Các nhà đâu tư khi đặt cược mua đất vùng ven để đợi cơ hội tăng giá luôn phải chú ý đến những ẩn số khó lường như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, hay pháp lý nhà đất phức tạp...
Theo phân tích của ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, dù cho thu gom đất vùng ven Sài Gòn đợi tăng giá theo thời gian là một cách đầu tư khôn ngoan với khả năng sinh lời lớn tuy vậy cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Sau đây sẽ là những chia sẻ của chuyên gia về các ẩn số khó lường của kênh đầu tư này.
Một là Rủi ro về pháp lý. Không phải bất kỳ nhà đầu tư mua đất lẻ phân lô của hộ gia đình nào cũng có thể lường được sự phức tạp của các quy định của ngành này. Có trường hợp nhiều người chung hộ khẩu tại khu nhà đất đang giao dịch làm kéo dài việc hoàn thiện các thủ tục làm giấy chứng nhận hoặc cũng tệ hơn là không thể thực hiện được.
Còn một số người mua đất nông nghiệp là đất lúa, bên bán cam kết chuyển lên đất vườn nhưng trên thực tế không chuyển mục đích sử dụng được hoặc thời gian chuyển thường kéo dài rất lâu. Đó là chưa kể tới những khả năng đất đang rao bán có tranh chấp mà bên mua không biết, có thể sẽ khiến tiền mất tật mang. Để tránh những điều đó, các nhà đầu tư cần rất nhiều thời gian thẩm định, kiểm tra tài sản. Rủi ro pháp lý là ẩn số lớn nhất khi đầu tư vào kênh này.
Hai là Rủi ro quy hoạch. Bạn cũng có thể hưởng lợi hoặc chịu thiệt hại từ những thay đổi quy hoạch của địa phương. Chẳng hạn như thay đổi vị trí khu vực cây xanh, khu đất, thay vì gần một công viên như trước khi thì hiện lại gặp rủi ro rớt giá do gần các bãi rác tập trung, bị ảnh hưởng bởi yếu tố môi trường.
Việc mở rộng những khu công nghiệp cũng sẽ tác động tới kế hoạch đầu tư. Nếu khu đất trước đó không nằm trong khu quy hoạch cụm, khu công nghiệp nhưng nay lọt thỏm vào khu vực này thì rủi ro sẽ bắt đầu tăng lên. Đất nằm trong những dự án bị vướng quy hoạch treo cũng có thể làm tài sản không thể tăng giá, điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư bị chôn vốn trong một thời gian dài mà không có lãi.
|
|
| Đầu tư vào đất vùng ven chờ tăng giá là kênh hấp dẫn, lợi nhuận cao ẩn chứa các rủi ro không hề nhỏ. Ảnh: T.S |
Ba là Rủi ro từ công trình hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội bị chậm tiến độ. Mua đất để trông đợi vào việc mở đường, trường, chợ, thông cầu, bệnh viện, nhà trẻ... mọc lên song thời gian xây dựng các công trình này lại bị kéo dài hoặc không thể xác định thời gian triển khai sẽ trở thành mối lo lớn. Các công trình tiện ích và hạ tầng giữ vai trò quan trọng đối với việc kích giá nhà đất tọa lạc gần đó, nếu thiếu những dự án này cũng đồng nghĩa với việc BĐS bị suy giảm giá trị.
Bốn là Rủi ro có tính chu kỳ của thị trường BĐS. Mua đất đầu tư dài hạn đợi cơ hội tăng giá sẽ thường phụ thuộc vào độ nóng lạnh của thị trường trong một thập niên thậm chí có thể lâu hơn. Theo đó, trong 10 năm này, giá đất không phải lúc nào cũng tăng cao mà chỉ đi lên trong một vài thời điểm nhất định. Chọn sai thời điểm mua vào hoặc bán ra cũng đồng nghĩa rằng sẽ đẩy suất đầu tư vào chân tường.
Năm là Mất chi phí cơ hội. Trong một khoảng thời gian dài bỏ tiền vào đất đợi tăng giá, thường kéo dài trong khoảng 5-10 năm, dòng vốn sẽ nằm yên trong đất, không thể dịch chuyển sang những kênh đầu tư khác. Vậy nên, suốt chu kỳ đầu tư này, người sở hữu tài sản buộc phải bỏ qua những cơ hội mới trên thị trường.
(Vnexpress)