Hỏi: Tôi (35 tuổi) là nhân viên ngành công nghệ thực phẩm, sau nhiều năm đi làm tích cóp được 500 triệu đồng. Xin hỏi chuyên gia, liệu tôi có đủ tiền để mua miếng đất nhỏ cất nhà cho thuê ở vùng ven hay không?
Chân thành cảm ơn!
Hữu Chí, Thủ Đức, Tp.HCM
Sau đây là tư vấn của ông Lê Tiến Vũ - Phó Tổng giám đốc điều hành Công ty cổ phần địa ốc Cát Tường Phú Nguyên.
Với nửa tỷ đồng trong tay, nhà đầu tư không có nhiều sự lựa chọn khi đầu tư BĐS nội thành. Nhưng nhà đầu tư vẫn mua được miếng đất thửa nhỏ để xây nhà cấp bốn ở rìa ngoại ô hoặc giáp Tp.HCM. Bạn có thể tham khảo các địa bàn trên thị trường trong quý II/2016, bao gồm Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9 thuộc địa phận Tp.HCM. Xa hơn là các vị trí Bình Dương, Long An, Đồng Nai giáp ranh với TP thông qua các quận huyện vừa kể trên.
Trước hết, bạn cần chia dòng vốn này ra làm 2 phần. Trong đó, phần thứ nhất là tiền mua đất khoảng 250-300 triệu đồng tùy vị trí của BĐS thuộc địa bàn nào mà khu đất có diện tích dao động khoảng 50-60m2 hoặc lớn hơn. Các địa bàn nào có giá đất trên dưới 4 triệu đồng/m2 sẽ phù hợp với suất đầu tư này.
Phần tiền còn lại tối thiểu 250-300 triệu đồng sẽ dùng để xây nhà. Như vậy, tổng giá trị ngôi nhà dao động từ 500-600 triệu đồng. Trong trường hợp dòng vốn chỉ giới hạn trong ngưỡng 500 triệu đồng thì khoản tiền còn thiếu không đáng kể (tối đa khoảng 100 triệu đồng), nhà đầu tư có thể xử lý bằng cách vay thêm.
Bạn nên lựa chọn các dự án có tiến độ thanh toán 50% số tiền, số còn lại thanh toán không lãi suất trong khoản thời gian thỏa thuận, giúp nhà đầu tư có thể tránh được kịch bản đi vay và không phải chịu áp lực lãi suất thả nổi.
Nhà đầu tư nếu có 500 triệu đồng có thể mua đất xây nhà cho thuê ở vùng ven.
(Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Khi mua đất, bài toán tạm tính sau một năm giá trị đất tăng tối thiểu 15-20% trong điều kiện thị trường ổn định. Còn nếu gửi ngân hàng, sẽ có lợi tức khoảng 5,5%/năm. Với trường hợp này, đầu tư đất tuy dòng tiền vô hình vì chưa hiện thực hóa tài chính từng tháng nhưng hiệu quả nhỉnh hơn gửi tiết kiệm.
Theo đó, khoản đầu tư xây nhà khoảng 200-300 triệu đồng, sau đó cho thuê căn nhà ngoại thành này khoảng 3 triệu đồng/tháng. Doanh số đạt 36 triệu đồng nếu cho thuê trọn năm. Nếu khấu hao 2 tháng thời gian trống chờ có khách thuê thì doanh thu đạt 30 triệu đồng.
Kinh nghiệm cho thấy, bài toán mua đất vùng ven xây nhà cho thuê với khoản đầu tư từ 500-600 triệu đồng này chỉ đạt hiệu quả với một số điều kiện sau:
Một là, vị trí nhà đất nằm trong khu vực có tốc độ đô thị hóa từ trung bình khá trở lên, ví dụ như gần khu công nghiệp, trường học, chợ, trung tâm hành chính địa phương. Hai là, nhắm sẵn đối tượng thuê là những người có thu nhập trung bình thấp.
Ba là, phần khấu hao nhà đã qua sử dụng bằng tỷ lệ lạm phát mỗi năm. Hiện nay, lạm phát hàng năm không dưới 7%, vì thế nếu tính hiệu quả gửi Ngân hàng là không thực tế, đầu tư vào nhà đất vẫn đảm bảo lợi nhuận cao và giữ được giá trị tăng của đất theo thời gian.
Bốn là, đừng kỳ vọng 'lướt sóng' mà cần áp dụng chiến thuật đường dài và thời gian dòng tiền bị giữ lại trong tài sản này từ trung đến dài hạn. Đó là khoảng thời gian chờ cho tốc độ đô thị hóa lan tới những vùng ven, qua đó góp phần hỗ trợ thanh khoản cho BĐS.
(Vnexpress)