Đối với những nhà đầu tư đổ tiền ôm đất tại các huyện chờ lên quận, chuyên gia khuyên cần phải hết sức tỉnh táo để tính toán được thời điểm rút lui kịp thời khi thị trường suy giảm, đồng thời phải lường trước được những rủi ro có thể xảy ra để tránh rơi vào kịch bản thua lỗ.
Đua nhau đổ tiền ôm đất huyện chờ lên quận
Sau khi thông tin đề án quy hoạch 4 huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Đan Phượng lên quận vào năm 2025 và Hoài Đức vào năm 2020 đã được TP. Hà Nội thông qua, các nhà đầu tư cũng như môi giới đã đua nhau tìm về các thị trường này để ôm đất chờ tăng giá. Làn sóng đầu cơ mạnh mẽ đã đẩy giá đất tại 5 huyện này tăng nhanh một cách bất thường.
Dọc theo trục đường Võ Nguyên Giáp, vị trí ngay chân cầu Nhật Tân của huyện Đông Anh xuất hiện tới hàng chục sàn giao dịch địa ốc trên con phố chỉ khoảng 200m.
|
|
| Những lô đất lớn nằm trên đường quốc lộ chạy qua huyện Đông Anh đã được giới đầu cơ thu mua để đón sóng quy hoạch chờ tăng giá. |
PV khi sắm vai người mua đất tại Đồng Anh với mục đích đầu tư đã nhanh chóng được nhân viên của một sàn giao dịch tư vấn rất nhiệt tình. Người này cho biết, sau khi có hàng loạt dự án quy mô khủng được khởi động cùng với thông tin quy hoạch lên quận vào năm 2025, đất đai tại Đồng Anh đang bắt đầu bước vào chu kỳ nóng sốt mới.
Đất mặt đường Võ Nguyên Giáp hiện đáng có giá trong khoảng 170-190 triệu đồng/m2; giá đất tái định cư, giãn dân nằm trên các trục đường cắt ngang, rộng khoảng 9-10 m nằm trong mức 80-120 triệu đồng/m2; còn tại các ngõ ô tô lưu thông được, giá đất nằm trong khoảng 50 triệu đồng/m2 và là 24-30 triệu đối với đất nằm trong các con ngõ nhỏ.
Sau khi liệt kê bảng giá thị trường, nhân viên kinh doanh này tiết lộ thêm: "Trước việc bất động sản các huyện ngoại thành Hà Nội liên tục đón những đợt sóng mới, giới đầu cơ bất động sản đã thu gom và mua lại từ người dân khi có thông tin các huyện trên sẽ quy hoạch lên quận, sau đó phân lô, nền để bán lại cho những ai có nhu cầu."
Giá đất trên địa bàn huyện Hoài Đức cũng tăng khá nhanh, lên tới mức 120-130 triệu đồng/m2. Còn ở Gia Lâm là từ 40-50 triệu đồng/m2, tăng trung bình 1,5-2 lần so với thời điểm cuối năm 2018.
Đất tại huyện Đan Phượng ghi nhận mức tăng giá chậm hơn so với các huyện khác, cao nhất là 60-70 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 10-20 triệu đồng/m2.
Đối với Thanh Trì, giá đất trung bình của huyện này hiện đang ở mức cao nhất. Tại khu vực Cầu Bươu ghi nhận mức 52,1 triệu đồng/m2, Kim Giang là 65,4 triệu đồng/m2, Tân Triều là 77 triệu đồng/m2)…
Song, có một thực tế cần lưu ý rằng, tuy giá đất tại các huyện được quy hoạch lên quận tăng mạnh nhưng giao dịch trên thị trường lại rất ít và gần như là không có đối với các mức giá này.
Cẩn trọng kẻo rơi vào kịch bản thua lỗ
Thông tin chuyển đổi từ huyện lên quận theo đánh giá của nhiều người sẽ là yếu tố kích thích các nhà đầu tư đổ vốn vào bất động sản tại các khu vực này để hưởng lợi từ hạ tầng quy hoạch. Song, cũng có không ít ý kiến lo ngại hiện tượng sốt ảo sẽ xảy ra, kéo theo nhiều rủi ro khó lường cho nhà đầu tư không có tính toán cẩn thận.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, thông thường giá bất động sản sẽ tăng theo lộ trình. Còn những hiện tượng tăng đột biến dễ chỉ là nhất thời, thiếu bền vững. Do đó, các nhà đầu tư lao vào ôm đất huyện để chờ cơ hội tăng giá khi lên quận cần phải xác định được thời điểm giảm tốc của thị trường để kịp thời rút lui.
Nữ chuyên gia bất động sản nói: “Việc 4 huyện sắp lên quận, cũng cần lưu ý rằng, quá trình đầu tư xây dựng các huyện này lên quận không diễn ra trong ngày 1 ngày 2 mà sẽ kéo dài từ nay đến 2025. Các hiện tượng sốt đất trước đây đã cho họ nhiều bài học, đã có những người đầu tư vào đất huyện chờ tăng giá khi lên quận nhưng sớm phải rút khi thị trường suy giảm.”
Và mức tăng giá đối với mỗi khu vực sẽ không giống nhau, bởi nó còn tùy thuộc vào hạ tầng, tiện ích được đầu tư. Từ đó, bà Hằng nhấn mạnh: “Sẽ phải mất vài năm để thị trường bất động sản phản ánh rõ rệt sự thay đổi, khác biệt lên giá bất động sản; và để mức tăng giá này bền vững, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ và đồng bộ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy tụ các cơ quan ban ngành… Nếu nhìn vào các huyện sẽ lên quận hiện nay, chúng ta có thể thấy đây là một chặng đường dài. Có thể nói nếu thị trường ghi nhận tình trạng tăng giá quá nhanh thì đây là tình trạng sốt đất ảo.”
Đồng thời, bà Hằng cũng cảnh báo các nhà đầu tư về những rủi ro khi ôm đất chờ quy hoạch lên quận bằng việc dẫn lại dẫn chứng từ giá đất Đông Anh. Bà nói: “Trước thông tin Đông Anh lên quận, các đợt sốt đất xuất hiện nhưng cũng đã lắng xuống sau đó. Đã có những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở thị trường bất động sản khu vực này nhưng đã không có được lợi nhuận như kỳ vọng do thị trường suy giảm. Đây là bài học cho các thị trường khác: Các nhà đầu tư đang muốn đầu tư lướt sóng cần xem xét rủi ro thanh khoản của bất động sản tại những khu vực này.”
(Tiền phong)