Đó là lời cảnh tỉnh của hầu hết các chuyên gia bất động sản dành cho giới đầu tư vào thời điểm này, nhất là đối với phân khúc condote - phân khúc đang thu hút lượng tiền nhiều nhất từ "500 tấn vàng" trong dân chúng.
Theo các chuyên gia địa ốc, khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, giới đầu tư
đừng chỉ nhìn vào "giấy".Theo số liệu thống kê từ Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5, năm 2016 được coi là năm bùng nổ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với gần 44 dự án được chào bán, cung cấp trên 12.000 căn condotel và hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường. Hầu như tháng nào cũng có dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được chào bán.
Số liệu trên cho thấy những kỳ vọng lớn như thế nào của nhà đầu tư đặt vào phân khúc condotel dù đây là phân khúc mới gia nhập thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài mức đầu tư không quá lớn so với các phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống khác như biệt thự, condotel hấp dẫn nhà đầu tư bởi những cam kết chia sẻ lợi nhuận từ cho thuê đối với các khách hàng cá nhân từ 8 - 12%/năm. Tỷ lệ này cao hơn rất nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng và an toàn hơn rất nhiều so với đầu tư chứng khoán. Điều này đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào loại hình căn hộ này.
Bên cạnh đó, ở hầu hết các dự án hiện nay, người mua chỉ cần bỏ ra tối thiểu 25% giá trị căn hộ là đã sở hữu căn hộ condotel, các ngân hàng sẽ cho vay với lãi suất ưu đãi đối với số còn lại. Với công suất thuê phòng đạt từ 70 - 80%, khả năng thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ một dự án có thể không quá dài, khoảng từ 8 - 10 năm.
Thời gian gần đây, theo đánh giá của các tổ chức nghiên cứu, tăng trưởng du lịch sẽ bùng phát, kéo theo sự thiếu hụt về nguồn cung dịch vụ lưu trú chất lượng cao, nhờ đó cơ hội sinh lời từ các dự án condotel càng rõ nét hơn. Đặc biệt, tiềm năng đối với phân khúc condotel sẽ còn rõ ràng hơn nhờ chính sách miễn thị thực cho khách du lịch đến từ 9 quốc gia bao gồm: Đức, Pháp, Anh, Ý, Tây Ban Nha, Úc, Ấn Độ, New Zealand và Canada, hấp dẫn lượng lớn khách quốc tế đến Việt Nam.
Song, con số này dựa trên các giả định, thực tế phải xét tới từng dự án và không phải dự án nào cũng có thể đạt sức hấp thụ như nhau. Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, dòng tiền đối ứng ở mức ít nhất 50% giá trị sản phẩm nên là điều kiện tiền đề để nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường condotel, đây cũng là nguồn lực thực tế để nhà đầu tư thanh toán nghĩa vụ tín dụng, hiện thực hóa lợi nhuận.
Mặt khác, cũng cần lưu ý rằng, tỷ lệ cam kết chưa hẳn là thu nhập ròng cam kết của nhà đầu tư mà họ còn phải trả ít nhất 2 khoản là phí quản lý và nộp thuê thu nhập cá nhân hàng năm. Vì thế, thu nhập ròng của nhà đầu tư có thể sụt giảm mạnh trong trường hợp chi phí quản lý quá lớn. Trên thực tế, điều này thường thấy ở các dự án do các chủ đầu tư tay ngang hoặc chưa từng có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng thực hiện.
Vì vậy, đây chính là lý do các nhà đầu tư cần cân nhắc rất kỹ khi đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng, không nên quá sa đà vào các lời quảng cáo quá lố của các nhân viên môi giới với các dự án condotel do chủ đầu tư không có tên tuổi triển khai.
Những dự án condotel được các đơn vị tư vấn thị trường như Savills, CBRE, JLL khuyến nghị nhà đầu tư xem xét đều thuộc về các chủ đầu tư lớn, có uy tín như Vingroup, VinaCapital, Eurowindow, Sovico Holdings, C.E.O, Sungroup, Empire Group…
Nhờ có tiềm lực mạnh, các chủ đầu tư này có thể thuê đơn vị tư vấn chuyên nghiệp từ nước ngoài hoặc trực tiếp vận hành, quản lý, đồng thời thương hiệu của các chủ đầu tư này cũng là đảm bảo gia tăng công suất thuê phòng. Đây là yếu tố quan trọng quyết định tới khả năng sinh lời thực của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, với năng lực tài chính tốt, không ít chủ đầu tư cũng sẵn sàng cam kết thẳng lợi nhuận trên hợp đồng ký kết để tăng sự uy tín với khách hàng. Ví dụ như trường hợp của Du lịch Nhật Minh (Thành viên Sovico Holdings) còn đưa ra cam kết, lợi nhuận tối thiểu thu được là 40% trên tổng giá trị hợp đồng trong 5 năm đầu tiên, chủ sở hữu căn hộ khách sạn được hưởng 30% doanh thu với dự án Ariyana Smart Condotel Đà Nẵng từ năm thứ 6 trở đi
Hoặc như chủ đầu tư Coco Ocean - Spa Resort do Empire Group cam kết mức lợi nhuận tối thiểu khách hàng thu được là 12%/năm trên giá trị hợp đồng trong 8 năm đầu tiên, từ năm thứ 9 trở đi chủ sở hữu căn hộ khách sạn được chia lợi nhuận theo tỷ lệ 80%/20%, chủ đầu tư hưởng 20%, khách hàng 80%…
Tuy các chủ đầu tư khác có thể không chia sẻ lợi nhuận trực tiếp vào hợp đồng nhưng lại tạo ra các gói lựa chọn cho thuê lại khác nhau với các mức chia sẻ lợi nhuận phù hợp hoặc cho phép tự khai thác và hỗ trợ một phần để mang lại lợi nhuận cao nhất.
(Đầu tư Chứng khoán)