Trao đổi với báo chí về diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2016, bà Sigrid Zialcita - Giám Đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Châu Á - TBD nhận định, còn sớm để cho rằng BĐS Việt Nam đang quá 'nóng'.
Hiện có nhiều ý kiến nhận định thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển quá nóng? Bà nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
Gần đây, phân khúc nhà đã tăng, dẫn đến việc tăng giá đất và các nhà đầu cơ đang quay lại với thị trường nhà ở, tuy nhiên vẫn còn quá sớm để nói rằng thị trường đang quá 'nóng'. Mặt khác, trên thực tế, sự phát triển cơ sở hạ tầng làm nâng cao giá trị của BĐS tại các thành phố. Vậy nhưng, với nguồn cung cao, theo tôi giá sẽ ổn định. Phân khúc văn phòng cũng đang tăng dần về giá và trần lãi suất đã được nén đến một mức chưa từng có trước đó bởi mối quan tâm của các các nhà đầu tư được nâng cao dành cho văn phòng cao cấp, mang lại thu nhập.
Song, nguồn cung mạnh mẽ sẽ kiềm lại những kỳ vọng. Hơn nữa, giá mặt bằng công nghiệp không đổi. Với bất kỳ thị trường nào thì giá đưa ra trong các báo cáo có vẻ cao hơn giá trị thị trường, điều này là vô căn cứ. Hiện nay, Chính phủ đã thể hiện sự cảnh giác với việc lặp lại những gì đã xảy ra trước năm 2012 và đang thực hiện những bước đi có tính toán để kiềm chế bất kỳ trường hợp phát triển sôi động không hợp lý của thị trường địa ốc.
Tại Tp,HCM, lượng cung căn hộ cao cấp được dự đoán là sẽ vượt xa cầu trong năm 2017 và năm 2018. Vậy điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến toàn thị trường không, thưa bà?
Số lượng lớn các dự án ra mắt trên tất cả các phân khúc căn hộ dự kiến sẽ dẫn đến tình trạng cạnh tranh hơn. Nếu vậy, các nhà đầu tư sẽ phải làm cho các dự án của mình có sự khác biệt, cung cấp dịch vụ quản lý cũng như các dịch vụ khác tốt hơn cho chủ sở hữu. Nhưng thời điểm hiện tại, định nghĩa của phân khúc cao cấp vẫn còn mơ hồ tại Việt Nam, do đó rất khó để nói chắc dự án nào sẽ bị ảnh hưởng chứ đừng kể đến việc phải dự đoán tình trạng thừa cung.
Giám đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Châu
Á - TBD cho rằng, chưa thể đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đang quá nóng.
Nếu được định nghĩa đúng, từ 'cao cấp' tức là sẽ đem lại một mức độ độc quyền nhất định, nhìn chung trong hầu hết các thị trường, có khoảng hơn 10% tổng nguồn nhà ở là cao cấp. Thực tế cho thấy, quỹ đất tại các vị trí đắc địa thường tương đối hạn chế cho những công trình như này. Đối với người nước ngoài hiện nay, các sản phẩm trung cấp phổ biến hơn. Lý do là, họ có xu hướng tập trung ở các khu vực đã hình thành một cộng đồng người nước ngoài và gần trường học quốc tế, thế nên sự sẵn có trong những khu vực này là mối quan tâm chính của họ.
Liệu Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam làm tín dụng cho thị trường BĐS sẽ bị siết chặt hơn có làm gia tăng thêm nguồn đầu tư ngoại vào thị trường nhà đất?
Điều này có khả năng xảy ra. Nếu rủi ro bình quân cao hơn đối với các khoản vay BĐS, một cách để giải quyết vấn đề là nâng cao giá thị trường của cổ phần của công ty. Nhu cầu bơm vốn sẽ tạo cơ hội cho đầu tư ngoại tiếp xúc với Việt Nam. Đồng thời, việc nới lỏng tối đa 49% tại các công ty đại chúng Việt Nam cũng sẽ có lợi đối với vốn nước ngoài tăng cao đổ vào Việt Nam. Tuy nhiên, điều đó có nghĩa là, các công ty sẽ phải minh bạch hơn và đòi hỏi một số thủ tục pháp lý. Theo đó, tiêu chuẩn quản trị doanh nghiệp chắc chắn sẽ được nâng lên. Đã có 2 nhà đầu tư BĐS quyết định mở rộng sở hữu nước ngoài lên 60%. Trong đó, Công ty Cổ phần Tư vấn -Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân đã thu hút được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư Châu Á và muốn trở nên minh bạch hơn; trong khi Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức sẽ thoái vốn khỏi các lĩnh vực không cốt lõi như xử lý hàng hóa vì giới hạn quyền sở hữu hợp pháp đối với các lĩnh vực này chỉ khoảng 50%. Cho đến nay, hai nhà phát triển BĐS này đã quyết định mở rộng quyền sở hữu nước ngoài lên 60%.
Theo bà, ngành BĐS VN có thật sự hấp dẫn với giới đầu tư ngoại? Rào cản lớn nhất của Việt Nam đối với họ là gì?
Sự thuận lợi về nhân khẩu học (dân số) và tốc độ đô thị hóa nhanh giúp thị trường địa ốc Việt Nam có tiềm năng lớn cho việc phát triển lâu dài. Một khi nền kinh tế của Việt Nam trưởng thành thì lĩnh vực thương mại sẽ ổn định hơn. Các khuôn khổ pháp lý hiện nay không rõ ràng, thứ nữa, sự phức tạp của vấn đề về quyền sở hữu và thuế (điều này làm cho các giao dịch phức tạp hơn) là trở ngại chính đối với việc thu hút đầu tư tại Việt Nam.
Bằng việc hội nhập, các công ty bây giờ có thể khai thác thị trường ASEAN có một lượng dân số trên 600 triệu. Chất xúc tác tăng trưởng này sẽ nâng cao đầu tư vào khu vực. Nhu cầu đối với mặt bằng văn phòng và công nghiệp sẽ gia tăng khi các công ty tìm hướng mở rộng ra khu vực. Một khu vực có thể liên kết về mặt kinh tế sẽ cần phải liên kết về mặt vật chất. Đòi hỏi đầu tư hậu cần và cơ sở hạ tầng là điều tất yếu. Có thể xem các hiệp ước hội nhập khu vực như thế (gồm cả các hiệp định thương mại tự do) như một chất xúc tác cho sự phát triển của một nền kinh tế, đặc biệt sự phát triển của BĐS là cần thiết để hỗ trợ sự tăng trưởng này và cũng là một hệ quả của việc mở rộng.
Doanh nghiệp địa ốc tại Việt Nam nên làm gì để nâng cao vị thế của mình và đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài?
Chúng tôi cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam cần minh bạch hơn, một khuôn khổ pháp lý tốt hơn, giúp thị trường giao dịch trôi chảy hơn, kèm theo giá cả hợp lý và phản ánh đúng giá trị thực. Đồng thời, các dự án BĐS cũng cần phải phù hợp hơn với các mục tiêu kinh tế tổng thể cũng như các hướng dẫn quy hoạch đô thị.
Trân trọng cảm ơn bà!
(Tuổi trẻ online)