Đối với căn nhà đang được thế chấp ngân hàng, bạn chỉ có thể thực hiện giao dịch mua bán khi có sự đồng ý của ngân hàng. Nếu không, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý.
Khoản 5, Điều 321, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định, theo quy định của luật hoặc nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, bên thế chấp có quyền được tặng cho, trao đổi, bán tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Khi có sự đồng ý của ngân hàng, bạn mới có thể thực hiện giao dịch mua bán đối với ngôi nhà đang được thế chấp ngân hàng. Tuy đây là thỏa thuận giữa các bên và không vi phạm pháp luật nhưng bạn chỉ nên thực hiện trong những trường hợp sau đây:
Thứ nhất, bên bán, bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập thỏa thuận 3 bên liên quan tới việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Bên mua sẽ nộp cho ngân hàng khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán trong trường hợp số tiền bán nhà lớn hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng. Theo đó, ngân hàng sẽ xóa thế chấp, đồng thời trả lại giấy tờ nhà cho bên bán. Hai bên mua bán sẽ thỏa thuận việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại (đã trừ số tiền trả nợ ngân hàng).
Thứ hai, để thay thế cho ngôi nhà đang bị thế chấp, bên bán thay thế bằng 1 tài sản đảm bảo khác. Để bán nhà thế chấp cho bên mua, bên bán sẽ thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản đảm bảo bằng 1 tài sản khác và giải chấp ngôi nhà đã thế chấp trước đó.
|
|
Mua căn nhà đang bị thế chấp ngân hàng, bạn chỉ được thực hiện giao
dịch khi có sự đồng ý của ngân hàng. (Ảnh minh họa: Internet) |
Khi đã nhận được giấy tờ nhà, bên mua và bên bán sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định tại Khoản 6, Điều 9, Thông tư số 24/2014 của Bộ TN&MT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính được bổ sung, sửa đổi tại Khoản 1, Điều 19, Thông tư 2/2015 ban hành ngày 27/1/2015 và Khoản 4, Điều 7, Thông tư số 33/2017 của Bộ TN&MT ngày 29/09/2017. Các bước thực hiện như sau:
1. Hai bên mua bán đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để thực hiện lập hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Một trong 2 bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng, mua bán nhà đất.
Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản gắn liền với đất đã cấp;
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (một bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đã công chứng;
- Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân/giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân nếu thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
3. Nộp hồ sơ trên tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, nhà.
Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Bình
(Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội)
(Vnexpress)