Bên cạnh việc mang lại cho nhà đầu tư cơ hội sinh lời đột biến, các thương vụ mua nhà đất đang thế chấp, cầm cố, săn lùng quỹ đất nằm trong khu vực mở đường hay thu gom đất quanh các siêu dự án chuẩn bị khởi công... cũng ẩn chứa nhiều rủi ro khó lường.
Phát hiện sổ đỏ/sổ hồng cập nhật tình trạng thế chấp, có nên tiếp tục theo đuổi thương vụ?
Thực tế cho thấy, các tài sản cập nhật tình trạng thế chấp, cầm cố là loại bất động sản (BĐS) giúp nhà đầu tư dễ có cơ hội sinh lời đột biến. Đối với tài sản đang thế chấp, chủ đất, chủ nhà thường rất cần tiền và cấp thiết muốn bán. Thông thường, những BĐS được chấp nhận thế chấp, cầm cố thường có pháp lý hoàn chỉnh và giá trị tương đối cao. Hơn nữa, bên bán thường ít đẩy giá lên, thậm chí chủ động giảm giá vì lo khó thương lượng và ngại kéo dài thời gian. Đây cũng là thời điểm tốt để bên mua ngã giá, đàm phán những điều khoản thanh toán có lợi cho mình.
Vậy nhưng, theo quy định, các tài sản đang thế chấp cầm cố không được giao dịch trực tiếp mà phải đi đường vòng. Trường hợp đang cầm cố thì phải chuộc sổ về. Còn nếu đang thế chấp thì phải thực hiện thủ tục giải chấp. Sau đó, tài sản này mới có thể giao dịch trực tiếp. Trên thực tế, cũng có trường hợp việc mua bán phải tiến hành tay ba, nghĩa là có ngân hàng hoặc đơn vị cầm cố tài sản đồng thuận giao dịch.
Mua nhà đất đang thế chấp, nhà đầu tư cần làm gì để đảm bảo an toàn?
Có thể nói, tiêu chuẩn "vàng" khi đầu tư là an toàn trước, lợi nhuận sau. Vì vậy, việc mua nhà đất đang thế chấp dù hứa hẹn lợi nhuận đột biến nhưng cũng cần đảm bảo an toàn. Theo đó, nhà đầu tư phải yêu cầu chủ tài sản xuất trình giấy tờ nhà đất bản gốc vì sổ có cập nhật lịch sử thế chấp cụ thể. Sau khi xác định rõ ranh đất, kiểm tra quy hoạch, đàm phán phương thức thanh toán, cần tiến hành giao dịch tay ba để an toàn. Trong trường hợp không giao dịch ba bên, người mua chỉ đặt cọc một khoản tiền nhất định và yêu cầu chủ nhà đất giải chấp rồi mới ký hợp đồng, công chứng.
Tiêu chuẩn vàng khi đầu tư là an toàn trước, lợi nhuận sau.Mua đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất là đất ở, nhà đầu tư trông đợi điều gì?
Khi mua đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất vườn (gọi chung là đất nông nghiệp) nằm trong khu được quy hoạch sử dụng đất là đất ở, nhà đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất để lên thổ cư một cách hợp pháp. So với đất thổ cư, đất nông nghiệp có giá trị rất thấp nên đây là cơ hội sinh lời đột biến nếu thương vụ thành công. Theo các chuyên gia địa ốc, trường hợp này là "nhắm mắt đầu tư cũng có lời" bởi mua tận gốc, hưởng hoặc bán tận ngọn.
Mục đích của nhà đầu tư khi săn lùng quỹ đất nằm trong khu vực mở đường?
Kinh nghiệm cho thấy, việc săn lùng quỹ đất nằm trong khu quy hoạch mở đường mang lại cho nhà đầu tư cơ hội kép. Một là, khả năng đổi vị trí từ trong hẻm ra mặt tiền. So với các vị trí khác, giá đất mặt tiền luôn cao hơn. Hai là, sau khi mở đường, dù ở mặt tiền hay hẻm, khu đất sẽ tiếp tục tăng giá theo diễn biến hạ tầng. Thế nhưng, cơ hội sinh lời đột biến này cũng có nhiều rủi ro. Trong đó, thách thức lớn nhất là làm cách nào nhà đầu tư có thể xác định được chính xác ranh giới, mốc mở đường. Chưa kể, nếu quy hoạch thay đổi vào phút cuối, con đường được mở sang một khu vực khác thì cơ hội có thể biến thành điểm bất lợi.
Thông tin xây cầu thường ảnh hưởng thế nào đến giá nhà đất quanh khu vực thi công cầu?
Thường thì thông tin mở đường, xây cầu có thể khiến giá nhà đất quanh khu vực thi công hạ tầng này tăng đột biến. Việc bắc một cây cầu nối 2 khu vực có đến 70-80% khả năng kích giá nhà đất leo thang. Đồng thời, chu kỳ tăng giá thường kéo dài theo diễn biến hạ tầng tùy vào mức độ kết nối và tầm ảnh hưởng của cây cầu mới đến sự phát triển của khu vực.
Chẳng hạn như, khi thông tin xây cầu được công bố, giá nhà đất có thể tăng nhẹ một vài đợt và có thể tăng những đợt tiếp theo khi chính thức khởi công xây dựng. Lúc sắp khánh thành, thông xe, có thể tăng thêm một đợt nữa. Song, trong lịch sử vẫn có một số cây cầu được xây dựng hoành tráng nhưng không gây nên cơn sốt tăng giá nhà đất ở khu vực xung quanh. Lý do là, hướng di chuyển không thuận lợi kinh doanh, không thúc đẩy thông thương hay cây cầu phục vụ vận tải chuyên dụng với tải trọng lớn.
Lý do nào khiến các nhà đầu tư thường thu gom đất quanh các siêu dự án chuẩn bị khởi công?
Thực tế cho thấy, siêu dự án có sức ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế của một đơn vị hành chính cơ sở như phường, xã thậm chí là quận, huyện, thành phố. Các siêu dự án là những công trình quy mô lớn nhất từ trước tới thời điểm được công bố, thường do các doanh nghiệp uy tín, có tài chính mạnh làm chủ đầu tư.
Chính vì vậy, các nhà đầu tư không tiếc tiền thu gom đất quanh các siêu dự án sắp khởi công thường nhắm đến 3 mục tiêu. Trước hết là săn tiền đền bù khủng (đền bù theo giá thị trường). Hai là, kỳ vọng giá nhà đất quanh các siêu dự án tăng nhờ ảnh hưởng tích cực của một công trình tầm cỡ. Ba là, quỹ nhà đất xung quanh các siêu dự án có nhiều cơ hội phát triển các dịch vụ thương mại.
Nhưng rủi ro là tính khả thi và tốc độ triển khai, về đích của các siêu dự án đến đâu? Nhà đầu tư mới có cơ hội sinh lời đột biến nếu các dự án được hoàn thành. Ngược lại, trong trường hợp dự án ì ạch hoặc chỉ nằm trên giấy, nhà đầu tư có thể bị thua lỗ hoặc chôn vốn dài hạn.
Tại sao giới đầu tư địa ốc thường chuộng những tài sản nhà đất bị liệt vào nhóm nợ xấu ngân hàng cần thanh lý?
Các nhà đầu tư bất động sản cho rằng, các tài sản bị liệt vào nợ xấu ngân hàng cần thanh lý là nhóm hàng hóa hấp dẫn. Nguyên nhân là, bất động sản đủ điều kiện thế chấp ở ngân hàng đa phần có pháp lý hoàn chỉnh và giá trị khá cao. Thông thường, ngân hàng chỉ cho vay ở ngưỡng 50-60% giá trị tài sản. Khi thanh lý các tài sản này, nhà băng ưu tiên mục tiêu thu hồi nhanh dòng tiền. Chính vì vậy, mua bất động sản bị ngân hàng thanh lý có thể hưởng khoảng chênh lệch tối thiểu 30-40% giá trị tài sản. Đây là một cơ hội sinh lời đầy hấp dẫn.
(Vnexpress)