Doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) nợ thuế không ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà (cấp sổ đỏ, sổ hồng) theo Luật Đất đai 2013. Vậy nhưng, dường như việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người mua nhà lại trở thành công cụ để nhà nước đòi nợ thuế doanh nghiệp.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM ông Lê Hoàng Châu cho rằng đây là hai mối quan hệ khác nhau. Trong đó, tiền sử dụng đất được xem là một khoản thu ngân sách của địa phương chứ không được xem là thuế. Ông Châu lý giải: “Nếu nợ tiền sử dụng đất thì DN lâu được cấp sổ đỏ. Mà không có sổ đỏ thì DN làm sao bán nhà cho người dân. Khách hàng đã mua được nhà nghĩa là DN đó được cấp sổ đỏ rồi!”.
Theo ông Châu, các DN nợ thuế không ảnh hưởng đến quyền lợi người tiêu dùng. “Chuyện DN chưa nộp tiền sử dụng đất và chuyện họ nợ thuế hoàn toàn khác nhau nên người dân không bị ảnh hưởng gì cả”.
Đồng tình với quan điểm trên, Luật sư Nguyễn Thành Công (Đoàn Luật sư Tp.HCM) cho biết, việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người mua nhà và việc DN nợ thuế là hai quan hệ độc lập.
Thế nhưng, dù là hai quan hệ độc lập song nhà nước đã dùng “quan hệ” cấp sổ đỏ, sổ hồng để điều chỉnh “quan hệ” nợ thuế của DN.
Theo Luật sư Công, cần phân biệt rõ DN nợ thuế trong quá trình hoạt động kinh doanh với việc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định, DN phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được cấp giấy tờ chủ quyền về đất. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện xong mọi nghĩa vụ với chủ đầu tư mà vẫn không nhận được giấy tờ chủ quyền lô đất kia bởi lý do DN là chủ đầu tư nợ thuế của nhà nước thì đó là lỗi của DN.
Luật sư công nhận định: “Hiện cơ quan Thuế tạo áp lực cho người mua nhà để họ áp lực lại chủ đầu tư. Điều này sẽ khiến DN phải nộp thuế”.
Một khách hàng đang tìm hiểu thông tin dự án để mua nhà tại một triển lãm về
BĐS. (Ảnh: KT)
Không thể cấp sổ hồng nếu DN nợ thuế
Một luật sư tại Tp.HCM cho hay, DN muốn làm sổ hồng cho người mua nhà trước hết phải làm nghĩa vụ tài chính cho nhà nước.
Trước hết, DN phải làm hồ sơ nộp lên Sở Tài nguyên & Môi trường. Cơ quan này sẽ tham vấn với Sở Tài chính để tính toán các khoản tiền DN phải đóng cho nhà nước và trong các khoản này bao gồm tiền sử dụng đất cùng các loại thuế.
Căn cứ theo hồ sơ của Sở Tài chính, Chi cục Thuế sẽ ra thông báo để DN đến Kho bạc Nhà nước đóng tiền. Khi hoàn tất nghĩa vụ đóng tiền cho nhà nước, DN BĐS mới chuyển toàn bộ hồ sơ về Sở Tài nguyên & Môi trường để nơi này xem xét cấp sổ đỏ, sổ hồng.
Quy trình làm thủ tục hồ sơ dự án của doanh nghiệp BĐS và việc nợ thuế.
(Đồ họa: Nam Dương)
Theo luật sư này: “Nếu theo đúng quy trình trên, những DN nợ thuế khả năng 99% không được cấp sổ hồng rồi!”.
Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp. HCM, Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, các DN phải thực hiện việc đóng thuế vì đó là nghĩa vụ của DN. Hiện điều này được quy định rõ trong Luật Đất đai 2013.
Luật sư Hậu nêu vấn đề: “DN BĐS chưa thực hiện nghĩa vụ thì làm sao họ có quyền lợi được?”.
DN nợ thuế, người mua nhà thiệt thòi gì?
Căn cứ vào những quy định của pháp luật thì việc các DN nợ thuế sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà. Song do nhà nước muốn dùng sổ đỏ, sổ hồng buộc DN nộp thuế thì dù muốn dù không, khách hàng vẫn đối mặt với thiệt thòi.
Trường hợp việc cấp sổ đỏ, sổ hồng bị chậm trễ bởi việc nợ thuế, khách mua nhà sẽ không thể thế chấp ngân hàng căn nhà của mình. Đồng thời, các hoạt động cầm cố, tăng cho, mua bán cũng không thể thực hiện được.
Người mua nhà không ảnh hưởng khi DN nợ thuế
Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết, Luật Nhà ở 2014 quy định giá tiền mua, hoặc thuê nhà đã bao gồm tiền sử dụng đất. Theo đó, Nhà nước sẽ cấp sổ đỏ, sổ hồng cho từng người chứ không còn cấp cho chủ đầu tư. Tuy Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa có thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể nhưng các điều khoản trong các luật này đã có quy định vấn đề này. Do đó, quyền lợi của người mua nhà sẽ không bị ảnh hưởng theo các luật mới có hiệu lực.
Luật sư Hậu nhận định, chủ đầu tư bây giờ sắp xếp lại bao gồm các nội dung khả năng tài chính DN (Đăng ký vốn pháp định 20 tỷ đồng), hoặc bảo lãnh ngân hàng... "Thị trường hiện còn tồn tại một số DN năng lực kinh doanh yếu. Đây là một bất cập mà Luật Nhà ở 2014 phải giải quyết".
(CafeLand)