Mặc dù trong dài hạn cơ hội đối với bất động sản Myanmar vẫn được duy trì nhưng trong ngắn hạn, dường như các rủi ro đang lấn át tất cả.
Từ đầu năm 2015, bất động sản (BĐS) Myanmar đã rơi vào giai đoạn trầm lắng. Trong những tuần gần đây, Tạp chí InvestAsia cho biết, thị trường địa ốc nước này hầu như đóng băng, minh chứng là không có một giao dịch mua bán nhà đất nào thành công được ghi nhận. Điều đó cho thấy, tuy Myanmar vẫn được xem là một thị trường khá màu mỡ song những rủi ro khi hoạt động ở đây không hề nhỏ.
Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Một trong những điều quan tâm nhất của các nhà phát triển BĐS lẫn người mua là kết quả của cuộc bầu cử thế hệ lãnh đạo mới diễn ra vào tháng 11. Sự kiện này có thể ảnh hưởng đến các chính sách phát triển thị trường địa ốc trong tương lai gần.
Nguy cơ vỡ "bong bóng" BĐS nếu thị trường không nhận được các cú hích mới từ chính sách và cơ chế vận hành của thị trường không được cải thiện cũng là lý dó khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài e ngại khi đầu tư vào thị trường địa ốc Myanmar.
Một dự án căn hộ cao cấp GEMS tại Thủ đô Yangoon.
Tại Myanmar, giá nhà đất đã trải qua một chu kì tăng giá khá dài kể từ 2011 khi chính quyền phi quân sự của Tổng thống U Thein Sein lên nắm quyền và vạch ra một loạt những biện pháp phát triển thị trường, cải cách kinh tế và thu hút luồng vốn đầu tư quốc tế.
Những TP lớn như Yangon hoặc Mandalay giá văn phòng cho thuê, nhà đất tăng đột biến do sự hạn chế về nguồn cung. Thậm chí tại Yangon giá cho thuê văn phòng còn cao hơn cả Singapore. Ở một số tuyến đường chính như Pyay hay Kabar Aye Pagoda, giá đất hiện đã lên mức cao chưa từng thấy khi vào khoảng từ 7.550-10.777 USD/m2. Chỉ trong 5 năm qua, giá đất ở một số nơi đã tăng lên 100 lần.
Điều này khó chấp nhận được ở một quốc gia mà GDP bình quân trên đầu người mới đạt 1125 USD (tính theo giá hiện hành vào 2012).
Hiện nay, người nước ngoài đổ xô đến Myanmar để tìm cơ hội đã mang lại nhiều thuận lợi cho nền kinh tế còn non trẻ như Myanmar, tuy nhiên việc các dự án BĐS vẫn còn trong giai đoạn triển khai khiến nguồn cung về cho thuê vẫn còn rất hạn chế khiến giá thuê tăng vọt. Theo một số ý kiến, mức giá thuê phòng để ở cao ở mức không thể chấp nhận và có thể ảnh hưởng đến ý định định cư lâu dài để làm ăn của giới đầu tư ngoại.
Trong khi đó, luật pháp Myanmar vẫn chưa cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Myanmar. Vô hình chung điều này sẽ gây bất lợi cho thị trường này khi so sánh với các quốc gia láng giềng như Campuchia hay Thái Lan. Việt Nam cũng vừa mới chính thức cho phép người nước ngoài sở hữu nhà và điều này khiến mức độ cạnh tranh của các thị trường BĐS trong khu vực Đông Nam Á càng trở nên gay gắt.
Về cơ bản, các nhà phát triển BĐS vẫn đang trông chờ chính phủ mới sẽ mở cửa hơn đối với vấn đề này vào năm sau song hiện vẫn chưa có gì đảm bảo chắc chắn việc này sẽ xảy ra.
Hiện mức thuế đánh vào các giao dịch BĐS của Myanmar vẫn còn rất cao cũng ảnh hưởng đến cơ chế hoạt động hiệu quả của thị trường. Tuy mức thuế suất đã giảm về mức trung bình khoảng 30% cho các giao dịch có giá trị lớn song tỉ lệ này vẫn còn khá cao so với khu vực. Vì vậy, đã có rất ít các giao dịch nhà đất diễn ra, hơn nữa điều này còn thúc đẩy các giao dịch ngầm phát triển trong khi gây khó khăn cho các chủ đầu tư làm ăn chính thống.
Mặt khác, BĐS có liên quan mật thiết đến các lĩnh vực khác. Nếu doanh nghiệp được thành lập, tức là họ sẽ có nhu cầu thuê mướn văn phòng làm việc, kho xưởng để sản xuất và lưu trữ thành phẩm. Chính vì thế, việc giải bài toán BĐS cần một chiến lược rộng lớn hơn trên bình diện vĩ mô, nhất là phải tạo điều kiện thuận lợi để cộng đồng các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty nhỏ và vừa có điều kiện phát triển.
Trong trường hợp Myanmar không kịp thời điểu chỉnh các chính sách kịp thời để tránh nguy cơ "bong bóng" BĐS xì quá nhanh thì hậu quả thật khó tưởng tượng. Hiện trên 90% các khoản cho vay của hệ thống ngân hàng nội địa được đảm bảo bằng các tải sản BĐS. Một khi giá các khoản thế thế chấp này sụt giảm sẽ dẫn đến nợ xấu ngân hàng tăng vọt, theo đó tín dụng có thể đóng băng, khủng hoảng kinh tế dễ dàng xảy ra.
Các động thái điều chỉnh chính sách của Myanmar dường như đang diễn ra quá chậm khiến giới quan sát rất lo lắng. Những quy định luật phát vẫn tưong tự như những gì cách đây 3 năm.
Công ty tư vấn BĐS Collier International cho rằng, trong những năm tới, thị trường kì vọng sẽ nhận các điều chỉnh hợp lí hơn khi các dự án lớn đi vào khai khác như Royal Maylikha, khu phức hợp HAGL Myanmar Center, Sule Center, Golden City. Hãng nghiên cứu thị trường Business Monitor International nhận định, BĐS Mynamar sẽ chứng kiến mức độ tăng trưởng trung bình 10,8%/ năm cho giai đoạn 2016-2023.
Cơ hội trong dài hạn đối với BĐS Myanmar vẫn được duy trì, song trong ngắn hạn, dường như những rủi ro đang lấn lướt tất cả.
(NDH Money)