Chủ tịch Câu lạc bộ Tư vấn bất động sản VSC, là chuyên gia về marketing và đào tạo bán hàng của VinHomes, ông Trần Minh phân tích những rủi ro khi đầu tư vào bất động sản (BĐS) qua hình thức đa cấp:
Ít hấp dẫn về vị trí dự án
Loại hình sản phẩm được bán theo hình thức đa cấp chủ yếu là BĐS du lịch và nghỉ dưỡng. Phân khúc này khá kén khách và vị trí phải được lựa chọn kỹ lưỡng. Trong khi đó, các dự án được sàn đa cấp chào bán đa số ở các tỉnh phát triển du lịch nhưng lại nằm ở những nơi có vị trí hạ tầng kém, hẻo lánh, hoang sơ. Với những vị trí đó, BĐS khó tăng giá vì đất rẻ và thậm chí còn không bảo toàn được đồng vốn, do đó khả năng sinh lời còn bỏ ngỏ.
Tại các khóa học theo hình thức đa cấp, sản phẩm được chào bán chủ yếu
là BĐS nghỉ dưỡng nằm ở những vị trí chưa có hạ tầng.
Mặt khác, với một sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, ngoài yếu tố chủ đầu tư, giá cả... thì đơn vị quản lý và khai thác là một trong những tiêu chí hết sức quan trọng, yếu tố này sẽ quyết định sản phẩm đó có sinh lời hay không? Chẳng hạn, một khu du lịch chỉ cần tai tiếng về một dịch vụ không tốt thì sẽ khó tìm kiếm được khách chưa nói đến lợi nhuận.
Dự án ít truyền thông, chủ đầu tư không tên tuổi
Loại sản phẩm được bán theo hình thức này thường rất ít được biết tới. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng chưa có tiếng tăm. Dự án chủ yếu được bán theo hình thức tư vấn trực tiếp nên chủ đầu tư ít bỏ chi phí truyền thông. Kinh nghiệm cho thấy, các đơn vị chuyên nghiệp, có tên tuổi sẽ có quảng cáo rầm rộ rồi sales đi chào mời.
Thế nên, các sản phẩm được rất ít người biết đến, cùng với uy tín hạn chế của chủ đầu tư nên việc rao bán sau này không dễ dàng. Những dự án này lại thường không được chủ đầu tư cam kết mua lại. Do đó, muốn bán nhà đầu tư phải phải tự quảng cáo và tìm khách. Với độ phủ thông tin hạn hẹp, khách mua chỉ có thể mời chào chính bạn bè, người thân của mình.
Hợp đồng góp vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro
Được biết, kênh phân phối của những sản phẩm này chủ yếu thông qua các khóa học, các đào tạo về phương pháp tư duy, cách làm giàu, mẹo bán hàng trong BĐS, cơ hội đầu tư... Vì vậy, một sản phẩm thường có nhiều người cùng góp vốn để đầu tư.
Những sản phẩm mở bán đều là loại nhà ở hình thành trong tương lai nên người mua sẽ cùng đứng tên trong hợp đồng góp vốn hoặc đặt cọc với đại lý và nộp tiền theo tiến độ. Hình thức đầu tư này vốn rất rủi ro bởi nếu khi xảy ra sự cố, công trình không thể triển khai, khi đó nhà đầu tư khó đòi lại tiền. Thứ nữa, hợp đồng góp vốn cũng có nghĩa là làm ăn được thì cùng hưởng, thua lỗ thì cùng chịu với điều khoản ràng buộc không lớn.
Những chủ đầu tư huy động dưới dạng góp vốn thường dùng chính số tiền nộp của người mua để xây dựng. Cho nên, nếu dự án bán được nhiều thì xây dựng nhanh và ngược lại, thậm chí là không thể triển khai.
Thời gian lướt sóng quá ngắn
Có rất nhiều dự án bán BĐS nghỉ dưỡng để bán được hàng, phía chủ đầu tư còn phải mời khách đến tận nơi để trải nghiệm và đánh giá cơ hội. Vậy nhưng, với các dự án bán theo hình thức đa cấp, sản phẩm thường chỉ được giới thiệu thông qua các khóa học, các buổi chia sẻ. Đặc biệt là, một số đơn vị tổ chức khóa học còn tổ chức cài cắm người vào chính các lớp học để tạo ra tâm lý đám đông, tạo cảm giác dự án đang 'nóng sốt'. Giá của không ít dự án tăng ngay sau một vài buổi học là vì thế.
Số nhà đầu tư kiểu lướt sóng này thành công rất ít, chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nếu để kết thúc khóa học mới tìm kiếm khách hàng thì hầu như không bán được. Và khi đó, họ lại đi mời chào chính bạn bè, người thân của mình.
(Vnexpress)