Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 gồm 6 chương với 82 điều đưa ra nhiều yêu cầu mới để lành mạnh hóa thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.
Chính thức có hiệu lực từ 1/7/2015, Luật kinh doanh Bất động sản 2014 được kỳ vọng sẽ có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh BĐS. Dưới đây là một số điểm thay đổi đáng chú ý của bộ luật này.
1. Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư dự án BDDS trước khi bán, hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Phải thành lập doanh nghiệp khi muốn kinh doanh BĐS: Điều 10 của bộ Luật quy định, phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) khi muốn kinh doanh BĐS. Theo quy định, cá nhân hộ gia đình, hay tổ chức chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS có quy mô nhỏ thì không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. (Hiện thuế chuyển nhượng BĐS hiện hành được tính 2% trên giá trị hợp đồng).
3. Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng: Trước đây, quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng. Hiện nay, vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, Điều 10 của Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định.
4. Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Luật mới quy định đối tượng áp dụng gồm cá nhân, tổ chức nước ngoài, chi nhánh văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam sẽ được thuê mua, mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
6. Luật mới bỏ quy định bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS phải bán, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS.
7. Chủ đầu tư dự án BĐS được chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
8. Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, môi giới BĐS phải qua sát hạnh kiến thức môi giới. Theo đó, cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS phải có trình độ trung học phổ thông trở lên cũng như đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS. Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có thời hạn sử dụng là 5 năm. Ngoài ra, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 02 người có Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
9. Việc huy động vốn và cho vay để thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (NOXH) sẽ thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH). Cụ thể, ngân hàng sẽ lập một khoản mục riêng để quản lý nguồn vốn cho thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở và có sự tham gia của Bộ Lao động Thương binh xã hội, Bộ Xây dựng quản lý việc sử dụng vốn phát triển NOXH để bảo đảm hiệu quả sử dụng, nhằm bảo toàn vốn, sử dụng vốn đúng mục đích, đúng đối tượng chính sách; đồng thời, việc cho vay vốn được thực hiện thông qua các chi nhánh hiện có của NHCSXH để không làm phát sinh thêm chi phí hoạt động.
10. Quy định về xử lý thu hồi dự án BĐS. Luật mới quy định, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, về kiến trúc, quy hoạch mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án để bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng cùng các bên có liên quan tới dự án. Ngoài ra, chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS mới trong thời gian 2 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.
(Trí thức trẻ)