Hợp đồng mua bán nhà đất cần đảm bảo được những điều kiện cần thiết để có hiệu lực thi hành. Song, không phải lúc nào những hợp đồng trên thực tế cũng đáp ứng những tiêu chuẩn này.
Trước khi ký 1 trong 4 loại hợp đồng mua bán nhà đất dưới đây, người mua cần thận trọng để tránh phải mất tiền oan.
1. Hợp đồng đặt cọc
Đối với hợp đồng đặt cọc, TS Phạm Văn Võ, phó trưởng khoa luật Thương Mại, ĐH Luật TP.HCM cho biết: “Để có thể huy động vốn mà không phải trả lãi như vay tiền từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu và huy động từ giai đoạn trước khi xây dựng xong phần móng, các chủ dự án đã chọn giải pháp giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà”.
Với tâm lý chủ quan vì cho rằng hợp đồng đặt cọc chỉ có mục đích đảm bảo việc giao kết hợp đồng, không ít người mua đã vội vàng ký ngay mà chưa tìm hiểu một cách kỹ càng. Trong khi, hình thức này với các chủ đầu tư còn đồng nghĩa với việc huy động vốn trá hình. Tại một vài dự án, chỗ tiền đặt cọc có thể lên tới 30 – 50% giá trị hợp đồng mua bán.
Mức độ rủi ro cho người mua sẽ tỷ lệ thuận với số tiền đặt cọc mà họ bỏ ra. Trên thực tế, trường hợp người mua đã đặt tiền cọc nhưng bên bán viện đủ lý do khiến người mua không thực hiện tiếp được thỏa thuận và chịu mất tiền cọc là không hề hiếm gặp.
2. Hợp đồng viết tay
Với loại hợp đồng viết tay không được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền, tổ chức công chứng thì tình pháp lý của văn bản này dường như không có giá trị. Nguyên nhân là bởi đây là hình thức mua bán, chuyển nhượng nhà đất do 2 bên tự lập và ký với nhau. Trước nay cũng có không ít trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay được thực hiện trót lọt, song cũng nhiều người gặp rủi ro và rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”:
Có không ít rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà qua giấy tờ tay. Ảnh minh họa: Internet- Trường hợp nhiều người cùng mua chung một mảnh đất bằng giấy tờ tay mà không biết. Đến lúc phát hiện ra không chỉ có mình mình là chủ nhân duy nhất của mảnh đất thì đã muộn còn kẻ xấu đã "biển thủ" số tiền và biến mất.
- Người mua sẽ là bên chịu thiệt trong trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện cáo vì chắc chắn Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất của hai bên là vô hiệu. Có những trường hợp người mua phải trả lại nhà đất và nếu không tự nguyện, thậm chí sẽ còn bị cưỡng chế thi hành án, trả các khoản chi phí phục vụ cho việc cưỡng chế.
- Khi mua phải mảnh đất đã bị thế chấp ngân hàng, khoản nợ vẫn chưa được chủ sở hữu thanh toán hoặc chi trả sẽ khiến người mua gặp rắc rối vì sẽ đến lúc ngân hàng giải chấp để thu hồi nợ.
- Việc cải tạo, sửa chữa, xây mới đối với những căn nhà chỉ có hợp đồng mua bán giấy tay sẽ là không phép. Việc tháo dỡ khi bị chính quyền phát hiện là điều không thể tránh khỏi trong trường hợp này.
3. Hợp đồng ủy quyền
Để trốn nộp thuế, phí chuyển nhượng, mua bán đất đai nên có những trường hợp thay vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người dân đã lập hợp đồng ủy quyền. Đây là một dạng lách luật để che đậy một giao dịch khác nhằm “né thuế”.
Nếu không tìm hiểu kỹ, tham lời khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền, không chỉ mất tiền oan, người mua rất có thể sẽ gặp phải rủi ro như sau:
- Không những không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu bất động sản, người mua khi muốn thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền sẽ buộc phải báo cho bên ủy quyền. Điều này cũng đồng nghĩa với việc người mua không được tự do thực hiện những quyền kể trên.
|
|
| Việc mua nhà qua hợp đồng ủy quyền sẽ dễ dẫn tới cảnh tiền mất tật mang. Ảnh minh họa: Internet |
- Khi người bán thay đổi ý định, người mua hoàn toàn có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua. Bất cứ lúc nào, phía người ủy quyền cũng có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, ngay cả khi có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.
- Nếu bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại, người mua cũng có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua.
- Nhà nước có thể thu hồi nhà đất đã mua mà người mua (bên được ủy quyền) không nhận được bất cứ sự bồi thường nào. Nguyên nhân là bởi khoản bồi thường chỉ dành cho người sử dụng đất hợp pháp, hay chính là người đứng tên trên GCN QSDĐ (bên ủy quyền).
4. Hợp đồng góp vốn
Về bản chất, hợp đồng góp vốn/hợp đồng hợp tác đầu tư với việc mua bán BĐS là hình thức huy động vốn để thực hiện dự án. Người mua có thể sẽ bị chiếm dụng vốn, khiến tiền mất tật mang nếu không cẩn thận.
Trên thực tế, chưa có sự hoàn thiện về khuôn khổ pháp lý trong kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết hợp đồng góp vốn. Vì vậy, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng sẽ thiếu sự chặt chẽ, một khi xảy ra tranh chấp sẽ rất khó giải quyết thỏa đáng.
Mặt khác, thông thường chủ đầu tư sẽ soạn sẵn hợp đồng và người mua chỉ việc ký kết. Do đó, sự lỏng lèo trong các điều khoản soạn sẵn của hợp đồng sẽ rất khó tránh và các điều khoản đó cũng thường có lợi cho các công ty BĐS. Phía chịu thiệt khi tranh chấp xảy ra trong trường hợp này hiển nhiên vẫn là khách hàng.
(ThanhnienViet)