Mỗi tháng, chủ đầu tư có thể tạo ra dòng tiền thụ động lên đến hàng trăm triệu đồng khi kinh doanh nhà cho thuê, tuy nhiên người kinh doanh cũng chịu nhiều phiền hà từ việc quản lý người thuê hoặc không tìm được khách thuê nhanh chóng và phù hợp.
Ông Võ Phi Nhật Huy - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Big Land với 5 năm đầu tư kinh doanh và quản lý chuỗi BĐS cho thuê gồm căn hộ, nhà ở, văn phòng, khách sạn từ các thành phố lớn chia sẻ quy trình 9 bước để thực hiện một thương vụ kinh doanh nhà cho thuê thành công mà ông đã và đang áp dụng.
Ông Huy cho rằng, nhà cho thuê có 2 mô hình kinh doanh khác nhau là sở hữu - cho thuê và thuê - cho thuê lại. Các mô hình này có tỷ suất lợi nhuận khá chênh lệch. Trong khi sở hữu - cho thuê mang lại lợi nhuận trung bình từ 5-10% mỗi năm thì mô hình thuê - cho thuê lại cho bạn lợi nhuận từ 50%-100% mỗi năm. Thế nhưng, với mô hình sở hữu - cho thuê, nhà đầu tư sẽ ít tốn công sức và an toàn hơn, còn thuê - cho thuê mang lại nhiều rủi ro và đòi hỏi phải có kiến thức, kỹ năng kinh doanh tốt hơn, hơn nữa cũng phải bỏ ra nhiều công sức hơn. Quy trình 9 bước sau được áp dụng cho cả 2 mô hình trên.
Một là, tìm kiếm một thương vụ phù hợp
Phần lớn mọi người khi nghĩ đến việc kinh doanh nhà cho thuê đều tập trung vào việc đi tìm một BĐS để mua hoặc thuê rồi cho thuê lại, nhưng quên mất một điều quan trọng là mong muốn thật sự của chính họ. Trước hết, bạn cần phải làm rõ một số câu hỏi của chính mình như: Mô hình kinh doanh muốn gắn bó? Nguồn vốn bạn muốn đầu tư? Vị trí khu vực sẽ đầu tư? Kỳ vọng lãi suất bao nhiêu? Sau khi thực hiện xong thương vụ, hướng đi tiếp theo là gì?
Khi đã trả lời đầy đủ những câu hỏi cho chính bản thân mình và hình dung được rõ thứ mình muốn đầu tư, việc tìm kiếm và gửi thông tin cho các kênh tìm kiếm như văn phòng môi giới, báo giới… chắc chắn sẽ mang lại cho bạn những kết quả chính xác và hiệu quả đến bất ngờ.
Hai là, huy động thêm vốn để tận dụng sức mạnh của đòn bẩy
Thực tế cho thấy, tất cả các nhà đầu tư và kinh doanh BĐS thành công không bao giờ sử dụng hết toàn bộ tiền mặt của mình cho một thương vụ kinh doanh. Tỷ phú BĐS Mỹ Donald Trump cũng chỉ bỏ ra 20% số vốn trong một thương vụ dù ông có cả đống tiền mặt trong tay. Do bản chất BĐS cho bạn một khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn từ ngân hàng. Song, khi sử dụng đòn bẩy bạn cần phải lưu ý đến dòng tiền âm - khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho ngân hàng. Theo đó, hãy tính toán và lưu ý dòng tiền âm đó với dòng tiền dương từ việc cho thuê nhà để lựa chọn mô hình kinh doanh và khoản huy động phù hợp.
Nhà đầu tư có thể huy động vốn từ các cá nhân theo phương thức hợp tác đầu tư và chia sẻ cho họ một phần lợi nhuận theo tỷ lệ phù hợp.
Ba là, đàm phán hiệu quả để đạt được thỏa thuận cùng thắng
Việc đàm phán rất quan trọng khi đi mua nhà, mua đất cho thuê hay cả thuê nhà cho thuê lại.
Do BĐS là một tài sản lớn nên mỗi chênh lệch đàm phán được như giá trên mỗi đơn vị m2 hay giảm được một khoản tiền thuê nhà hàng tháng khi nhân với tổng diện tích hoặc tổng thời gian thuê thì đó là một con số khá lớn.
Đàm phán hiệu quả để đạt được những thỏa thuận cùng thắng là 1 trong 9
bước giúp kinh doanh nhà cho thuê thành công.
Mặt khác, trường hợp bạn lựa chọn mô hình thuê - cho thuê lại thì việc khai thác và hợp tác với chủ BĐS là một quá trình làm việc lâu dài và có nhiều yếu tố tác động. Thế nên, cần phải có các thỏa thuận đạt được hiệu quả đôi bên cùng thắng như: Chủ nhà có được mức giá thuê tốt và sự ổn định dài lâu, trong khi người thuê cho thuê lại cũng được mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực hiện thương vụ của mình, khi đó việc hợp tác mới lâu dài và bền vững.
Bốn là, cải tạo để tối ưu hóa lợi nhuận cho ngôi nhà
Thường thì mỗi ngôi nhà đều có những phần không gian bị lãng phí, nếu nhà kinh doanh biết tận dụng và khai thác thì có thể tạo ra các giá trị cho khách thuê khác hoặc tăng thêm lợi nhuận cho mình.
Do đó, khi mua hay thuê một căn nhà để cho thuê, nhà đầu tư hãy quan sát những góc không gian đó. Một căn nhà lớn sẽ có nhiều phòng cho thuê và gian bếp ở tầng trệt ít khi được quan tâm sử dụng, vệ sinh. Để phần không gian chung đó không bị bừa bộn theo kiểu 'cha chung không ai khóc', nhà đầu tư có thể biến nó thành một căn phòng có bếp cho những vị khách yêu thích việc nấu nướng. Còn tầng gác xép áp mái hoặc nhà kho trên sân thượng chỉ cần một chút khéo léo sẽ thành một căn phòng đầy chất nghệ sĩ với ánh trăng vào buổi tối hoặc một penthouse thu nhỏ gọn đẹp. Việc quan sát những không gian lãng phí và cải tạo chúng, bạn sẽ có một căn nhà cho thuê đặc biệt cùng với khoản lợi nhuận tối ưu nhất.
Năm là, gửi đúng thông điệp vào khách hàng mục tiêu
Có thể nói, sai lầm phổ biến của những người kinh doanh BĐS cho thuê là học theo các nhân viên môi giới trên thị trường, quảng bá BĐS với nội dung chung chung để thu hút nhiều khách thuê với nhiều nhu cầu khác nhau.
Tuy nhiên, bạn nên nhớ rằng, người môi giới cần nhiều khách hàng vì họ có nhiều sản phẩm khác nhau để tư vấn. Trong khi đó, bạn chỉ có đúng một sản phẩm cho thuê của mình, vậy nên đừng tốn thời gian tiếp các vị khách với nhu cầu không phù hợp. Giải pháp hữu hiệu ở đây chính là sử dụng phương pháp tiếp thị đích. Nghĩa là, bạn hãy mô tả thật kỹ lưỡng những đặc điểm ngôi nhà cho thuê của mình, mức giá và các khoản phí cụ thể, kèm theo những hình ảnh sinh động, thực tế của BĐS đó. Kế đến, bạn hãy đưa các thông tin này lên những kênh có nhiều khách hàng tìm kiếm như báo chí, các trang rao vặt BĐS,...
Kinh nghiệm cho thấy, bạn đừng cố gắng dấu diếm thông tin nào hoặc sử dụng hình ảnh minh họa của BĐS khác bởi khách đến thuê trực tiếp sẽ dễ dàng nhận ra điều đó. Nên thành thật với nội dung tiếp thị ngay từ đầu, theo đó bạn sẽ có được những khách thuê mục tiêu - căn nhà của bạn đúng với sở thích và nhu cầu thực của họ.
Sáu là, cho thuê 'siêu tốc'
“Thời gian là tiền bạc” hoàn toàn là nghĩa đen trong việc kinh doanh nhà cho thuê. Bạn sẽ mất đi một khoản tiền tương ứng với khoảng thời gian mà bạn không cho thuê được khi đầu tư theo mô hình thuê - cho thuê lại.
Cho nên, việc cho thuê nhà phải được triển khai với tốc độ nhanh và gấp rút. Do đó, bạn cần có những bước chuẩn bị và cho thuê trước khi căn nhà được hoàn thiện xong. Một phương pháp khác mà tôi đang sử dụng là tổ chức các cuộc đua cho các đội kinh doanh cùng cho thuê một căn nhà để tìm ra đội nhóm chiến thắng và trích một phần lợi nhuận hàng tháng cho họ. Trong trường hợp bạn là một cá nhân làm mô hình này, bạn có thể áp dụng tương tự bằng cách gửi thông tin cho nhiều môi giới để tạo ra sự cạnh tranh và cuộc đua cho thuê chính căn nhà của mình.
Bảy là, vận hành và quản lý nhà cho thuê hiệu quả để tối ưu chi phí
Muốn thu được tiền cho thuê của khách đúng hẹn, nhà đầu tư hãy áp dụng nguyên tắc về sự chuẩn bị và tạo thuận tiện cho khách bằng nhiều hình thức đóng tiền khác nhau. Bạn cần lưu ý về việc đóng các khoản tiền dịch vụ đúng hẹn để không xảy ra tình trạng cắt điện, nước làm một số lượng lớn khách thuê phẫn nộ và giữ uy tín với chủ nhà trong vấn đề thanh toán tiền thuê cho họ. Trong trường hợp có trục trặc hoặc phát sinh gì liên quan đến khoản tiền phải trả cho chủ nhà, bẹn nên thông báo cho họ trước và có những văn bản xác thực đi kèm.
Bên cạnh đó, việc đăng ký tạm trú tạm vắng hay trang bị phòng cháy chữa cháy cùng các giấy phép cần thiết cho căn nhà cho thuê cũng được quan tâm để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và nên nhờ sự hướng dẫn, tư vấn cụ thể của công an khu vực đang quản lý căn nhà cho thuê của bạn.
Đồng thời, hãy bảo trì và sữa chữa BĐS trước khi xảy ra hỏng hóc, đừng đợi đến khi có chuyện mới xử lý. Vì đến lúc đó bạn đã chịu những thiệt hại nặng nề và các khoản chi phí sửa chữa sẽ vô cùng đắt đỏ.
Tám là, chăm sóc khách thuê để giữ lại khách tốt
Một trong những yếu tố quan trọng để có được những khách thuê lâu dài cho căn nhà của bạn chính là chăm sóc và hỗ trợ khách thuê nhiệt tình. Ngoài ra, nên tập trung cho những khách tốt và hạn chế dần những khách thuê xấu.
Trên thực tế, trong một căn nhà, những khách thuê xấu sẽ khiến khách tốt bỏ đi. Khi bạn không loại được khách thuê xấu và giữ được khách tốt ở lại thì các khách thuê xấu khác sẽ kéo đến lấp đầy căn nhà của bạn. Theo đó, bạn sẽ có những trải nghiệm tồi tệ khi kinh doanh với họ như mất vệ sinh, an ninh trật tự, trễ đóng tiền thuê hàng tháng...
Chín là, xây dựng hệ thống kinh doanh tự động
Ngoại trừ trường hợp bạn cho thuê toàn bộ một BĐS, còn lại việc cho thuê từng không gian nhỏ hoặc thuê một căn nhà nguyên căn rồi cho thuê lại từng phòng sẽ tốn rất nhiều công sức, thời gian của bạn.
Chẳng hạn, bạn có một căn nhà với 20 căn phòng cho thuê, hiện đã có 40 khách hàng đang sống trong căn nhà đó với 40 nhu cầu và vấn đề khác nhau có thể xảy ra mỗi tháng. Bạn sẽ mất rất nhiều thời gian để hỗ trợ các vấn đề của họ. Vấn đề đặt ra là, làm thế nào để chúng tôi có thể kinh doanh và quản lý hàng nghìn căn phòng từ Bắc - Trung - Nam với hàng nghìn khách hàng như vậy. Xây dựng một hệ thống kinh doanh tự động là bí quyết trong việc này.
Nhà đầu tư đã phải chia nhỏ 9 bước kinh doanh này cho 9 bộ phận khác nhau trong tổ chức và kết nối họ lại với nhau. Từ đó, tạo ra cho họ những quy trình làm việc độc lập và chủ động mà không cần có sự can thiệp của tôi, nhờ đó tôi có thể phát triển tiếp tục mô hình kinh doanh nhà cho thuê ở các tỉnh thành khác nhau. Đây chính là sức mạnh của một hệ thống kinh doanh tự động, giải pháp này sẽ cho bạn sự tự do đích thực. Vậy nhưng, để xây dựng một hệ thống như vậy không hề dễ dàng, đòi hỏi nhiều thời gian và những bài học kinh nghiệm xương máu.
(Vnexpress)