Hỏi: Với thu nhập hàng tháng từ 15-17 triệu đồng cùng 1 khoản tiết kiệm 400 triệu, tôi đang muốn đầu tư đất nền tại huyện Bình Chánh. Trên mảnh đất này, tôi tính xây nhà và sau đó sẽ bán lại kiếm lời. Song, một điểm khiến tôi lăn tăn là đất chưa có sổ đỏ mà chỉ có giấy tờ tay và việc mua bán sẽ thông qua hình thức lập vi bằng. Liệu tôi có nên vay thêm tiền để đầu tư vào mảnh đất này hay không?
(Nguyễn Thị Hằng, TP.HCM)
Trả lời:
Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh:
Trước hết, để mua lô đất này, số tiền tối thiểu bạn cần bỏ ra là 400 triệu đồng, chưa tính đến việc phát sinh những chi phí.
Xét về bối cảnh chung của thị trường, bạn hoàn toàn có thể kỳ vọng khoản lời 100-200 triệu đồng với quyết định đầu tư này khi đất nền đang là một kênh đầu tư rất hấp dẫn hiện nay. Dù vậy, với trường hợp như của bạn, thời điểm này chưa thực sự phù hợp để quyết định đầu tư.
Một là, có khá nhiều rủi ro khi mua bán qua vi bằng. Việc mua đất chưa có sổ hoặc chung sổ với người khác không khó nhưng để bán bán ra sẽ chẳng dễ dàng vì sẽ nhiều người sẽ không yên tâm khi mua bán đất chưa có sổ.
Hai là, suất đầu tư mua bán bằng vi bằng khi bán lại sẽ khó có được giá trị cao, càng không thể đạt mức lợi nhuận kỳ vọng so với khi mua đất đã có sổ đỏ. Hoặc nếu chấp nhận "đâm lao theo lao", người mua phải chuẩn bị tinh thần cho việc chôn vốn dài hạn, kiên nhẫn đợi chờ cùng với nhiều chi phí khác để có thể bán lại được lô đất đó.
Trước khi quyết định mua đất nền chưa có sổ đỏ, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ càng xem lô đất thuộc loại
đất gì, chi phí chuyển đổi ra sao, có thể làm sổ được không,... Ảnh minh họa
Theo tư vấn của Luật sư Phạm Thanh Sơn:
Trên phương diện pháp lý, lô đất bạn định mua có thể thuộc 1 trong 3 trường hợp dưới đây:
- Đất ở nhưng là đất vườn liền kề, chủ nhà đang sống trên phần đất ở và muốn bán phần đất vườn.
- Đất thuộc diện đất ở, được sử dụng lâu dài nhưng chưa thực hiện cấp sổ.
- Đất ruộng có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp và được mời chào là đất có thể chuyển thành đất ở.
Với trường hợp thứ nhất, đất vườn liền kề thường có giá rẻ nhưng để chuyển đổi thành đất ở thì chi phí sẽ khá cao (tại huyện Bình Chánh, phí chuyển đổi trung bình từ 10-12 triệu đồng/m2). Nếu mua vào với lô đất thuộc trường hợp này thì không cần quá lo ngại đến mức độ rủi ro nhưng sẽ khá tốn kém. Chính vì vậy, suất đầu tư có thể giảm bớt phần nào hiệu quả và lợi nhuận cũng khó đạt như mong đợi.
Tại trường hợp thứ 2, người mua cần ra UBND xã, phường để xác minh thông tin tình trạng thửa đất. Dù sẽ phải bỏ ra một khoản phí cho thủ tục này nhưng bù lại, người mua có thể xác định được lô đất định mua thuộc đất gì? Trong trường hợp là đất ở nhưng chưa được cấp sổ thì nếu ở ổn định, lâu dài, không xảy ra tranh chấp và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đóng thuế, sau này chắc chắn sẽ được cấp sổ. Khi đó, việc mua lô đất là quyết định hợp lý.
Trường hợp cuối cùng, loại đất màu, về lâu dài, đất lúa cũng sẽ thực hiện việc chuyển đổi, tuy nhiên rủi ro sẽ là rất cao nếu mua viết tay song lợi nhuận cũng vô cùng hấp dẫn. Lúc này, để đưa ra quyết định, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi nhuận và rủi ro.
Một lưu ý nữa cho người mua, đối với đất nông nghiệp, xét về mặt pháp lý, tất cả những hành vi mua bán đều phải đúng đối tượng, hoặc, mọi giao dịch mua bán sẽ đều vô hiệu.
(ThanhnienViet)