Trong kinh doanh, mặt bằng đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Theo đó, nếu lựa chọn sai lầm có thể dẫn tới thua lỗ.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh chia sẻ với VnExpress 5 bước cơ bản không thể bỏ qua cho những người cần tìm thuê mặt bằng kinh doanh.
Thứ nhất, cần phải nghiên cứu kỹ vị trí và khu vực sẽ thuê mặt bằng. Trên thực tế, có không ít người đi kinh doanh bắt đầu bằng việc thấy mặt bằng rẻ thì vội ký hợp đồng thuê ngay rồi sau đó mới thiết lập việc kinh doanh. Cách làm này có thể dẫn tới rủi ro khôn lường.
Cách lựa chọn khôn ngoan sẽ là: “Rẻ chưa đủ - Phải phù hợp”. Với những người thông minh, họ sẵn sàng bỏ 100 triệu đồng thuê một bất động sản nằm ở vị trí có thể đem lại doanh thu tốt chứ không bỏ ra 20 triệu đồng để thuê một điểm kinh doanh có nguy cơ ế ẩm.
Vì thế, câu hỏi quan trọng nhất cần phải trả lời khi thuê mặt bằng là: Liệu khu vực này có phù hợp hay không? Khách hàng tiềm năng có hiện diện tại khu vực này? Mức chi trả của họ là bao nhiêu? Mặc dù không thể đổ hết lý do cho việc kinh doanh thua lỗ là do chọn sai vị trí đặt mặt bằng, tuy nhiên đây là lý do đầu tiên và quan trọng nhất quyết định sự thành bại của mô hình kinh doanh mà bạn định làm.
Thứ hai, tiến hành sàng lọc mặt bằng phù hợp. Bước này cần phải thu thập rất nhiều thông tin một cách tỉ mỉ và chi tiết qua 3 khâu. Một là, lọc thông tin về nhân khẩu học: Tại khu vực đó khách hàng nam hay nữ chiếm đa số? độ tuổi bao nhiêu?
Hai là, lọc thông tin về sản phẩm: Hiện họ đang sử dụng những sản phẩm gì tương tự với sản phẩm của bạn? Họ chi trả là bao nhiêu cho từng sản phẩm và mức độ thường xuyên sử dụng sản phẩm đó không?. Ba là, lọc thông tin về đối thủ cạnh tranh: Đối thủ đang bán những sản phẩm gì? Lý do gì để họ bạn những sản phẩm đó? Số một trong lĩnh vực đang kinh doanh của bạn là ai? Điểm nổi bật của họ là gì?
Các vấn đề đặt ra ở trên cũng là bài tập mà các chuỗi bán lẻ chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam và cả nước ngoài đang thực hiện, còn gọi là khảo sát nghiên cứu thị trường. Trong trường hợp nguồn lực hạn chế, đòi hỏi nhà đầu tư càng phải dành nhiều thời gian hơn cho giai đoạn này nhằm giảm rủi ro đến mức thấp nhất khi bắt tay vào làm thực tế.
Lựa chọn mặt bằng kinh doanh là cả một nghệ thuật, phải trải qua nhiều bước
khảo sát, tìm kiếm, chọn lọc và tuân thủ các nguyên tắc khắt khe trong đàm
phán, soạn thảo hợp đồng thì nhà đầu tư mới có thể thành công. (Ảnh: Vũ Lê)
Thứ ba, nhà đầu tư tìm kiếm và sàng lọc mặt bằng. Nhà đầu tư phải tìm kiếm các thông tin về giao dịch bất động sản (listing) phù hợp với loại hình kinh doanh và ngân sách hiện có. Thông tin được thu thập từ nhiều kênh như môi giới, các website, báo chí, lái xe trên đường, hoặc hỏi trực tiếp chủ nhà... Lưu ý là, nhà đầu tư hãy đưa ra những tiêu chí thật cụ thể phù hợp với loại hình kinh doanh của mình để nhanh chóng sàng lọc đi những thông tin không cần thiết.
Cụ thể, các tiêu chí lựa chọn mặt bằng gồm diện tích, vị trí chiến lược, ngân sách, số lượng khách,... Đồng thời, nhà đầu tư nên mô tả các tiêu chí cụ thể qua bước tính toán phía trên cho nhân viên môi giới để họ có thể nhanh chóng tìm và lựa chọn phù hợp các bất động sản cho bạn. Sau đó, hãy sắp xếp một chuyến đi thực tế tới tất cả các địa điểm đã được sàng lọc để nắm thêm thông tin chi tiết. Nhà đầu tư phải nhớ rằng: “Hãy dành 80% thời gian để sàng lọc giao dịch và 20% đi xem, thương lượng”. Sẽ tốn thời gian và vô ích nếu làm ngược lại quy trình này.
Thứ tư, khi thương lượng cần giữ kỷ luật bằng cách tuân thủ nghiêm ngặt tất cả các nguyên tắc. Trong đó có một nguyên tắc bất di bất dịch trong khi thương lượng là: “Hãy dành thời gian đôi co một chút". Cũng giống như chơi trò kéo co vậy, nếu thắng ngay lập tức thì bạn sẽ té nhào. Cho nên, đừng vội chấp nhận lời chào giá của chủ nhà, hay chủ đất. Họ sẽ chấp nhận thương lượng nếu thực sự họ muốn cho thuê. Nếu chấp nhận sớm sẽ làm cho chủ nhà cảm thấy bị “hớ” và rất có thể họ sẽ ngưng giao dịch đó đột ngột.
Tiếp theo là nguyên tắc thương lượng dựa trên triết lý “đôi bên cùng thắng”. Theo đó, người đi thuê mặt bằng sẽ đạt được thứ mà họ thương lượng trên cơ sở hai bên cùng thắng. Trường hợp kết thúc hợp đồng mà chủ nhà không ký tái tục thì đối với bên đi thuê cũng là sự mất mát do việc kinh doanh đã ổn định, đã có thương hiệu cũng như khách đã quen địa điểm. Một khi chủ mặt bằng không được lợi ích thỏa đáng, rất có thể họ sẽ tìm cách phá rối để lấy lại nhà.
Ngoài ra, một nguyên tắc nữa cần lưu ý là tuyệt đối tránh cảm xúc lên quá cao khi chọn mặt bằng. Trong trường hợp mặt bằng tốt song vượt quá ngân sách hay không phù hợp với tiêu chí kinh doanh, nhà đầu tư hãy mạnh dạn bỏ qua nó.
Thứ năm, đây là bước cuối cùng và cũng rất quan trọng: Xúc tiến hợp đồng cẩn thận. Tất cả những gì sau khi thương lượng phải được phản ánh bằng hợp đồng rõ ràng, cụ thể. Khi làm hợp đồng thuê mặt bằng cần lưu ý một số vấn đề sau:
Trước hết, hợp đồng bắt buộc cần có đủ 7 điểm là: Giá thuê, diện tích thuê, thời gian thuê, tiền cọc, khoản tăng giá hằng năm, thời gian cụ thể bàn giao nhà đất và tình trạng nhà/đất khi bàn giao. Kế đến là bên đưa hợp đồng là bên có lợi. Do đó, nếu chủ nhà/chủ đất ngại soạn hợp đồng, nhà đầu tư hãy làm ngay việc đó thay họ.
Mặt khác, nên công chứng hợp đồng tại bất kỳ phòng công chứng Nhà nước hay phòng công chứng tư nhân nào. Tại giai đoạn này, công chứng viên sẽ xác nhận giúp bạn xem đó có phải là người chủ thật sự của bất động sản đó không.
Cuối cùng là thỏa thuận rõ các chi phí liên quan trong hợp đồng, bao gồm: Chi phí công chứng, phí xây dựng sửa chữa (nếu có), hoặc thời gian cho việc sửa chữa... Hãy nhờ luật sư hoặc những người có kinh nghiệm soạn thảo sẵn mẫu hợp đồng nếu như bạn không am hiểu pháp lý.
Trường hợp không thương lượng được mặt bằng phù hợp, nên mạnh dạn hãy bỏ qua nó, cũng đừng tiếc nuối. Và bạn hãy xem giao dịch bất động sản giống như những chuyến xe buýt, khi chuyến này qua đi thì chuyến khác sẽ tới. Điều quan trọng là phải luôn sẵn sàng cho chuyến xe buýt kế tiếp.
(Vnexpress)