Kiện vì chậm được giao căn hộ
Theo đơn khởi kiện của bà Hồng, tháng 6/2011, bà ký hợp đồng mua căn
hộ trị giá sau thuế hơn 1,27 tỉ đồng của BCCI. Phía BCCI cam kết giao
nhà vào cuối năm 2011. Nếu giao nhà không đúng hạn, BCCI sẽ chịu phạt
(0,05%/ngày x số ngày trễ hạn x số tiền đã đóng).
Bà Hồng đã đóng cho BCCI hơn 877 triệu đồng (70% giá trị căn hộ). Tuy
nhiên, quá thời hạn giao nhà mà BCCI vẫn chưa giao căn hộ. Do tuổi cao,
bà Hồng không thể đợi thêm nên tháng 1/2013 đã khởi kiện yêu cầu TAND
quận Bình Tân hủy việc mua bán này và buộc BCCI trả lại tiền đã đóng
cùng tiền phạt chậm giao nhà như đã thỏa thuận, tổng cộng hơn 1 tỉ đồng.
Bà cũng không đồng ý cho BCCI gia hạn thêm thời hạn giao nhà nữa.
Tại tòa, phía BCCI không đồng ý hủy hợp đồng mà xin gia hạn thêm đến
ngày 30/9/2013 sẽ giao nhà. Công ty cũng đồng ý trả lãi phạt theo thỏa
thuận giữa hai bên cho đến khi giao nhà. Theo BCCI, hợp đồng không quy
định bà Hồng có quyền đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng.
Mỗi cấp tòa một quan điểm
Xử sơ thẩm hồi tháng 8/2013, TAND quận Bình Tân nhận định phía BCCI
đã không giao nhà cho bà Hồng như thỏa thuận là vi phạm hợp đồng. Hợp
đồng giữa hai bên là loại hợp đồng dân sự theo mẫu. Khi ký kết, BCCI đã
không đưa vào hợp đồng điều khoản về việc hợp đồng sẽ chấm dứt khi bên
bán chậm giao căn hộ cho bên mua trong thời hạn thỏa thuận. Trong khi
đó, khoản 3 Điều 407 BLDS quy định: Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu
có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng
trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản
này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ở đây, BCCI
đã cố tình loại bỏ quyền được yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng của
bà Hồng khi BCCI giao nhà trễ nhưng BCCI lại được quyền đơn phương chấm
dứt hợp đồng nếu bà Hồng chậm trễ thanh toán tiền mua. Như vậy điều
khoản này của hợp đồng không dựa trên quy định pháp luật và quan hệ bình
đẳng giữa hai bên.
Mặt khác, khoản 8 Điều 409 BLDS quy định: Trong trường hợp bên mạnh
thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích
hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế. Nay phía BCCI vi phạm
hợp đồng nên bà Hồng yêu cầu hủy là có căn cứ. Phía BCCI xin gia hạn
thêm thời gian giao nhà đến ngày 30/9/2013 nhưng thẩm định tại chỗ giữa
tháng 7/2013 thì BCCI chưa hoàn thành căn hộ. Toàn chung cư chỉ mới hoàn
thành phần thô... Bà Hồng cũng không đồng ý gia hạn.
Vì thế TAND quận Bình Tân đã chấp nhận yêu cầu của bà Hồng, hủy hợp
đồng mua bán căn hộ và buộc BCCI trả lại tiền đóng lẫn lãi chậm giao nhà
là hơn 1 tỉ đồng.
Phía BCCI kháng cáo, chấp nhận chịu lãi phạt chậm giao nhà nhưng
không hủy hợp đồng vì đã giao căn hộ vào ngày 27/12/2013 nhưng bà Hồng
không nhận.
Tại phiên phúc thẩm mới đây, TAND TP cho rằng trong hợp đồng không có
điều khoản nào để bà Hồng có thể hủy hợp đồng khi BCCI chậm giao căn
hộ. Nhận định của cấp sơ thẩm là phía nguyên đơn yếu thế trong hợp đồng
theo mẫu là không chính xác bởi có sự thỏa thuận của các bên, có chế tài
khi vi phạm (BCCI phải chịu phạt). Việc cấp sơ thẩm giải thích có lợi
cho bà Hồng là chưa thỏa đáng. Từ đó tòa đã sửa án, không chấp nhận yêu
cầu hủy hợp đồng và đòi lại tiền của bà Hồng. Tòa chỉ buộc phía BCCI trả
phạt chậm giao nhà tính đến ngày 27/12/2013 là khoảng 273 triệu đồng.
Cần tổng kết, hướng dẫn thống nhất
Thời gian qua, mâu thuẫn giữa khách hàng với chủ đầu tư các dự án
chung cư vì chậm giao căn hộ đã diễn ra khá phổ biến. Theo nhiều thẩm
phán, trường hợp của bà Hồng là loại tranh chấp phức tạp, có những quan
điểm giải quyết khác nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng khách hàng luôn bị yếu thế. Trong hợp
đồng của các chủ đầu tư với khách hàng thường có điều khoản quy định nếu
chủ đầu tư chậm thi công, chậm giao nhà thì phải chịu phạt. Nhưng thực
tế số tiền chủ đầu tư chịu phạt rất “bèo” nên họ sẵn sàng chịu phạt
trong thời gian dài, bất chấp quyền lợi của khách hàng.
Tuy nhiên, cũng có quan điểm thông cảm với ngành bất động sản. Nhiều
chủ đầu tư hết vốn, kẹt vốn để thi công tiếp, thậm chí không ít trường
hợp khi bị kiện ra tòa phải tuyên bố phá sản. Như vậy một khi chủ đầu tư
đã cố gắng để giao nhà cũng như chịu phạt thì bắt họ hủy hợp đồng, trả
lại tiền là không ổn. Do đó cần căn cứ theo hợp đồng đã ký mà phân xử.
Trước hai luồng quan điểm trên, các thẩm phán đề nghị TAND Tối cao
nên có tổng kết, đánh giá và có hướng dẫn để các tòa cấp dưới vận dụng
thống nhất.
| Phải tìm hiểu kỹ hợp đồng
Vì quyền lợi của mình, khách hàng khi ký hợp đồng mua căn hộ nên
cố gắng tìm hiểu kỹ các điều khoản của hợp đồng, các thỏa thuận và chế
tài mà hai bên phải chịu nếu vi phạm hợp đồng. Nếu đồng ý thì ký, không
thì thôi. Cần thiết thì có thể nhờ người có kiến thức pháp luật tìm
hiểu. Việc ký hợp đồng là do hai bên tự nguyện, không ai ép buộc ai thì
không nên lý giải ai yếu thế hơn ai.
Một thẩm phán Tòa Dân sự TAND Tp.HCM |