năm 2015, tăng 122% so với năm trước đó, phân khúc trung và cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo. Nguồn cung tăng mạnh thời gian gần đây khiến nhiều chủ đầu tư lao đao vì khách hàng bị hút bởi các dự án mới.
Động thái giảm giá sâu của chủ đầu tư là quyết định sống còn nhằm thoát khỏi thị trường. Đồng thời, việc giảm giá cũng là lời cảnh báo cho các chủ đầu tư trước việc xây dựng dự án và việc tăng giá bán căn hộ quá cao so với thực tế trong bối cảnh hiện nay.
(Vietnamnet)