Nên tư vấn trước khi mua nhà

Chủ đầu tư dự án khi chậm bàn giao nhà sẽ thường đưa ra cả loạt lý do khách quan và chủ quan để mong khách hàng "thông cảm". Trong khi, người mua sẽ xem xét lại hợp đồng để xác định xem các quyền và lợi ích của mình, song hầu hết đều nhận thấy mình sẽ chịu thua thiệt nhiều hơn vì hợp đồng không quy định cụ thể về trách nhiệm khi chậm bàn giao nhà.

Một dự án nhà ở thương mại

Bởi vậy, khách hàng sẽ cần đưa ra những yêu cầu bằng văn bản đến chủ đầu tư, đề nghị hoặc cam kết bồi thường phải được thể hiện bằng văn bản. Cùng với đó, người mua cần sẵn sàng thông báo đến báo chí, cơ quan chức năng về sự việc trong trường hợp không nhận được sự giải quyết ổn thoả, nhất là khi chủ đầu tư có dấu hiệu chuyển nhượng dự án hoặc rút vốn ngừng triển khai dự án. Không những vậy, người mua sẽ có thể khởi kiện để yêu cầu quyền lợi và tố cáo với cơ quan chức năng nêu như những yêu cầu không được đáp ứng.

Có nhiều nguyên nhân khách quan chẳng như việc thay đổi quy hoạch, biến động về giá cả nguyên vật liệu, thay đổi chính sách (thuế, cho vay...), hay ngân hàng không tiếp tục cho vay… khiến các chủ đầu tư kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án, đồng thời không có khả năng hoàn trả tiền cho khách mua nhà. Ngược lại, đối với những trường hợp này, các nhà đầu tư uy tín, có đạo đức kinh doanh sẽ nỗ lực hết sức mình để tìm ra phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hay tối thiểu nhất cyar hoàn trả khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán. Dù vậy, cũng không thiếu trường hợp các chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ người mua.

Thực tế Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng có quy định giới hạn phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư, chẳng hạn như chỉ khi có bảo lãnh của ngân hàng, tổ chức tài chính có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh thì chủ đầu tư mới được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Hàng loạt thông tư, nghị định trước đó cũng quy định mọi dự án bất động sản dù quy mô lớn, nhỏ của chủ đầu đầu tư trong nước hoặc có yếu tố vốn nước ngoài cũng đều phải báo cao lên cơ quan quản lý Nhà nước hàng quý và hàng năm.

Song, về câu chuyện “bình mới rượu cũ” đang tồn tại hiện nay, mắt xích chính là tính thực thi, con người thực thi quy định và biện pháp thực thi. Cần thiết phải xử lý tận nguồn vì không phải cứ đưa ra quy định là xong. Bên cạnh đó, nên có quy định chế tài đối với người chịu trách nhiệm, bao gồm cả địa phương có các công trình như vậy; chế tài trực tiếp và thực thi trực tiếp cũng phải mạnh mẽ, có tính răn đe cao.

Đối với việc mua bán căn hộ là giao dịch dân sự, xuất phát từ thỏa thuận giữa các bên với nhau, ngoại trừ việc chậm bàn giao đó có dấu hiệu của cố tình chiếm dụng vốn hay lừa đảo. Thường thì cơ quan chức năng vào cuộc khi có khiếu kiện, khiếu nại với cơ sở rõ ràng và thông tin cụ thể cho thấy những dấu hiệu vi phạm. Đó còn chưa kể đến việc vì thiếu hiểu biết về pháp luật, người mua nhà đã đưa đơn kêu cứu khắp nơi, trong khi đó, việc yêu cầu bảo vệ quyền lợi tại những cơ quan có thẩm quyền và đúng phạm vi chức năng lại không được thực hiện.

Quy định pháp luật khá phức tạp, trong khi đội ngũ tư vấn của các chủ đầu tư lại tìm cách lách hay có phương án đối phó còn người mua nhà thì không phải ai cũng am hiểu luật lệ. Bởi vậy, ngoài việc cơ quan Nhà nước cần có biện pháp thực thi luật, từ việc chấp thuận quy hoạch cho đến công tác kiểm tra, thanh tra ở góc độ người mua nhà cần tự có cơ chế bảo vệ mình và thông tin đến cơ quan Nhà nước khi phát hiện sai phạm của chủ đầu tư.

 Trước hết người mua cần tìm hiểu kỹ về trình trạng dự án, năng lực của chủ đầu tư. Bên cạnh đó chú ý đến việc bất động sản đó đã hoàn tất xây dựng cũng như xin cấp phép xây dựng đầy đủ hay chưa, khu vực của bất động sản có nằm trong quy hoạch không… đều là những câu hỏi cơ bản để biết về tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi đặt cọc và thỏa thuận. Người mua phải đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý của hợp đồng cùng nội dung thỏa thuận giữa các bên, đảm bảo tính chặt chẽ và đủ ràng buộc trách nhiệm của bên bán đối với những điều khoản trong hợp đồng. Tuy hợp đồng mẫu là của chủ đầu tư đưa ra, nhưng người mua vẫn hoàn toàn có quyền được đàm phán với họ về các điều khoản trong hợp đồng bởi đó là thoả thuận dân sự, nhất là chú ý đến những quy định cụ thể về diện tích đúng, chất lượng công trình, việc chậm bàn giao hay các chế tài bồi thường thiệt hại.

Không những vậy, bên mua nên thẩm định, đồng thời quan tâm đến các thỏa thuận về các khoản chi phí khác bên cạnh tiền mua sản phẩm bất động sản cùng các khoản chi trong tương lai. Ví dụ như chi phí quản lý, phí dịch vụ phát sinh kèm theo việc bảo trì, sử dụng bất động sản. Người mua cũng nên buộc bên bán phải thể hiện rõ trong hợp đồng những vấn đề này nhằm đảm bảo quyền lợi cho chính mình trong suốt thời gian sở hữu và sử dụng bất động sản. Người mua nên tham khảo ý kiến chuyên gia và luật sư trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà để có những tư vấn hữu ích nhằm hạn chế rủi ro.

(Sài Gòn đầu tư tài chính)