Hỏi: Tôi sở hữu một căn nhà phố có chiều rộng 3,4m, chiều dài 18m theo quy hoạch sẽ vào lộ giới còn 10m. Căn nhà này hiện đang cho thuê và thu về mỗi tháng 15 triệu đồng, nếu bán đi có thể mua 2 căn hộ cao cấp cho thuê được 30 triệu đồng/tháng. Tôi đang băn khoăn không biết nên chọn phương án nào để đầu tư có lãi cao và giữ được giá trị?
Xin chuyên gia tư vấn giúp tôi trường hợp này.
Chân thành cảm ơn!
Nguyễn Xuân Cương (Tân Bình, Tp.HCM)
Trả lời:
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, thắc mắc của độc giả Nguyễn Xuân Cương cũng chính là nỗi băn khoăn rất phổ biến đối với những người đang sở hữu nhà phố tại Tp.HCM cũng như những đô thị khác trên cả nước.
Ông Quang đánh giá, với diện tích hơn 60m2, nhà phố này cho thuê nguyên căn được 15 triệu đồng/tháng, có giá trị khoảng 5 tỷ đồng. Số tiền này có thể mua được 2 căn hộ cao cấp, mỗi căn khoảng 2,5 tỷ đồng và cho thuê khoảng từ 13-15 triệu đồng/căn, tạm tính tổng thu nhập cao nhất có thể đạt 30 triệu.
Theo đó, tỷ suất cho thuê đối với nhà phố sẽ đạt 0,3% mỗi tháng trên tổng giá trị căn nhà. Còn nếu chọn căn hộ thì tỷ suất sẽ là 0,6%, điều đó có nghĩa là thu nhập của ông Cương từ 15 triệu đồng sẽ tăng lên gấp 2 lần.
Hiện nhiều người đang cân nhắc việc có nên bán nhà phố để chuyển sang
mua chung cư kinh doanh. (Ảnh: MD)
Vì vậy, ông Cương có thể cân nhắc 2 lựa chọn. Trong trường hợp ưu tiên thu nhập hàng tháng thì chọn 2 căn chung cư vì 2 tài sản này sẽ mang lại mức thu nhập tăng gấp đôi so với nhà phố.
Còn nếu ông Cương chỉ quan tâm đến giá trị tài sản thì nhà phố gắn liền với đất theo thời gian có thể tăng thêm giá trị. Hơn nữa, nếu đây là căn nhà phố mặt tiền thì tài sản được xếp vào loại bất động sản có vị trí khác biệt, giá sẽ tăng dần đều theo thời gian so với các bất động sản khác bởi số lượng có hạn, tốc độ tăng trung bình hàng năm (kinh tế vĩ mô ổn định, điều kiện bình thường) sẽ tăng từ 5-7%. Ngược lại, thường thì giá trị căn hộ chung cư sẽ hao mòn theo thời gian, cùng đó thu nhập tham chiếu cũng sẽ giảm dần.
Ước tính khoảng 5 năm sau, nếu mức tăng 5% thì giá trị bất động sản sẽ đạt 6,25 tỷ đồng và giá thuê nhà lúc này là 18,7 triệu đồng. Tức tổng cộng gồm thu nhập 18,7 triệu đồng/tháng và giá trị cộng thêm là 1,25 tỷ đồng.
Còn với 2 chung cư cao cấp, giả sử giá ổn định là 5 tỷ đồng thì thu nhập đạt 30 triệu/tháng, theo đó thu nhập tăng thêm 5 năm là 15 triệu đồng nhân với 60 tháng sẽ đạt 900 triệu đồng.
Thế nhưng, trường hợp nhà của ông Cương còn có yếu tố đáng lưu ý là sau khi quy hoạch lộ giới thì diện tích nhà chỉ còn 10m x 3,4m = 34 m2, chỉ còn 56% diện tích căn nhà ban đầu. Mặc dù chưa biết khi nào quy hoạch sẽ diễn ra song nếu căn nhà bị vào lộ giới còn 10m thì loại nhà phố diện tích dưới 35m2 như thế này sẽ bị bất lợi, không phải là lựa chọn tối ưu cho nhà đầu tư theo thời gian.
Lúc bấy giờ thu nhập từ việc cho thuê 15 triệu đồng/tháng chỉ mang tính nhất thời bởi dựa trên diện tích 18m x 3,4m = 61,2m2 không phải là bất biến. Mặt khác, sau quy hoạch khả năng thanh khoản của căn nhà phố sẽ kém hơn lúc ban đầu, giá cả sẽ thấp hơn vì khó bán. Trường hợp xét đến hàng loạt các yếu tố tổng hòa, tôi cho rằng, bán căn nhà phố này và lựa chọn mua 2 căn hộ cao cấp có vị trí tốt để cho thuê là phương án khá hợp lý và ít rủi ro hơn.
Như vậy, việc giữ lại nhà phố hay lựa chọn đầu tư chung cư là tùy vào từng hoàn cảnh cá biệt mà nhà đầu tư sẽ có sự lựa chọn giữa thu nhập hàng tháng hay là giá trị tăng thêm.
(Vnexpress)