Thị trường Tp.HCM đang xuất hiện nhiều loại hình bất động sản (BĐS) cho thuê, tuy nhiên không phải suất đầu tư nào cũng gặt hái được thành công như ý bởi nhà đầu tư không tính toán, phát triển sản phẩm theo hướng phục vụ người thuê.
Ông Hùng rót vốn 46,5 tỷ đồng (hơn 2 triệu USD) làm nhà phố cao tầng với quy mô 1.000 m2 sàn xây dựng, phong cách thiết kế sang trọng trên đường Nguyễn Cư Trinh (Q.1, Tp.HCM) để cho thuê song lượng khách chỉ đạt 50%.
Ngôi nhà phố của ông Hùng tọa lạc ở vị trí đẹp, thông thoáng với mặt tiền 8m. Ông cho xây dựng 24 phòng đủ diện tích từ 40m2 - 65m2 mỗi căn. Gia chủ đã bỏ ra 24 tỷ đồng chi phí đất (150 triệu đồng/m2), còn chi phí xây dựng và nội thất lên tới 22,5 tỷ đồng.
Ông Hùng chia sẻ, do nội thất cao cấp đa phần là hàng ngoại nhập, với những hạng mục gia công cầu kỳ, tinh xảo nên chi phí trang trí rất đắt đỏ nên khoản hoàn thiện nội thất lên đến hàng chục tỷ đồng. Chẳng hạn như bàn ghế, tủ làm bằng gỗ lim, lại thuê nghệ nhân dát hoa văn tinh xảo cho thêm phần sang trọng. Lý giải về việc tốn kém nhiều tiền vào khâu hoàn thiện, chủ nhà cho biết, vì muốn làm nhà vừa để kinh doanh vừa là tài sản để đời và xứng tầm với giá trị của khu đất.
Nhà phố nói trên tuy có tiện ích, dịch vụ đầy đủ lại tọa lạc ở vị trí đắc địa nhưng phản ứng của thị trường với loại hình căn hộ dịch vụ mini này không khả quan. Hiện giá thuê phòng từ 800 - 1.300 USD/tháng bị chê quá đắt và có đến 50% lượng phòng còn trống. Ông Hùng giải thích: "Nhiều người cho rằng vấn đề nằm ở giá cả song tôi không nghĩ vậy bởi tôi đã đầu tư phân khúc cao cấp với sản phẩm chất lượng cao, giá trị khác biệt nên không thể cho thuê rẻ được".
Bà Đào dành 20 tỷ đồng (khoảng gần 1 triệu USD) mua 6 căn chung cư tại Bãi Sau (Vũng Tàu) làm nội thất đẹp và bố trí các tiện ích đi kèm như căn hộ dịch vụ với giá thuê từ 1.000-1.200 USD mỗi căn một tháng, nhưng hiệu quả cho thuê không cao. Bà Đào cho biết, các căn hộ chỉ có khách ngắn ngày và nguồn khách cũng bị gián đoạn. Nhà đầu tư cá nhân này đã cho rằng, cứ gần biển là sẽ dễ khai thác, thế nhưng việc tiếp cận được khách thuê không hề đơn giản.
Đang xuất hiện nhiều loại hình BĐS cho thuê tại Tp.HCM nhưng không phải suất
đầu tư nào cũng thành công. (Nguồn ảnh: Lucas Nguyễn).
Chị An đầu tư 15 tỷ đồng vào ngôi nhà phố hẻm xe hơi Trần Quang Khải (quận 1) để làm căn hộ dịch vụ cũng trên bờ vực thất bại. Dự án có quy mô 1 trệt, 3 lầu và 1 sân thượng với 7 căn hộ dịch vụ mini. Các căn hộ được thiết kế theo gu hộ gia đình nhỏ và người độc thân, trang bị nội thất cổ điển. Dù giá khá mềm chỉ từ 350-400 USD một căn mỗi tháng nhưng chị An không tiếp cận được khách ngoại để cho thuê. Chị chia sẻ: "Tôi không biết cách đưa sản phẩm tới nhóm khách nước ngoài và bị môi giới chê là thiết kế rườm rà không hợp với khách Tây. Còn khách Việt chỉ trả 4-5 triệu đồng/phòng lại quá rẻ, tôi không thể cho thuê".
Trao đổi về việc những nhà đầu tư làm căn hộ dịch vụ cho thuê nhưng ế ẩm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đánh giá: "Thị trường có khá nhiều trường hợp làm BĐS tiêu dùng song lại ngẫu hứng theo sở thích cá nhân mà không toan tính và phát triển sản phẩm theo hướng phục vụ người thuê".
Theo ông Quang, trường hợp của ông Hùng dành suất đầu tư căn hộ dịch vụ quá lớn đến mức không cần thiết và lãng phí. Dù sản phẩm cao cấp nhưng giá lại đắt đỏ ở ngưỡng bị cạnh tranh trực tiếp từ những căn hộ cao cấp đồng giá, tiện ích đầy đủ hơn, diện tích lớn hơn. Trong khi đó, bà Đào chỉ chăm chút sản phẩm mà thiếu khảo sát nguồn cầu cũng như marketing chưa tới. Còn chị An sai lại từ khâu thiết kế phòng.
Chuyên gia này cho rằng: "Các nhà đầu tư này chỉ quan tâm đến việc tạo dựng BĐS thật hoành tráng có giá trị làm tài sản để đời theo cái tôi cá nhân mà chưa quan tâm khách hàng thật sự gồm những ai. Thế nên, sản phẩm thường không được thị trường chấp nhận".
Theo quan điểm của ông Quang, hiện thị trường căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ dành cho người nước ngoài thuê tại Tp.HCM đang chia thành nhiều xu hướng đầu tư đa dạng. Cụ thể, xu hướng thứ nhất là những người đi thuê BĐS về rồi bố trí cho thuê lại. Những nhà đầu tư này có nghiệp vụ cao, nắm bắt rõ cung cầu, am hiểu thị trường, thậm chí có dữ liệu khách hàng rất lớn nên kinh doanh hiệu quả, thu nhiều lợi nhuận.
Xu hướng thứ hai là những người có dòng vốn nhàn rỗi lớn, họ muốn chuyển hóa tiền thành tài sản cụ thể để phòng thủ sẽ chọn mua đất và xây dựng nhiều loại BĐS để cho thuê, căn hộ dịch vụ mini là một trong những loại hình đó. Khai thác căn hộ dịch vụ chỉ là mục tiêu thứ yếu nên họ chẳng mấy quan tâm sẽ vận hành dự án như thế nào. Vì thế, nhóm nhà đầu tư này nếu giao cho các công ty quản lý môi giới tư vấn ngay từ đầu sẽ kinh doanh tạm ổn, còn nếu để họ tự khai thác thường kém hiệu quả bởi thiếu tính chuyên nghiệp.
Ông Quang cho hay, để đầu tư căn hộ dịch vụ mini cho người nước ngoài thuê hiệu quả, nhà đầu tư cần nắm một số quy tắc cơ bản như vị trí kết nối thuận tiện với khu trung tâm, giá ở ngưỡng hợp lý, phòng ốc không cần quá sang trọng, không gian yên tĩnh, môi trường sạch sẽ, wifi, nước, điện tốt và thái độ phục vụ thân thiện. Yếu tố quan trọng nhất quyết định thành bại là phải tiếp cận được cộng đồng khách ngoại và mở rộng dữ liệu nguồn cầu này để duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Chuyên gia này khuyến cáo: "Cần toan tính kỹ khi đầu tư các mô hình BĐS cho thuê giai đoạn 2016 - 2017 bởi 12 tháng tới nguồn cung hàng hóa được bàn giao ra thị trường sẽ lớn dần, theo đó cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê ngày càng khốc liệt".
(Vnexpress)