Vừa qua, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến cho Dự thảo Thông tư Quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư (Dự thảo Thông tư). Trong Dự thảo này, nhiều quy định vẫn khiến doanh nghiệp băn khoăn.
Một trong những tác động tích cực của việc phân hạng nhà chung cư là đưa thị trường nhà ở đi vào hoạt động nề nếp và tránh tình trạng chủ đầu tư 'tự phong hạng' cho công trình của mình, dẫn đến định giá bán 'trên trời' cũng như áp mức phí quản lý cao ngất ngưỡng không đúng với chất lượng thực của tòa nhà.
Dự thảo Thông tư nêu rõ, nhà chung cư được phân hạng là cơ sở để các bên tham khảo và thỏa thuận áp dụng mức giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư.
Phân hạng nhà chung cư được thực hiện theo đề nghị của chủ đầu tư, thực hiện đối với từng chung cư độc lập đã được bàn giao và sử dụng sau ngày 01/07/2015, là thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực.
Cụ thể, nhà chung cư được phân hạng theo Dự thảo Thông tư sẽ được đánh giá dựa trên 4 nhóm tiêu chí sau: Kiến trúc, quy hoạch, nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, về mức độ và chất lượng hoàn thiện, về chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư.Theo đó, nhà chung cư sẽ được phân thành 3 hạng A, B, C với tổng số điểm tối đa là 100.
Việc phân hạng nhà chung cư vẫn còn nhiều vướng mắc.
Thực ra, việc đánh giá phân hạng nhà chung cư không mới vì trước đây tại Thông tư 14/2008/TT-BXD cũng đã hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, được tiến hành trước khi khu nhà tham gia giao dịch trên sàn bất động sản (đã có thiết kế kỹ thuật, thiết kế cơ sở thi công được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền...). Sau khi nghiệm thu bàn giao cũng sẽ được đánh giá trên những tiêu chí này và chung cư sẽ được phân thành 4 hạng từ 1 - 4.
Tuy có quy định song theo 'trào lưu', không ít khách hàng vẫn mặc định cứ hễ giá cao là nhà cao cấp, mặt khác một số chủ đầu tư cũng 'tận dụng' số 'sao' của khu nhà để tăng giá bán.
Một số doanh nghiệp nêu thắc mắc, không ít công trình có suất đầu tư cao đồng nghĩa với chất lượng công trình đảm bảo.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục Quản lý nhà, suất đầu tư không liên quan đến hạng của chung cư hoặc công trình vì nếu nói vậy nhiều công trình ở Bạch Long Vĩ, Phú Quốc,... suất đầu tư còn cao hơn cả Sài Gòn.
Nhiều doanh nghiệp cho biết vẫn còn khá 'mù mờ' với quy định trong Dự thảo Thông tư. Ví dụ, liên quan đến quy định về chất lượng căn hộ hoàn thiện, định nghĩa thế nào là vật tư chất lượng cao còn chung chung và quy định về thiết kế căn hộ để áp hạng lại quá chi tiết.
Đơn cử, để đạt mức điểm tối đa trong phân hạng thì căn hộ chung cư phải có từ 2 phòng ngủ trở lên, với diện tích lớn hơn hoặc bằng 60m2, trong đó phòng ngủ phải lớn hơn hoặc bằng 14m2, hay phòng khách trên hoặc bằng 20m2...
Nhưng với những công trình có căn hộ khoảng 50m2, được thiết kế bố trí hài hòa tạo nên một không gian sống tốt thì sẽ xếp hạng ra sao?
Vấn đề không đơn thuần nằm ở chỗ nhà chung cư được 'phong mấy sao' mà là chất lượng thực của công trình như thế nào bởi nó quyết định trực tiếp đến tuổi thọ nhà ở.
Song, điều này chỉ có chủ đầu tư, đơn vị giám sát thi công, nhà thầu mới biết đích xác. Thứ nữa, ngay trong Dự thảo Thông tư cũng chưa thấy quy định chế tài đối với chủ đầu tư các khu nhà chung cư xuống cấp nhanh hơn so với thứ hạng được công nhận.
(Doanh nhân Sài Gòn Online)